Главная/Статьи/Как купить квартиру без ипотеки

ПОКУПКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Как купить квартиру без ипотеки: накопления, рассрочка или продажа своей - считаем на двушке в Москве

Обновлено: 19 октября 2026 · 19 мин чтения · Татьяна Рогачева

Квартиру вы уже решили купить, а брать ипотеку при средней ставке 18,74% не хотите. Покупка квартиры без ипотеки возможна, и путей три: накопить всю сумму, продать свою квартиру и доплатить разницу или заплатить застройщику частями. Рассрочка денег не даёт - она растягивает оплату на год-полтора, и остаток до ввода дома закрывают накопления или деньги от продажи своей. Поэтому купить квартиру без кредита семье, у которой уже есть однушка, реальнее всего так: продать её и доплатить разницу

Ниже - один расчёт на двушке в Москве: сколько лет копить на всю сумму, сколько платить застройщику в месяц, сколько доплачивать, если продать свою, где жить, пока строится дом, и при какой скидке за полную оплату без ипотеки выходит дороже

Без банка: главное в четырёх цифрах.

Условный пример, наш расчёт. Цены - медианы объявлений ЦИАН в Западном округе Москвы: двушка 26,8 млн, однушка 19 млн, наш замер на октябрь 2026 года. Ставка 18,74% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на первичном рынке, данные на октябрь 2026 года (обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ на 14 октября 2026 года); рост цены - сценарий, а не прогноз. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Можно ли купить квартиру без ипотеки: короткий ответ

Можно, и главный вопрос здесь - из каких денег. Банк в этой схеме заменяют три источника: то, что вы накопили, то, что выручите за свою квартиру, и время, которое даёт застройщик в рассрочке. Время - не деньги: за 20 месяцев рассрочки всю цену всё равно нужно заплатить

Какой путь ваш, решают три вещи: сколько денег есть сейчас, есть ли квартира на продажу и какой платёж вы готовы платить в месяц. Для сравнения тот же путь с банком: двушка за 26,8 млн в Западном округе Москвы в ипотеку со взносом 20% на 30 лет - это платёж 336 091 ₽ в месяц и 99,55 млн процентов сверх кредита за весь срок. Как этот путь выглядит рядом с арендой, - в справке снимать или купить квартиру

Три пути без банка: откуда берутся деньги

Рассрочку я объясняю так. При ней «вся сумма идет в оплату квартиры», банку проценты не уходят, а остаток человек потом «закрывает например деньгами от продажи квартиры». Поэтому рассрочка работает в паре с одним из двух других путей

Пути сочетаются. Можно продать свою и добавить накопления, продать свою и закрыть доплату рассрочкой или войти в рассрочку, пока своя ещё продаётся, и закрыть остаток деньгами от продажи. Если продавать и покупать нужно в один день, это альтернативная сделка по шагам. Трейд-ин у застройщика - тоже способ продать свою и купить новую, но за скорость там платят ценой, и в такой ситуации я его не рекомендую: почему, - в справке почему не продаётся квартира, а цифры - в справке трейд-ин квартиры. Можно ли добавить материнский капитал, - в справке материнский капитал и семейная ипотека, а про налоговый вычет без ипотеки - в справке налоговый вычет при покупке квартиры

Как накопить на квартиру без ипотеки: сколько лет копить

Срок решают две вещи: сколько вы откладываете и как дорожает квартира. Считаем на двушке за 26,8 млн в Западном округе Москвы: своих денег на старте нет, накопления без дохода

На двушке в Новомосковском округе (Новая Москва) за 18,9 млн: при 300 000 ₽ в месяц - 5,2 года, если цена стоит, и 7,7 года при росте 5%; при 500 000 ₽ - 3,2 и 3,8 года; при 150 000 и 200 000 ₽ - 10,5 и 7,9 года, если цена стоит, а при росте 5% цену не догнать

Медленное накопление проигрывает росту цены. При 150 000 и 200 000 ₽ в месяц и росте 5% в год цена убегает быстрее, чем копятся деньги. Копить на всю квартиру реально тем, кто откладывает много, или тем, кому копить нужно только доплату к своей квартире, - о ней раздел ниже. Если вы копите не на всю квартиру, а на взнос под ипотеку, расчёт - в справке сколько лет копить на взнос; там же видно, во что обходятся эти годы, если вы снимаете жильё. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Рассрочка без удорожания: сколько платить в месяц без ипотеки на остаток

Рассрочка растягивает оплату, но не уменьшает её. Возьмём ту же двушку за 26,8 млн в Западном округе и представим, что 30% у вас уже есть, а остаток вы платите застройщику равными долями без банка

Равными платежами - наш пример, у застройщика график свой. Условный пример, наш расчёт; цена - медиана объявлений ЦИАН в Западном округе Москвы. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

У настоящей программы платежи не равные. У застройщика, который строит в Новой Москве, на 18 октября 2026 года рассрочка без удорожания действует при покупке по базовой цене: взнос от 30%, срок - до 20 месяцев, в отдельных проектах до 22, небольшие фиксированные платежи, а остаток - последним платежом не позднее чем за 2 месяца до ввода дома. Это одна программа, а не правило рынка. Как рассрочка устроена, - в справке рассрочка от застройщика, кому она подходит, - в разделе кому рассрочка подходит

