Главная/Статьи/Кадастровая стоимость квартиры

ИНВЕСТИЦИИ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Кадастровая стоимость квартиры: как узнать её бесплатно, сравнить с рыночной и оспорить, если она завышена

Обновлено: 24 октября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно: справочно - в сервисе Росреестра онлайн по адресу или кадастровому номеру, официально - выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости. Для налога нужна стоимость на 1 января года, за который он считается

Кадастровая стоимость квартиры: короткий ответ

Кадастровая стоимость квартиры - оценка государства, записанная в ЕГРН. Покупать и продавать по ней никто не обязан, но от неё считают две вещи: налог на имущество за год (НК РФ, ст. 403 п. 1) и нижнюю границу дохода, когда квартиру продают раньше минимального срока владения (ст. 214.10 п. 2)

Четыре цифры, которые стоит знать до налога и продажи.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры бесплатно: три способа

Способа три, и цифра на выходе у каждого своя:

1. Налоговое уведомлениеНичего запрашивать не нужно, но стоимость в нём прошлого года: уведомление приходит за прошлый налоговый период
2. Сервис Росреестра онлайн, по адресу или кадастровому номеруНазывается «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: достаточно ввести адрес или кадастровый номер. Бесплатно, но стоимость будет на день последнего обновления базы, и это не официальный документ (mos.ru)
3. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимостиБесплатна для любого, кто запросит. На Госуслугах нужны подтверждённая учётная запись, паспортные данные и кадастровый номер либо адрес и точная площадь: выписка придёт от нескольких минут до 3 рабочих дней, срочного оформления нет. Лично - в любом центре госуслуг «Мои документы» с документом, удостоверяющим личность, в офисах Роскадастра в Москве лично нельзя. Почтой - в филиал Роскадастра по Москве. Лично и почтой выписку готовят 3 рабочих дня со дня регистрации заявления, доставка почтой в этот срок не входит

Для налога и для продажи нужна стоимость на 1 января: налог за год считают по стоимости, которая применяется с 1 января этого года, а правило 70% при продаже раньше срока - на стоимость на 1 января года регистрации. На нужную дату стоимость покажет выписка, а не сервис онлайн - так советует и mos.ru

А почему за выписку на некоторых сайтах просят деньги?

Выписку о кадастровой стоимости закон выдаёт бесплатно: «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц» (218-ФЗ, ст. 63 ч. 4). Другие сведения ЕГРН обычным заявителям дают за плату (ч. 2), а платные «отчёты» продают частные сайты-посредники. Для налога и продажи нужна только кадастровая стоимость, а за неё платить не нужно

Тот случай, когда самая нужная бумага ещё и бесплатная

Как проверить, верно ли посчитана кадастровая стоимость

Представьте: все квартиры города оценивают сразу и на одну дату. С рулеткой к вам никто не приходит. Берут данные реестра - площадь, местоположение, материал стен, год постройки, назначение - и считают стоимость методами массовой оценки; индивидуально объект оценивают, только если данных для массовой оценки не хватает (mos.ru). Получается одна цифра для квартиры с такими характеристиками

Свежий ремонт и вид из окна в эту оценку не попали

Где посмотреть, как считали, и кого спросить. Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу установлена стоимость, вместе с отчётами об оценке хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Посмотреть их можно на сайте Росреестра, на mos.ru или на сайте ГБУ «Городской центр имущественных платежей» - городского бюджетного учреждения (mos.ru). Туда же можно направить запрос разъяснений, как определили стоимость вашей квартиры:

• онлайн на mos.ru или на портале госуслуг
• онлайн на портале «Национальная система пространственных данных»
• по электронной почте ГБУ, лично или почтой

Разъяснения дают в течение 30 дней со дня поступления обращения (237-ФЗ, ст. 20 ч. 3). Обратиться вправе тот, чьи права или обязанности затрагивает оценка (ч. 4), а в обращении обязательно указать фамилию, имя, отчество, адрес, телефон и кадастровый номер или адрес квартиры, иначе его не рассмотрят (ч. 5 и 6)

Кадастровая и рыночная стоимость: почему они расходятся и когда кадастр пересчитают

Кадастр и цена отвечают на разные вопросы. Кадастровую стоимость государство считает массово, по данным реестра и на одну дату. Цена - это конкретная сделка: этот этаж, этот ремонт, этот вид и торг. Поэтому кадастровая стоимость бывает и ниже цены в объявлении, и выше, и заранее по району этого не угадать - своё число берите из выписки

