Главная/Статьи/Налог на квартиру в Москве

НАЛОГИ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Налог на квартиру в Москве в 2026 году: сколько собственник платит в год, по какой ставке и как уменьшить его законно

Обновлено: 21 октября 2026 · 20 мин чтения · Татьяна Рогачева

Налог на квартиру в Москве - это налог на имущество физических лиц: его платит собственник раз в год по налоговому уведомлению. Считают его от кадастровой стоимости квартиры за вычетом кадастровой стоимости 20 м², ставка - 0,1-0,3% для квартир с кадастровой стоимостью до 300 млн. Двушка 55 м² с кадастровой стоимостью 25 млн платит 31 818 ₽ в год, около 2 650 ₽ в месяц, если льгот нет и квартира ваша весь год

Налог за 2025 год платят не позднее 1 декабря 2026 года. Ниже - как устроена формула, сколько выходит за студию, однушку и двушку, почему налог растёт и как его законно уменьшить. А для тех, кто сдаёт квартиру, - сколько налог занимает в доходности

Налог на квартиру в Москве: главное в четырёх цифрах.

Ставки - Закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51 в редакции от 26.11.2025, действует с 1 января 2026 года; вычет 20 м² - НК РФ, ст. 403 п. 3; рост не больше 10% - НК РФ, ст. 408 п. 8.1. Налог в рублях - наш расчёт, кадастровая стоимость в примере условная

Налог на квартиру в Москве: короткий ответ

Налог платит собственник - тот, у кого есть право собственности на квартиру (НК РФ, ст. 400). Не жилец, который её снимает, и не покупатель новостройки до регистрации права. Налоговый период - календарный год, поэтому уведомление приходит за прошлый год

Сумма зависит от трёх вещей: от кадастровой стоимости квартиры, от площади - из неё вычитают 20 м² - и от ставки по московской шкале. Цена, за которую вы купили квартиру, в расчёт не входит

Как рассчитывается налог на квартиру: формула, вычет и ставки Москвы

Формула одна для всех квартир: налог = (кадастровая стоимость - кадастровая стоимость 20 м²) × ставка. Кодекс говорит так: «Налоговая база в отношении квартиры, части жилого дома определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, части жилого дома» (НК РФ, ст. 403 п. 3). Кадастровую стоимость 20 м² считают от стоимости метра вашей же квартиры. Вычет положен каждой квартире, а если он больше кадастровой стоимости, база равна нулю (п. 8)

Ставку выбирают по кадастровой стоимости всей квартиры, а не по базе после вычета. Шкала Москвы - в таблице

Здесь чаще всего ошибаются. Если взять ставку по базе после вычета, налог выйдет меньше настоящего: у однушки 38 м² с кадастровой стоимостью 25 млн ставка 0,2%, а не 0,15%, налог 23 684 ₽, а не 17 763 ₽ - разница 5 921 ₽ в год. В шкале закона графа так и называется: кадастровая стоимость объекта налогообложения

Москва свои вычеты для квартир не увеличивала, хотя кодекс это разрешает (ст. 403 п. 7). А ставку 0,1% город может снизить до нуля или поднять, «но не более чем в три раза» (ст. 406 п. 3), - отсюда потолок 0,3% для квартир до 300 млн

Налог на апартаменты устроен иначе - я разобрала это в справке апартаменты или квартира. Если квартира на ИП или компании - в справке квартира на юридическое лицо. И не путайте вычет 20 м² с вычетом, который возвращает НДФЛ при покупке, - о нём справка налоговый вычет при покупке квартиры

Сколько налога в год за студию, однушку и двушку: примеры в рублях

Посчитаем налог на квартиру в год на трёх кадастровых стоимостях. Однушка и студия - вариант инвестора под сдачу, двушка - квартира для семьи

Студия 25 м² на тех же условиях платит 4 500 ₽ в год при кадастровой стоимости 15 млн и 10 000 ₽ при 25 млн

Что видно из расчёта. Однушка с кадастровой стоимостью 15 млн платит больше чем вдвое против студии с той же стоимостью: 10 658 ₽ против 4 500 ₽, потому что у студии вычет 20 м² снимает большую часть стоимости. Двушка за 35 млн по кадастру платит на 40% больше, чем за 25 млн: ставка та же, растёт база. В месяц двушка за 25 млн по кадастру обходится около 2 650 ₽, за 35 млн - 3 712 ₽

