Главная/Статьи/Ипотека на коммерческую недвижимость

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Ипотека на коммерческую недвижимость: условия банков и покроет ли аренда платёж

Обновлено: 26 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Коммерческая ипотека есть: банки дают кредит на нежилое помещение и людям по найму, и собственникам бизнеса, и ИП, но не все банки и не всем. По 15 предложениям банков для Москвы на 25 октября 2026 года ставка - от 16,6 до 22% годовых, минимальный первоначальный взнос - от 20%, срок по страницам четырёх банков - до 30 лет. Жилищных льгот у помещения нет: ни вычета, ни семейной ставки, ни ипотечных каникул

Главный вопрос инвестора - покроет ли аренда платёж. Ипотеку на коммерческое помещение я посчитала на своём примере: помещение за 25 млн с арендой 160 000 ₽ в месяц, взнос 30%, 15 лет

Помещение за 25 млн в кредит: аренда закрывает меньше половины платежа.

Пример: помещение за 25 млн с арендой 160 000 ₽ в месяц - стратегия автора, не замер рынка; ставка 19,59% - середина 15 предложений банков для Москвы на 25 октября 2026 года, не одобренная ставка; месяц простоя в год, НДФЛ 13% (налоговый резидент, все доходы основной базы за год вместе с арендой не больше 2,4 млн), налог на имущество вне перечня при условном кадастре 20 млн. Не учтены страховки, оценка, ремонт и коммунальные

Ипотека на коммерческую недвижимость: короткий ответ

Дают, но итог решают три вещи. Кто вы и что берёте в залог (условия банков), закон - ипотека та же, а льгот жилья нет (семь отличий от квартиры), и аренда - в моём примере на 10 лет при взносе 30% её не хватит ни при какой ставке (где это сходится). Кредит на коммерческую недвижимость банки дают и компаниям, здесь - кредит человеку

Первое, что я считаю, когда помещение берут в кредит, - сколько платежа закроет аренда. Считаю, как будто ничего не поменяется: ни цена, ни ставка аренды

Какие условия дают банки: ставка, взнос, срок

Ставка по 15 предложениям банков для Москвы на 25 октября 2026 года - от 16,6 до 22% годовых. Это ставки «от» из карточек предложений, а не одобренная ставка: итог зависит от заёмщика и страховки. Середина - 19,59% (медиана верхних границ), на ней я считаю пример ниже. Ключевая ставка Банка России - 14%: решение 23 октября 2026 года, следующее заседание - 18 декабря

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Кто может взять: коммерческая ипотека для физических лиц и для ИП по страницам четырёх банков:

• Работающие по найму - у всех четырёх; у одного банка программа только для них, без ИП и собственников бизнеса
• ИП и собственники бизнеса - у трёх из четырёх; у одного из этих банков ставка для них выше на 0,5 п. п.
• Самозанятые - у двух из четырёх
• Срок ведения бизнеса - от 12 до 18 месяцев у двух банков

Что берут в залог. Один банк прямо называет цель кредита: «Помещение для бизнеса или сдачи в аренду». Требования к самому помещению разные:

• В подвале, цоколе, на первом или втором этаже многоквартирного дома, с отдельным входом - у одного банка
• До 300 м² на первых этажах жилых домов, в многоуровневых паркингах и некоторых других нежилых помещениях - у другого
• Строящееся помещение по договору долевого участия или в новостройке - у двух из четырёх

Смотрите на полную стоимость кредита, а не только на ставку. У одного банка из нашего замера в калькуляторе ставка 20,3%, а полная стоимость кредита в той же карточке - от 20,628 до 23,514%: сверх процентов в неё входят другие обязательные платежи по договору

Почему долговая нагрузка важна и для помещения. Банк России делит кредиты людям под залог на корзины: по договору долевого участия, на жильё, под участок и дом - и всё остальное. Готовое помещение попадает в «остальное». По этой корзине банк с универсальной лицензией за IV квартал 2026 года может выдать не больше 15% таких кредитов людям, у которых платежи по всем кредитам больше половины дохода (ПДН выше 50%), и не больше 1% - тем, у кого больше 80% (решение Совета директоров Банка России от 24.07.2026). Это доля выдач банка, а не правило для вас лично. Помещение в строящемся доме по договору долевого участия - в корзине кредитов по ДДУ, там свои лимиты

А банк учтёт будущую аренду в моём доходе?

