Главная/Статьи/Квартира на юридическое лицо

НАЛОГИ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Квартира на юридическое лицо, на ИП или на себя: что меняется в налогах при покупке, сдаче и продаже

Обновлено: 8 октября 2026 · 24 мин чтения · Татьяна Рогачева

Квартиру на юридическое лицо купить можно, но при покупке и продаже налоговые нормы работают на человека, а налог на имущество зависит от того, что с квартирой делают. Оформить её можно на организацию - на ООО, - на ИП или на себя. В цене квартиры НДС нет ни у кого. Вычет при покупке и продажа без налога после срока владения есть только у человека. А компания в Москве платит налог на имущество 2,0% всей кадастровой стоимости в год, если квартира пустует или сдана другой компании; сдана людям по договору найма - закон Москвы её от этого налога освобождает

Я сама предприниматель, и вопрос, на кого оформить квартиру, понимаю изнутри: деньги заработаны в бизнесе, и кажется логичным покупать на компанию. Ниже я открыла кодекс и закон Москвы и разложила по шагам, что там написано про покупку, налог на имущество, сдачу, продажу и про то, как деньги доходят до вас. В конце - пять вопросов, которые стоит решить до сделки, их можно скопировать

Квартира на юридическое лицо или на себя: короткий ответ

Почти на каждом шаге нормы работают на человека. Исключение одно - налог на имущество: там решает не то, на кого записана квартира, а что с ней делают

Это то, что написано в законе, а не совет, на кого оформлять. Это не налоговая консультация: режим вашего бизнеса, учёт и право на льготу считает и проверяет ваш бухгалтер

Можно ли купить квартиру на организацию?

Да, купить квартиру на организацию можно. По закону «В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам» (ГК РФ, ст. 213, п. 1). Квартира к таким исключениям не относится

Но жить в ней могут только люди. Кодекс говорит прямо: «Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан» (ГК РФ, ст. 671, п. 2). И само жильё по закону для этого и существует: «Жилые помещения предназначены для проживания граждан» (ГК РФ, ст. 288, п. 2). Поэтому квартира компании - это жильё для сотрудников или жильцов, а не офис. Перевод в нежилое - отдельная процедура, её я здесь не разбираю

Людям - наём, компании - аренда. Если квартиру сдают человеку для проживания, это договор найма. Если жилец - другая компания, жильё ей предоставляют «на основе договора аренды или иного договора» (ГК РФ, ст. 671, п. 2). Для налога на имущество у компании эта разница решающая, о ней ниже

Квартира на ИП и на себя: в чём разница

ИП - это вы. Индивидуальные предприниматели по кодексу - физические лица, «осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица» (НК РФ, ч. 1, ст. 11, п. 2). Собственник квартиры на ИП - тот же человек, отдельного владельца, как у ООО, не появляется

Что меняется - режим дохода и налог на имущество. Налог с дохода от сдачи ИП может платить по своему режиму, в том числе на патенте для сдачи квартиры. А если квартира работает в бизнесе ИП на упрощёнке или патенте, налог на имущество за неё не платят - условия в разделе налог на имущество у ИП

Жить и работать в своей квартире ИП может, если это делают проживающие в ней граждане и это «не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение» (ЖК РФ, ст. 17, ч. 2). Гостиницу или производство в жилье закон не допускает (ч. 3)

На себя, на ИП или на ООО: сравнение по шагам

Одна таблица на все шаги. В каждой клетке - короткий ответ и норма, на которой он стоит

Нормы - НК РФ ст. 149, ст. 207, ст. 220, ст. 403, ст. 406, ст. 346.11, ст. 346.43, ст. 346.20, ст. 284, ст. 217.1, ст. 224 в редакции от 04.08.2026, НК РФ ч. 1 ст. 11; Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 в редакции от 14.12.2022 с изменениями 2023-2025 годов, ст. 2 и ст. 4; шкала налога на квартиру человека - Закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51

Что это значит для вас: если квартиру покупают жить или сдавать людям, на компанию её оформляют не ради налогов при покупке и продаже - там выигрывает человек. Разговор о компании имеет смысл тогда, когда понятно, кто в квартире будет жить, по какому договору и как деньги дойдут до вас

Покупка: есть ли НДС и налоговый вычет?