Если квартира ваша не весь год, налог считают по месяцам: месяц засчитан, если право зарегистрировано до 15-го числа включительно (НК РФ, ст. 408 п. 5). Двушка за 25 млн по кадастру, право с 10 марта - 10 месяцев и 26 515 ₽ за этот год, с 20 марта - 9 месяцев и 23 864 ₽. Если собственников несколько, налог делят пропорционально долям, а при совместной собственности - поровну (п. 3)

Насколько налог может вырасти за год: потолок 10% и первый год новостройки

Если кадастровая стоимость выросла, налог к уплате растёт не больше чем на 10% в год. По кодексу, если налог по кадастровой стоимости больше налога прошлого года «с учетом коэффициента 1,1», платят налог прошлого года, умноженный на 1,1 (НК РФ, ст. 408 п. 8.1). Правило не действует, если менялись характеристики самой квартиры. Сравнивают суммы налога, а не кадастровую стоимость

Пример: двушка 55 м², кадастровая стоимость выросла с 20 до 25 млн. Расчётный налог вырос на 66,7% по двум причинам сразу: стоимость +25% и ставка 0,2% вместо 0,15%, на треть выше. А к уплате во второй год - только на 10%

Пять лет подряд налог растёт по 10%, а на полный размер выходит только на шестой год после роста кадастровой стоимости. За эти пять лет потолок сберёг владельцу 30 884 ₽ против расчётного налога

Новая кадастровая стоимость в Москве действует с 1 января 2026 года: по ней считают налог за 2026 год, который платят до 1 декабря 2027 года. Какая стоимость у вашей квартиры, видно в выписке из ЕГРН - об этом раздел ниже

Новая квартира в первый год платит меньше. Если квартира как объект недвижимости новая - образована в Москве начиная с 2018 года, - налог за первый год, за который по ней вообще считают налог, умножают на 0,6 (НК РФ, ст. 408 п. 8.2). Двушка за 25 млн по кадастру в этот год платит 19 091 ₽ вместо 31 818 ₽. Коэффициент привязан к первому году налога по самой квартире, а не к покупке

Кто не платит налог на квартиру: льготы и вычет многодетным

Льгота освобождает от налога целиком, но только по одной квартире. Её дают «в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований» (НК РФ, ст. 407 п. 3). Льгота положена:

• пенсионерам, которые получают пенсию по пенсионному законодательству
• инвалидам I и II групп
• ветеранам боевых действий
• другим категориям статьи 407 - полный список в кодексе

Условия: квартира ваша и не используется в предпринимательской деятельности (п. 2), а её кадастровая стоимость не больше 300 млн (п. 5). Своих льгот для квартир Закон г. Москвы № 51 не добавляет - действуют льготы кодекса. Так что налог на квартиру пенсионерам не начисляют по одной квартире на выбор, а по второй его платят по общим правилам

Как получить. Заявление о льготе подают в любую налоговую; не подали - льготу дают на основании сведений, которые налоговая получила сама (п. 6). Если квартир несколько, о выбранной нужно уведомить налоговую до 31 декабря года, с которого нужна льгота, иначе её применят к квартире с самым большим налогом (п. 7). Какую из двух квартир выбрать, я разобрала в справке вторая квартира в ипотеку

Многодетным - дополнительный вычет. У кого трое и больше несовершеннолетних детей или детей до 23 лет на очном обучении, базу уменьшают ещё на кадастровую стоимость 5 м² на каждого ребёнка (НК РФ, ст. 403 п. 6.1). Вычет дают по одной квартире, и заявление для этого не обязательно. Пример: двушка 55 м² за 25 млн по кадастру, трое детей - вычет 35 м², налог 18 182 ₽ вместо 31 818 ₽, на 13 636 ₽ меньше, почти 43%

Если квартиру оформляют на ребёнка, кто платит налог, - в справке как оформить квартиру на ребёнка