Аренду, которую вы уже получаете, можно подтвердить выпиской: по сообщению Банка России от 25 марта 2026 года, с 1 апреля выписки годятся для подтверждения «зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду». Аренду помещения, которого у вас ещё нет, банки из нашего замера в открытых условиях учитывать не обещают. А в калькуляторах трёх банков платёж - 60-80% суммы, которую они называют «Необходимый доход»: под платёж 302 064 ₽ из моего примера это доход около 4,5-6 млн ₽ в год - наш расчёт по пропорции калькуляторов, не правило банка

Чем кредит на помещение отличается от ипотеки на квартиру

Ипотека на нежилое помещение - та же ипотека по закону, но без жилищных льгот. Помещение - недвижимость, если его границы описаны в порядке кадастрового учёта (ГК РФ, ст. 130 п. 1). Семь отличий от квартиры:

Калькулятор банка оказался щедрее Налогового кодекса, но вычет даёт кодекс, а не калькулятор

Покроет ли аренда платёж: считаю на помещении за 25 млн

Беру свою стратегию: вместо квартиры - помещение, которое приносит ту же аренду. Моя оценка такая: коммерческая недвижимость «за 20 миллионов мне будет приносить те же 160 тысяч»; здесь считаю на 25 млн и 160 000 ₽ в месяц. Это пример, а не замер рынка и не обещание дохода. Как стратегия выглядит рядом с квартирой без кредита, я считала в статье инвестиции в коммерческую недвижимость

Укладывается ли пример в рынок? За пределами центра - да: помещения 40-150 м² у метро в объявлениях 24 октября 2026 года сдают в среднем (медиана) за 3 200 ₽ за м² в месяц, 155 объявлений, без торговых и бизнес-центров. 160 000 ₽ - это около 50 м² по такой ставке. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Взнос 30%, 15 лет, ставка 19,59%: аренда закрывает 39,5% платежа.

Арендатор платит исправно - просто не за всю вашу ипотеку, а за её меньшую часть

Из чего 119 267 ₽ на руки: 160 000 ₽ × 11 месяцев (один месяц в году помещение пустует) = 1 760 000 ₽, минус НДФЛ 13% - 228 800 ₽ (налоговый резидент, все доходы основной базы за год вместе с арендой не больше 2,4 млн), минус налог на имущество 0,5% вне перечня при условном кадастре 20 млн. Остаётся 1 431 200 ₽ за год, делённое на 12. Как устроены оба налога и перечень, - в справке сдать нежилое помещение в аренду

Если все ваши доходы за год вместе с арендой больше 2,4 млн, часть аренды облагается по 15%, больше 5 млн - по 18%: доплата в примере тогда 185 731 или 190 131 ₽ в месяц (НК РФ, ст. 224 п. 1). Проценты по кредиту НДФЛ с аренды у владельца без ИП не уменьшают - это наш вывод из ст. 210 п. 3 и ст. 221

А если арендатор съедет на втором году?

Платёж банку от этого не меняется - в примере 302 064 ₽ в месяц. Один пустой месяц в году уже заложен в расчёт, каждый следующий - минус 160 000 ₽ аренды до налогов, а ипотечных каникул у помещения нет. Подушку даёт обеспечительный платёж, если он есть в договоре аренды. Что ещё делать, если арендатор съехал, - в статье об инвестициях в коммерческую недвижимость, в разделе про вакантность

Когда платить можно из аренды. Рассказывая о стратегии, я говорю, что можно «зайти там с первоначальным взносом плюс рассрочка, и выплаты уже делать там с прибыли от арендаторов». С ипотекой это тоже работает, если в кредите только то, что тянет аренда: аренда этого помещения после налогов сама обслуживает кредит около 6,9 млн на 15 лет при ставке 19,59%, остальное - своими деньгами, то есть взнос около 72%. Взнос и срок подбираются под аренду

Сколько доплачивать при разном взносе и сроке и когда это сходится

Аренда на руки закрывает от 31 до 55% платежа - при взносе от 20 до 50%, сроке 10 или 15 лет и ставке 19,59%, помещение вне перечня. Аренда на руки во всех строках одна - 119 267 ₽ в месяц:

Пример автора; ставка 19,59% - середина 15 предложений банков на 25 октября 2026 года; равные платежи; месяц простоя, НДФЛ 13%, налог на имущество вне перечня при условном кадастре 20 млн. В перечне доля ниже: при 30% на 15 лет - 34,0%. Наш расчёт

