Главная/Статьи/Сдать нежилое помещение в аренду

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Сдать нежилое помещение в аренду: можно ли без ИП, какой налог выгоднее и что прописать в договоре

Обновлено: 25 октября 2026 · 23 мин чтения · Татьяна Рогачева

Сдать своё нежилое помещение в аренду без ИП можно: с дохода платят НДФЛ 13%, если вы налоговый резидент и вместе с зарплатой и другими доходами основной базы за год выходит не больше 2,4 млн. Если арендатор - российская компания или ИП, налог удерживает он. Налог самозанятого с аренды нежилого платить нельзя. ИП на упрощёнке или патенте в моём примере платит с дохода меньше, но главное в этом счёте - не режим, а налог на имущество

Как сдать нежилое помещение в аренду и сколько при этом останется, я посчитала на одном помещении - на примере моей стратегии: помещение до 100 м² за 25 млн с арендой 160 000 ₽ в месяц

Помещение за 25 млн, 160 000 ₽ в месяц: сколько уходит налогом за год.

Пример: помещение до 100 м² за 25 млн с арендой 160 000 ₽ в месяц - стратегия автора; кадастр 20 млн - условный пример; налоги - НК РФ в редакции на октябрь 2026 года и законы Москвы на 2026 год; без простоя и расходов

Сдать нежилое помещение в аренду: короткий ответ

Сдавать можно и как физлицо, и как ИП, но итог решают три вещи. Статус и режим определяют налог с дохода (какие налоги платит собственник), перечень - налог на имущество, и в моём примере он весит больше режима (почему решает перечень), договор - кто платит за ремонт и как меняется плата (чем договор отличается от найма). Первое, что я спрашиваю у собственника помещения, - есть ли оно в перечне

Можно ли сдавать нежилое помещение без ИП?

Можно: доход от сдачи помещения в России облагается НДФЛ как «доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации» (НК РФ, ст. 208 п. 1 пп. 4). ИП нужен тому, кто ведёт предпринимательскую деятельность: такие лица «должны быть зарегистрированы в этом качестве» (ГК РФ, ст. 2 п. 1). В кодексе это деятельность, «направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом…», но числа договоров или срока, после которых сдача становится бизнесом, он не называет

А можно просто стать самозанятым и платить меньше?

С аренды нежилого - нет. Закон выводит такой доход из налога самозанятого: «не признаются объектом налогообложения доходы… от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)» (422-ФЗ, ст. 6 ч. 2 п. 3). С аренды помещения остаются НДФЛ или режим ИП. Для квартиры самозанятость подходит - как это устроено, в справке налог со сдачи квартиры

Самозанятость здесь как скидочная карта соседнего магазина: в кошельке есть, а на этой кассе не принимают

А если сдавать годами без ИП - налоговая не придерётся?

Обещать этого не может никто. По публикации налоговой службы (2015 год, архив), суды смотрят на признаки: несколько договоров аренды, долгий срок, помещение, которое нельзя использовать для личных целей, его назначение по документам и то, что собственник живёт по другому адресу. Представьте: у вас третий договор подряд, по документам помещение - магазин, а живёте вы в другом районе

Если такую сдачу признают предпринимательством, лица без регистрации «не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями» (НК РФ, ст. 11 п. 2), а плательщики НДС по кодексу - организации и ИП (ст. 143 п. 1). По обзорам практики, суды признавали многолетнюю сдачу помещений без ИП предпринимательством и доначисляли НДС и НДФЛ. Штраф за бизнес без регистрации - от 500 до 2 000 ₽ (КоАП РФ, ст. 14.1 ч. 1): главный риск - налоги, а не он

Какие налоги платит собственник помещения

НДФЛ с аренды считают не отдельно. Аренда попадает в основную налоговую базу вместе с зарплатой (НК РФ, ст. 210 п. 2.1 пп. 9), и ставка 13% действует, пока «сумма налоговых баз… за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее» (ст. 224 п. 1). Это правило для налогового резидента; с части сверх 2,4 млн до 5 млн - 15%, выше 5 млн - 18, 20 и 22%

Для налоговой аренда и зарплата - одна семья: их считают вместе

Шесть строк, которые стоит знать собственнику:

Нормы - НК РФ, ГК РФ и 422-ФЗ в редакции на октябрь 2026 года, Закон г. Москвы № 51 в редакции от 26.11.2025; у каждой строки ссылка на текст нормы

Как налоги выглядят, если покупать помещение сразу с арендатором, - в статье готовый арендный бизнес

Сколько остаётся после налога: считаю на одном помещении

Беру свою стратегию: помещение за 20-25 млн с арендой 160 000 ₽ в месяц. Это моя оценка, а не обещание дохода. Как эта стратегия выглядит рядом с квартирой, я считала в статье инвестиции в коммерческую недвижимость. Здесь считаю на 25 млн: 1 920 000 ₽ аренды в год, 7,68% до налогов и расходов

Что остаётся за год из 1 920 000 ₽ аренды.