НДС в цене квартиры нет у любого продавца. Кодекс не облагает этим налогом «реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них» (НК РФ, ст. 149, п. 3, пп. 22). Это про жильё, а не про любую недвижимость: в цене апартаментов, офиса или склада у продавца - плательщика налог есть. Почему апартаменты здесь устроены иначе, я разобрала в справке апартаменты или квартира

Вернуть НДС через покупку квартиры не выйдет: его нет в цене. Принять налог к вычету может только его плательщик и только по покупкам для облагаемых операций. Плательщики НДС - организации и индивидуальные предприниматели (НК РФ, ст. 143), и на упрощёнке они тоже бывают плательщиками. Когда именно и как работает вычет, я разобрала в справке лизинг недвижимости и НДС

Имущественный вычет при покупке - норма НДФЛ. Его плательщики - «физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации» (НК РФ, ст. 207, п. 1), а вычет на покупку квартиры даёт статья 220. У компании вычета нет: она не плательщик НДФЛ. У человека он есть, а кто и из каких доходов его получает, в том числе если вы ИП, - в справке налоговый вычет при покупке квартиры

Налог на имущество: сколько платит компания и сколько человек?

Налог на имущество решает не владелец, а то, что с квартирой делают. Условный пример на одной и той же квартире

Условный пример - наш расчёт 7 октября 2026 года. Допущения: собственник весь год, без льгот физлица и без ограничения роста налога, без льгот ст. 4.1 закона № 64. Это только налог на имущество, а не все налоги. Освобождения - по закону, если условия соблюдены; подтверждает их бухгалтер. Нормы - НК РФ ст. 403 и ст. 406, ст. 346.11, ст. 346.43, Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 в редакции от 14.12.2022 с изменениями 2023-2025 годов

Откуда у компании 2,0%, если квартира пустует или сдана другой компании. У компании налог за квартиру считают по кадастровой стоимости: в перечне таких объектов кодекс называет «жилые помещения» (НК РФ, ст. 378.2, п. 1, пп. 4). Ставку ставит регион, а кодекс держит потолок: ставки «не могут превышать 2 процента» (ст. 380, п. 1.1). В Москве для жилых помещений ставка - «2,0 процента - в 2023 году и последующие налоговые периоды» (Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64, ст. 2). И база у компании - вся кадастровая стоимость, а у человека она меньше на 20 кв. м

Когда компания этот налог не платит. Закон Москвы освобождает «организации - в отношении объектов жилищного фонда, используемого в отчетном (налоговом) периоде по назначению на основании договора найма, договора безвозмездного пользования» (там же, ст. 4, ч. 1, п. 10). Условий три: по назначению - жильё используют для проживания; по договору - наём или безвозмездное пользование; в том периоде - так квартира используется в периоде, за который считают налог. Льготы этой статьи работают для объектов, налог за которые считают по кадастровой стоимости (ст. 4.1, ч. 3), - квартира компании как раз такой объект

Когда не освобождает. Льготы той же статьи «не распространяются на имущество, сдаваемое организациями в аренду» (ст. 4, ч. 3), и освобождения для жилья по найму в списке исключений из этого правила нет. Квартира, сданная другой компании, - это аренда, значит 2,0%. Пустая квартира под условие тоже не подходит: её не используют по договору найма или безвозмездного пользования

Упрощёнка компанию от налога за квартиру не освобождает. На упрощёнке компания не платит налог на имущество, кроме налога «в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость» (НК РФ, ст. 346.11, п. 2), а квартира у неё именно такой объект. Льготу по найму оформляет бухгалтер: организация вправе подать в налоговую заявление о льготе (ст. 382, п. 8)

Что это значит для вас: если квартира на компании будет стоять пустой, это 2,0% кадастровой каждый год. Свой налог за квартиру на себя посчитать проще, ставки по шкале Москвы и пример - в справке налог на вторую квартиру

Налог на имущество у ИП: платить ли за квартиру?

Если ИП на упрощёнке использует квартиру в бизнесе, налог на имущество за неё не платят. Кодекс освобождает предпринимателя на упрощёнке от налога на имущество физических лиц «в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень» (НК РФ, ст. 346.11, п. 3). В этом перечне торговые и офисные объекты, квартир там нет

Если ИП на патенте и квартира используется в деятельности на патенте, налог на имущество за неё тоже не платят. Патент освобождает предпринимателя от налога на имущество физических лиц «в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения» (НК РФ, ст. 346.43, п. 10, пп. 2), кроме объектов того же торгово-офисного перечня

Если ИП на общей системе или квартира в бизнесе не используется, налог платят как обычный собственник-человек: по шкале Москвы для квартир, с базой меньше на 20 кв. м (НК РФ, ст. 403, ст. 406)

Как подтвердить, что квартира работает в бизнесе, - вопрос к вашему бухгалтеру до того, как рассчитывать на освобождение. Этот порядок я здесь не разбираю

Сдача в аренду: какой налог с дохода?