Ставка тоже двигает итог: при взносе 30% на 15 лет и ставке 16,6% - нижней границе 15 предложений - доплата 145 114 ₽ в месяц, при 22% - 214 241 ₽

Где аренда закрывает платёж целиком (вне перечня, аренда на руки 119 267 ₽):

• Взнос около 72% - на 15 лет при ставке 19,59%: в кредите около 6,9 млн, своих 18 090 324 ₽
• Ставка 2,81% - при взносе 30% на 15 лет; это ниже любой из 15 предложений, нижняя граница которых 16,6%
• Аренда 389 213 ₽ в месяц - при взносе 30%, 15 лет и ставке 19,59%: в 2,43 раза больше 160 000 ₽
• 10 лет при взносе 20 или 30% - ни при какой ставке: при взносе 30% одно погашение долга без процентов - 145 833 ₽ в месяц, больше аренды на руки

Тут дело уже не в банке: даже без процентов ежемесячный платёж по десятилетнему кредиту больше, чем приносит аренда

Саму формулу платежа с примером я разобрала в справке платёж по ипотеке, а как срок меняет платёж и переплату, - в справке на какой срок брать ипотеку

Без кредита или в кредит: что остаётся на свои деньги

Без кредита на руки остаётся 5,72% в год к цене 25 млн, в кредит при взносе 30% на 15 лет денежный поток к взносу 7,5 млн - минус 29,25% в год. Обе цифры - до роста цены и без учёта погашенного долга; в перечне 4,92% и минус 31,91%. Минус не значит, что деньги пропали: каждый платёж гасит часть долга, а помещение остаётся вашим. Рост цены я здесь не считала

Только в первый год гасится немного. При взносе 30% на 15 лет и 19,59% за год вы отдаёте банку 3 624 772 ₽, из них в долг уходит 215 164 ₽ - 5,9%, остальное - проценты. Так устроены равные платежи: в начале срока почти весь платёж идёт на проценты, к концу - на долг. На 10 лет в долг за первый год уходит 627 569 ₽, 15,7%

Первый год вы в основном платите банку за пользование деньгами, а помещение выкупаете понемногу

Переплата за весь срок при тех же условиях - 36 871 580 ₽ на 15 лет и 22 514 472 ₽ на 10 лет, если ставка не изменится и вы не гасите досрочно. Как считать отдачу на вложенный рубль, - в справке доходность недвижимости

Помещение или квартира в ипотеку: что закрывает аренда

За те же 25 млн и тот же кредит аренда помещения закрывает больше платежа, чем однушки: взнос 30%, 15 лет, аренда до налогов и простоя

База одна только по цене и кредиту: аренда и ставка - из разных замеров и дат (помещение - объявления за пределами центра 24 октября, квартира - объявления ЦАО 16 октября). Ставка квартиры - средневзвешенная по первичному рынку, данные на 21 октября 2026 года, остальное - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Квартиру с налогами и на 30 лет я считала в справке можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Чего в этой справке нет

• Вашей ставки - 16,6-22% это ставки «от» в карточках, одобренную называет банк
• Страховки залога в рублях - тариф мы не снимали
• Налогов ИП и выбора режима - в справке сдать нежилое помещение в аренду
• Как выбрать помещение - в статье стрит-ритейл
• Помещения сразу с арендатором - в статье готовый арендный бизнес
• Лизинга - в справке лизинг недвижимости
• Кредита на бизнес компании - здесь кредит человеку
• Роста цены помещения - в расчёт я его не закладывала
• Что изменится после 18 декабря 2026 года и с лимитами Банка России на 2027 год - на I квартал 2027 года будет новое решение

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Ставка и взнос - не приговор помещению, а входы в расчёт. Сколько платежа закроет аренда, решают взнос, срок, ставка и налог, и считать их стоит вместе, на вашем помещении

Я вам посчитаю и подскажу, где вложенный рубль даёт больше. Работа идёт так

1. ЗапросВы присылаете цену помещения, аренду, сколько своих денег готовы вложить и ваш доход - какой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. РасчётСчитаю, какую часть платежа закроет аренда при разном взносе и сроке и где тот же бюджет даст больше на вложенный рубль
3. Подбор вариантовПодбираем максимально рентабельные варианты
4. Онлайн-встречаРазбираем варианты на Zoom-встрече

Кредит одобряет банк; налоговую и юридическую консультацию справка не заменяет. В команде есть ипотечный брокер