Когда кадастр пересчитают. Очередную оценку закон проводит через четыре года после прошлой, а в городах федерального значения по решению региона - через два (237-ФЗ, ст. 11 ч. 4). По данным mos.ru, в Москве действует оценка 2025 года, она применяется с 1 января 2026 года, следующая - в 2027 году. Новые результаты применяются с 1 января года, следующего за годом, когда вступил в силу акт об их утверждении (ст. 18 ч. 2 п. 1): если акт об оценке 2027 года вступит в силу в 2027 году, новая стоимость начнёт применяться с 1 января 2028 года. Оспаривание этот отсчёт не сдвигает: по примеру mos.ru, если стоимость установлена оценкой 2025 года, а в 2026-м её оспорили, срок до следующей оценки всё равно считают с 2025 года

Если кадастровая стоимость изменилась в течение года, для налога этого и прошлых лет это не учитывается, если законы об оценке не говорят иного (НК РФ, ст. 403 п. 2). А насколько налог может вырасти за год после новой оценки, ограничивает потолок 1,1 - как он работает по годам, я разбирала в справке потолок роста налога на квартиру

Сколько кадастр забирает из доходности: налог в год на однушке и двушке

Налог по кадастру - строка расходов, которую инвестор вычитает из аренды каждый год. Сколько он забирает у однушки 38 м² в нашем расчёте:

Граница шкалы весит больше, чем кажется. Однушка в ЦАО: при кадастре 25 млн налог 23 684 ₽ в год, при 20 млн - 14 211 ₽. Кадастр ниже на 20%, а налог - на 40,0% меньше: при 20 млн ставка 0,15% вместо 0,2%. Ставку выбирают по кадастровой стоимости всей квартиры, а шкалу ставок и формулу с вычетом 20 м² я разбирала в справке налог на квартиру в Москве

Когда я считаю квартиру до покупки, беру кадастр равным цене - это допущение, своё число берите из выписки: кадастровая стоимость бывает и выше цены. Для своей двушки 55 м² в том же расчёте налог - от 19 091 ₽ в год при кадастре 20 млн до 44 545 ₽ при 35 млн. Что ещё вычесть из аренды, кроме налога, - в справке доходность квартиры

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: когда налог считают с 70% кадастра

Правило 70% работает только при продаже раньше минимального срока владения. Если срок вышел, доход от продажи налогом не облагается и кадастр ни на что не влияет. Если не вышел, цену в договоре сравнивают с 70% кадастровой стоимости на 1 января года, когда регистрируют переход права. Цена ниже - доходы «принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости» (НК РФ, ст. 214.10 п. 2). Если кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января года регистрации нет, правило не применяется (там же)

Минимальный срок - пять лет, если нет оснований для трёх (ст. 217.1 п. 4); три года - например, для единственного жилья или квартиры, полученной по наследству от близкого родственника. С какого дня считать срок, я разбирала в справке когда продавать квартиру

Пример: продали в минус, а налог есть. Однушка внутри МКАД - вторая квартира, не единственное жильё. Куплена за 25 млн, расход подтверждён; продают через три года, пять лет не прошло, за 24 млн - в минус на 1 млн. Кадастровая стоимость на 1 января года регистрации - 36 млн (пример)

Наш расчёт по НК РФ, ст. 214.10 п. 2 и ст. 224 п. 1.1; кадастровая стоимость - условный пример

Вы продали дешевле, чем купили, а налоговая видит доход: она смотрит на свою цифру, а не на вашу

От цены договора налога не было бы вовсе. Продай ту же квартиру за 26 млн - правило не включится, и налог 130 000 ₽ возьмут с реальной прибыли. А при кадастре 34 млн 70% - это 23,8 млн, и продажа за 24 млн обходится без налога

Продавцы, которые не выдержали срок, часто просят записать в договор цену ниже реальной - ниже 70% кадастра это не работает. А покупателю заниженная цена отзовётся при его продаже раньше срока: налог посчитают от неё, то есть больше (почему опасно занижать цену в договоре). Как считается налог при продаже целиком, с вычетом и расходами, - в справке налог при продаже квартиры

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры: ошибка или рыночная оценка

Оснований два: ошибка, допущенная при определении стоимости, или рыночная стоимость квартиры по отчёту оценщика

Как исправить ошибку - по шагам

1. Кто подаётВправе любые физические и юридические лица (ч. 5)
2. В какой срок«Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости» (237-ФЗ, ст. 21 ч. 6)
3. Куда и какВ бюджетное учреждение или МФЦ лично, почтой с уведомлением о вручении или через интернет, включая Госуслуги (ч. 7). В Москве пересчёт делает ГБУ «Городской центр имущественных платежей», заявление можно подать и на mos.ru
4. Что написатьКадастровый номер и в чём ошибка, с обоснованием (ч. 9). Документы прикладывают по желанию, например прежние сведения ЕГРН и документы БТИ (ч. 10)
5. Сколько ждать30 календарных дней со дня поступления заявления (ч. 16)
6. Что дальшеЕсли ошибку допустили при кадастровой оценке и стоимость исправили в сторону уменьшения, она применяется с того же дня, что и ошибочная (ст. 18 ч. 2 п. 3). Отказ можно оспорить в суде (ст. 21 ч. 23)