Главный вопрос - чем закрыть остаток. Когда человек хочет в рассрочку, первый вопрос, который я задаю: «Успеете вы за год закрыться?» Если ответ - взять ипотеку на остаток, это уже не путь без банка, и в нём есть риск: часть покупателей так и рассчитывала, а ставки остались высокими. По данным опроса крупнейших банков, которые пресс-служба Банка России привела «Российской газете», расторгается не больше 5% договоров рассрочки по ДДУ, данные на сентябрь 2026 года (статья «Российской газеты» 17 сентября 2026 года); сколько из них из-за отказа в ипотеке, выделить нельзя

Продать свою квартиру и купить новую: считаем доплату на двушке

Для семьи с однушкой это самый реальный путь без банка. Однушка за 19 млн и двушка за 26,8 млн в Западном округе Москвы: деньги от продажи своей идут первым взносом, разницу доплачиваете

Накопления без дохода; ипотека - по средневзвешенной ставке 18,74%, данные на октябрь 2026 года; в рассрочке платежи равные - у застройщика график свой; страховки, расходы на сделку и переезд не учтены. В Новомосковском округе (Новая Москва): двушка 18,9 млн, своя однушка 14 425 000 ₽, доплата 4 475 000 ₽ - своя закрывает 76,3% цены, рассрочка на доплату - 223 750 ₽ в месяц на 20 месяцев. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Где жить, пока строится дом. Если свою вы продали раньше ключей, аренда однушки в том же округе по медиане объявлений - 70 000 ₽ в месяц, за 20 месяцев - 1 400 000 ₽. Это тоже часть цены пути. Если своя ещё продаётся, можно войти в рассрочку и закрыть её деньгами от продажи - важно, чтобы продажа успела к крупному платежу

Своя может продаться дешевле объявления. 19 млн - цена в объявлении, при торге доплата больше: как назначить цену, - в справке как быстро продать квартиру. Что делать раньше и как не потерять на налоге, если покупаете до продажи, - в справке можно ли купить новую квартиру, не продавая свою. Если ваша квартира в другом городе, путь тот же: продать и доплатить

Когда без ипотеки выходит дороже: скидка за полную оплату

Рассрочка без удорожания дешевле ипотеки, пока цена одна. Если за полную оплату застройщик даёт скидку, а рассрочку считает от базовой цены, рассрочка дороже покупки с полной оплатой ровно на сумму скидки: на нашей двушке за 26,8 млн при скидке 5% это 1 340 000 ₽. При ипотеке у части застройщиков такую скидку снимают, - это я разбирала в справке как получить скидку от застройщика

Тогда сравнивают два пути при одном платеже. Своя продана, доплата 7,8 млн, вы платите 390 000 ₽ в месяц: либо застройщику в рассрочку по базовой цене на 20 месяцев, либо берёте скидку за полную оплату, доплату после скидки закрываете короткой ипотекой и гасите её досрочно тем же платежом

Точка перелома в нашем примере - 4,27%, или 1 144 758 ₽ на двушке за 26,8 млн. Скидка больше - дешевле короткая ипотека на доплату со скидкой, меньше - рассрочка по базовой цене. Это верно, только если скидку за полную оплату дают и при обычной ипотеке, а рассрочку считают от базовой цены. Если при ипотеке скидку снимают, цена для ипотеки и рассрочки одна, и ипотека на доплату тем же платежом дороже рассрочки на 1 624 531 ₽ процентов. Как гасить ипотеку досрочно, - в справке досрочное погашение ипотеки. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Поэтому я ищу застройщиков, у которых цена одна. Если человек хочет в рассрочку, а не в ипотеку, я подбираю «те объекты, где нет вот этого удорожания… я знаю… застройщиков, у которых цена при… стопроцентной оплате, при ипотеке и при рассрочке одинаковая». Такой подход к цене, например, у ГК Основа - разбор в справке почему мне нравится подход Основы к цене. Скидку заранее не обещает никто, поэтому 4,27% - мерка для предложения вашего застройщика: узнайте две цены и проверьте, действует ли скидка при обычной ипотеке

Что посчитать до решения

Пройдитесь по списку до того, как выбирать путь без банка

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Купить квартиру без ипотеки - это не выбор одного пути, а расчёт нескольких на вашей квартире. Решают три вещи: сколько денег у вас есть и сколько вы откладываете, за сколько продастся ваша квартира и какую цену застройщик даёт при каждой форме оплаты

Скажите, сколько у вас денег сейчас, сколько вы откладываете и есть ли квартира на продажу, - я посчитаю все пути без банка на вашей квартире: накопить, продать свою, рассрочку, - сравню с короткой ипотекой на доплату и подберу варианты, где цена при рассрочке и при полной оплате одна. Если нужно, сделаем индивидуальные запросы на рассрочку и посмотрим, что предложат. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе вы хотите жить
2. ВариантыПоказываю варианты застройщиков, где цена квартиры и в рассрочку, и в ипотеку, и при полной оплате одинаковая
3. РасчётСчитаем цифры и обсуждаем вариант по телефону или по видеосвязи
4. ПоказыИ только после этого едем на показы