Налог с аренды зависит от режима, а не только от владельца. Ставки по каждому режиму с примером в рублях - в справке налог со сдачи квартиры, здесь коротко

У компании есть второй шаг. Деньги от аренды - её доход. До вас они доходят дивидендами, и с них вы платите НДФЛ: 13%, «если сумма налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет не более 2,4 миллиона рублей», и 15% сверх этого (НК РФ, ст. 224, п. 1.1). В эту сумму входят не одни дивиденды: туда же идёт, например, доход от продажи имущества

Итог в рублях по режимам я здесь не считаю: он зависит от расходов, зарплат и того, когда компания выплачивает дивиденды. Как налоги считает владелец коммерческой недвижимости, я разобрала в справке готовый арендный бизнес

Продажа: почему срок владения работает только у человека

Продать без налога после срока владения может только человек. Доход от продажи в общем случае освобождается, если объект «непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения» (НК РФ, ст. 217.1, п. 2). Налогоплательщик здесь - плательщик НДФЛ, то есть человек. Срок - 3 или 5 лет; какой у вас и с какого дня он идёт, я разобрала в справках когда налог при продаже квартиры не платят и когда продавать квартиру, чтобы не платить налог

У компании срока владения нет. Выручка от продажи квартиры - её доход, и налог с него она платит по своему режиму, сколько бы лет квартира у неё ни была

У ИП, если квартира работала в бизнесе, вычета при продаже нет: он не применяется к доходам «от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности» (НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 4). Это не значит, что налог будет всегда: как облагается сама продажа в вашем режиме - вопрос к бухгалтеру до сделки

НДС при продаже квартиры нет так же, как при покупке: продажа жилья этим налогом не облагается (НК РФ, ст. 149, п. 3, пп. 22)

Коммерческая недвижимость на ИП или на компанию: где расчёт другой

Вопрос, на кого оформлять, по-настоящему денежный у нежилого. В цене офиса, склада или магазина у продавца - плательщика НДС налог есть: общая ставка - 22 процента, если случай не назван в пунктах 1, 2 и 4 той же статьи (НК РФ, ст. 164, п. 3). Принять его к вычету может покупатель, который сам платит НДС и использует объект в облагаемой деятельности. Условия я разобрала в справке НДС при покупке коммерческой недвижимости

Налог на имущество тоже считают иначе. Для торговых и офисных объектов из перечня, который утверждает регион, у ИП на упрощёнке освобождения нет - это то самое исключение из нормы о квартире в бизнесе (НК РФ, ст. 346.11, п. 3). Как считают налог по перечню, - в справке налоги владельца коммерческой недвижимости

Какой объект выбирать под сдачу, я разбираю отдельно: инвестиции в коммерческую недвижимость, стрит-ритейл и light industrial

Где здесь обычно ошибаются

Восемь ошибок, которые стоят денег. Каждая закрывается одним из разделов выше

Что решить до сделки: пять вопросов

Ответьте на эти пять вопросов до того, как выбирать, на кого оформлять квартиру. У каждого написано, где взять ответ

Чего в этой справке нет

• Продажи квартиры из бизнеса ИП. Как облагается такая продажа в каждом режиме, я здесь не разбираю
• Как подтвердить, что квартира используется в бизнесе ИП. Это вопрос к бухгалтеру
• Налога, если квартира пустовала часть года. Как считают льготу по найму за неполный период, я не разбирала
• Кредитов компаниям на жильё. Условия банков и программ для компаний здесь не разобраны
• Бухгалтерского учёта. Как квартиру ставят на баланс, решает бухгалтер
• Выхода денег из ООО иначе, чем дивидендами. Другие способы здесь не разобраны

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

На кого оформлять квартиру, решают до сделки: жильё это или нежилое, кто в ней будет жить и по какому договору, как деньги дойдут до вас и что вы сделаете с ней через несколько лет. Налоги посчитает ваш бухгалтер, а я покажу, какой объект подходит вашей задаче, и сравню варианты покупки. В моей команде есть юрист и ипотечный брокер

Если вы выбираете квартиру под инвестицию или для жизни и думаете, на кого её оформить, напишите мне. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуЕсли это под инвестицию - какой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. ПодборПодбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и точные расчётыПодписываем договор и делаем расчёты подробные, точные по цифрам выбранных лотов
5. Скидки и документыСогласовываем с застройщиком дополнительные скидки, подписываем и помогаем с оформлением документов