Рыночная стоимость. Если характеристики верны, а рыночная стоимость квартиры ниже кадастровой, кадастровую можно установить в размере рыночной по отчёту оценщика. Если заявление удовлетворят, новая стоимость применяется с 1 января года, в котором его подали, и не раньше, чем начала применяться оспариваемая (ст. 18 ч. 2). Куда и в какие сроки подавать заявление о рыночной стоимости по вашей квартире, я проверю на консультации

А можно попросить снизить кадастр просто потому, что он кажется дорогим?

Нет. Оснований два - ошибка в оценке или рыночная стоимость по отчёту оценщика. Довод «соседи продали дешевле» - повод заказать отчёт и сначала посчитать, окупится ли он, а не основание само по себе

Когда оспаривать кадастровую стоимость выгодно, а когда нет

Для налога на имущество двушки оспаривание редко окупается. Пример: двушка 55 м², кадастр 40 млн, а отчёт оценщика покажет рыночную 32 млн (оба числа условные). Налог на имущество - 50 909 ₽ в год против 40 727 ₽, экономия 10 182 ₽ в год без потолка 1,1. Если заявление в 2026 году удовлетворят, новая стоимость действует с 1 января 2026 года, а оценка 2027 года начнёт применяться с 1 января 2028 года, если акт о её результатах вступит в силу в 2027 году. Выигрыш - два года, 20 364 ₽, и это меньше цены отчёта оценщика от 45 000 ₽

Выиграть спор и остаться в минусе - тоже результат, просто не тот, ради которого платили оценщику

Потолок 1,1 съедает часть и этой экономии. Если налог прошлого года по старой оценке был 40 000 ₽ (пример), без оспаривания к уплате 44 000 ₽, а после - 40 727 ₽: экономия первого года 3 273 ₽, а не 10 182 ₽ (НК РФ, ст. 408 п. 8.1). А чтобы отчёт за 45 000 ₽ окупился за два года при ставке 0,2%, кадастр двушки должен упасть на 17,68 млн

Где оспаривание окупается

• Перед продажей раньше срока. Двушка - вторая квартира или срок владения не вышел, куплена за 25 млн, продаётся за 26 млн. При кадастре 40 млн доход для налога - 28 млн (70%), за вычетом 25 млн расходов на покупку база 3 млн, НДФЛ 402 000 ₽: 13% с первых 2,4 млн базы и 15% сверх (НК ст. 224 п. 1.1), если вы налоговый резидент и других доходов той же группы в году нет. Если по отчёту оценщика стоимость установят, например, в 26 млн - цену продажи, база 1 млн, НДФЛ 130 000 ₽. Разница 272 000 ₽ одна и та же при любой новой стоимости не выше 37 142 857 ₽ - это примерно в шесть раз больше цены отчёта от 45 000 ₽; других расходов процедуры расчёт не учитывает. Условие: заявление подано не позже года, в котором регистрируют продажу, по нему принято решение, и к 1 января года продажи не начала применяться новая оценка. Решение не гарантировано
• Когда кадастр чуть выше границы шкалы. Однушка 38 м²: кадастр 21 млн против 19,5 млн - ниже на 7%, а налог с 19 895 до 13 855 ₽, на 30,4% меньше, экономия 6 039 ₽ в год: ставка 0,2% меняется на 0,15%

Это стоит посчитать на вашей квартире до того, как заказывать отчёт

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Кадастровая стоимость - одна цифра, а задевает две строки: налог каждый год и налог при продаже раньше срока. Назовите бюджет и задачу - до покупки я посчитаю налог по кадастру квартир, которые вам подходят, и что останется на вложенный рубль. Если продаёте - проверю кадастр на 1 января года продажи и посчитаю налог до того, как вы назовёте цену

1. Вы называете задачуБюджет, план, а если покупаете под инвестицию, - какую доходность вы ожидаете
2. Подбираю вариантыИ считаю по каждому налог по кадастровой стоимости и что останется на вложенный рубль
3. РазборС предварительными цифрами
4. Точные расчётыПодробные, по выбранным вариантам
5. Если продаётеПомощь от оценки рыночной стоимости до выхода на сделку и юридического сопровождения