Укладывается ли пример в рынок? За пределами центра - да. Помещения 40-150 м² у метро за пределами центра в объявлениях октября сдают в среднем (медиана) за 3 200 ₽ за м² в месяц - по нашему замеру 24 октября 2026 года, 155 объявлений, без торговых и бизнес-центров. 160 000 ₽ - это около 50 м² по такой ставке, в пределах рынка. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Главный вывод примера: налог на имущество в перечне - 300 000 ₽ в год - больше НДФЛ 13% (249 600 ₽) на 50 400 ₽, в 1,20 раза. Это при условном кадастре 20 млн. Упрощёнка против НДФЛ 13% экономит 134 400 ₽ в год, а вне перечня остаётся больше на 200 000 ₽ у физлица и на 300 000 ₽ у ИП на упрощёнке или патенте

Выходит, самый дорогой налог здесь берут не с дохода, а с того, как помещение записано и используется

Как посчитать своё помещение без моих чисел:

• НДФЛ = аренда за год × 13%; часть, на которой аренда вместе с зарплатой и другими доходами основной базы превышает 2,4 млн, - по 15% до 5 млн, выше - по шкале ст. 224
• Упрощёнка «доходы» = аренда × 6%, уменьшенная на взносы ИП: у ИП без работников - вплоть до нуля, но взносы платятся
• Патент - по калькулятору налоговой на ваш район, площадь и срок, минус взносы ИП без работников
• Налог на имущество = кадастровая стоимость × 1,5% в перечне или × 0,5% вне его

Так я и считаю на консультации: сколько объект заработает за годы владения, какие расходы заложить, в том числе налог на имущество, и что остаётся на вложенный рубль

Налог на нежилое помещение для физических лиц: почему решает перечень

Налог на коммерческую недвижимость для физических лиц в Москве зависит от одного: стоит ли помещение в перечне торгово-офисной недвижимости. Попадают туда по назначению и использованию: помещения в торговых и деловых центрах и нежилые помещения, где по документам предусмотрены офисы, торговля, общепит или бытовое обслуживание, «либо которые фактически используются» так (НК РФ, ст. 378.2 п. 1). Перечень на год город утверждает не позднее 1 марта, а помещение, которое выявили в течение года, попадает в перечень следующего года (п. 7 и 10 той же статьи)

Два одинаковых помещения по 60 м² у одного метро (условный пример). У первого по документам - магазин, и город включил его в перечень; второе записано как склад и так используется. С кадастром 20 млн налог на первое - 300 000 ₽ в год, на второе - 100 000 ₽, а у ИП на упрощёнке, если второе работает в бизнесе, - ноль

Ставки - из закона Москвы: «1,5 процента кадастровой стоимости объекта налогообложения - в 2018 году и последующие налоговые периоды» для объектов перечня, 2,0% - если кадастровая стоимость объекта больше 300 млн, 0,5% - для остальных (Закон г. Москвы № 51, ст. 1 п. 4, 4.1 и 5). В обзорах пишут про ставку до 2% - это потолок кодекса (НК РФ, ст. 406 п. 2), в Москве для перечня 1,5%. В перечень на 2026 год, по сообщению Правительства Москвы, включили более 42 тысяч объектов коммерческой недвижимости

Как проверить своё помещение: в сервисе mos.ru и по налоговому уведомлению. Как узнать кадастровую стоимость - три способа, для помещения те же, в справке кадастровая стоимость квартиры

Когда выгоднее патент, а когда упрощёнка

Совета, какой режим выбрать, здесь нет: ответ зависит от аренды, площади, района, перечня и других доходов. Но у сравнения есть пороги, и их видно заранее:

• Упрощёнка дешевле НДФЛ 13%, когда аренда больше 453 250 ₽ в год: ИП без работников, взносы 2026 года, без налога на имущество
• Патент дешевле упрощёнки, когда аренда за год больше потенциального дохода: 3 759 000 ₽ в ЦАО и 2 506 000 ₽ в районах группы «в» для помещения до 100 м², патент на 12 месяцев 2026 года; оба налога ИП без работников уменьшает на взносы, суммы с ними
• НДФЛ 15% - с части, где аренда вместе с зарплатой и другими доходами основной базы за год больше 2,4 млн, но не больше 5 млн; выше - 18, 20 и 22%
• НДС на упрощёнке - если доходы за прошлый год больше 20 млн или превысили 20 млн в течение года, с 1-го числа следующего месяца
• Патент недоступен, если нежилых помещений у ИП в собственности или аренде больше 600 м², и теряется при доходах больше 20 млн за 2025 год или в течение 2026 года, для 2027 года - 15 млн

В моём примере аренда - 1 920 000 ₽ в год, в 10,4 раза меньше 20 млн. Упрощёнка обходится в 115 200 ₽, патент - в 150 360 ₽ в районах группы «в» и 225 540 ₽ в ЦАО: аренда здесь меньше потенциального дохода

Закон Москвы заранее решил, сколько в год приносит помещение до 100 м² в центре: 3 млн ₽, а с индексацией на 2026 год - 3 759 000 ₽. Патент - 6% от этой суммы, сколько бы вы ни сдали (НК РФ, ст. 346.50 п. 1; Закон г. Москвы № 53, ст. 1 п. 21; сумма на ваш район - в калькуляторе налоговой)

Патенту всё равно, сколько на самом деле платит ваш арендатор: сумму он знает заранее

Договор аренды нежилого помещения: чем он отличается от найма квартиры

У помещения правила аренды, а не найма, и решить до подписи стоит девять вещей. У квартиры правила другие - в справке что прописать в договоре аренды квартиры

1. Письменная форма - если срок больше года или хотя бы одна сторона - юридическое лицо (ГК РФ, ст. 609 п. 1)
2. Регистрация - кодекс требует её для аренды зданий и сооружений от года (ст. 651 п. 2), и суды применяют это правило к помещениям (разъяснение ВАС № 53, п. 2)
3. Без срока - отказаться можно, предупредив за три месяца, если закон или договор не установили иной срок (ст. 610 п. 2)
4. Размер платы - меняют по соглашению сторон не чаще раза в год, если договор не предусматривает иного (ст. 614 п. 3)
5. Ремонт - капитальный на арендодателе, текущий и содержание - на арендаторе, если закон или договор не говорят иного (ст. 616)
6. Взносы на капремонт и плата за содержание - если помещение в многоквартирном доме, перед домом их обязан платить собственник (ЖК РФ, ст. 158 ч. 1); договор лишь распределяет эти расходы между вами - это наш вывод из ЖК и ст. 616 ГК
7. Смена собственника договор не прекращает - подробнее в статье готовый арендный бизнес
8. Преимущественное право арендатора на новый срок - при прочих равных условиях, если он исполнял обязанности надлежащим образом и закон или договор не говорят иного (ст. 621)
9. Возврат помещения - в том состоянии, в каком получил, с учётом нормального износа или как записано в договоре (ст. 622)

Это не образец договора, а список решений; юридическую проверку договора справка не заменяет. ГК РФ ч. 2 в редакции от 24.06.2025 с изм. от 09.06.2026, ЖК РФ в редакции от 04.08.2026; разъяснение ВАС - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53, не закон

Чего в этой справке нет

• Бланка договора - здесь список решений, а не образец
• Вашего помещения - пример построен на моей стратегии и условном кадастре; ставки объявлений - не сделки
• Пониженной ставки упрощёнки в Москве и УСН 15% - первую не проверяла, для второй нет расходов собственника
• Налога при продаже - если помещение работало в бизнесе, освобождения по сроку владения нет (НК РФ, ст. 217 п. 17.1), а сумма зависит от режима
• НДС у арендодателя-плательщика, ипотеки на помещение и выбора помещения - как выбирают помещение под сдачу, в статье стрит-ритейл
• Что поменяется с 2027 года - взносы ИП станут 61 154 ₽, лимит патента для 2027 года - 15 млн, потенциальный доход патента проиндексируют, новый перечень Москвы утвердят не позднее 1 марта 2027 года; порог НДС на упрощёнке за 2025-2028 годы остаётся 20 млн

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Режим налога - пара строк в расчёте, а не вся стратегия. Итог у собственника помещения складывают перечень, режим и условия договора, и считать их стоит вместе, на вашем помещении

Я вам посчитаю и подскажу, что останется на руках. Работа идёт так

1. ЗапросВы присылаете бюджет, план и какую доходность ожидаете; для помещения, которое уже есть, - ставку аренды, площадь, район, есть ли оно в перечне и какие у вас другие доходы
2. Подбор вариантовЕсли помещение ещё не куплено, подбираем максимально рентабельные варианты
3. Онлайн-встречаРазбираем ваш запрос и показываем все варианты
4. РасчётСчитаю, что останется на руках за год при каждом режиме и на вложенный рубль

Режим выбираете вы с бухгалтером; юридическую проверку договора и налоговую консультацию справка не заменяет