Где узнать кадастровую стоимость квартиры и как её снизить

Кадастровая стоимость вашей квартиры видна в двух местах: в выписке из ЕГРН и в самом налоговом уведомлении, где рядом стоят вычет и ставка. Определяет её бюджетное учреждение города при кадастровой оценке

Пересматривают её не каждый год. Закон разрешает городам федерального значения проводить оценку раз в два года (237-ФЗ, ст. 11 ч. 4), и Москва так и делает: последняя оценка сделана в 2025 году и действует с 1 января 2026 года, следующая - в 2027 году

Как законно снизить кадастровую стоимость - по шагам

1. Посмотрите стоимостьВ налоговом уведомлении или в выписке из ЕГРН
2. Сравните с ценой похожих квартирТого же размера, рядом с вашей
3. Нашли ошибку - заявление об исправленииРасчёт не по методическим указаниям, описка, опечатка, арифметическая или иная ошибка, повлиявшая на стоимость; подать в течение пяти лет со дня внесения стоимости в ЕГРН (237-ФЗ, ст. 21)
4. Рыночная стоимость - по отчёту оценщикаЗаявление подают в течение шести месяцев с даты оценки, рассматривают 30 календарных дней (237-ФЗ, ст. 22.1)
5. Отказали - судРешение можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства

Куда подавать. Оба заявления - об исправлении ошибки и о рыночной стоимости - подают в бюджетное учреждение, которое определяло кадастровую стоимость, или через МФЦ: лично, почтой или через интернет, включая Госуслуги (237-ФЗ, ст. 21 ч. 7, ст. 22.1 ч. 3). Рыночную стоимость применяют с 1 января года, в котором подано заявление, если по нему приняли решение, но не раньше даты кадастрового учёта квартиры и не раньше дня, с которого начали применять изменяемую кадастровую стоимость (237-ФЗ, ст. 18 ч. 2 п. 6). Как кадастровая стоимость влияет на налог при продаже, - в справке налог при продаже квартиры

Когда платить налог на квартиру и что делать, если уведомление не пришло

Срок - 1 декабря следующего года. Налог уплачивается «не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом» (НК РФ, ст. 409 п. 1), по налоговому уведомлению. Налог за 2025 год - до 1 декабря 2026 года

Уведомление приходит в личный кабинет налогоплательщика или на Госуслуги, иначе - письмом (НК РФ, ч. 1, ст. 52 п. 4). Если общая сумма налогов в нём меньше 300 рублей, уведомление обычно не присылают. Не пришло, а квартира есть и налог вы не платили - сообщите о ней в налоговую до 31 декабря следующего года (НК РФ, ч. 1, ст. 23 п. 2.1). Если уведомление не приходило из-за льготы, сообщать не нужно

Налог на имущество в расчёте доходности: сколько это от аренды

Для инвестора налог на имущество - одна из строк расходов. Аренду я считаю не голой суммой, а за вычетом расходов, налогов, простоя и подготовки квартиры к сдаче. Когда считаю квартиру до покупки, кадастровую стоимость беру равной цене - это допущение, у вашей квартиры она своя. Сколько налог забирает от аренды однушки 38 м² в Новой Москве за МКАД и в ЦАО:

Кадастровую стоимость для примера мы взяли рядом с серединой цен объявлений тех же округов: 14,2 млн в НАО и 26,2 млн в ЦАО. Ставки аренды в этом расчёте - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Налог на имущество однушки - 1,6-2,2% годовой аренды, 6-8 дней аренды. На вложенный рубль, если цена равна кадастровой стоимости, это 0,071 п. п. доходности в Новой Москве и 0,095 п. п. в ЦАО. Для сравнения: месяц без жильца - 8,33% годовой аренды, в 3,8-5,2 раза больше налога на имущество. Налог с дохода от аренды тоже больше: 4% самозанятого, если жилец - физическое лицо, это 26 400 ₽ в год в НАО и 43 200 ₽ в ЦАО. Какой налог платить со сдачи, - в справке налог со сдачи квартиры

Вывод: строка небольшая, но считать её нужно по кадастровой стоимости и с потолком роста, а не процентом с цены: ставка зависит от ступени шкалы, а после переоценки налог может несколько лет расти по 10%. Как налог встаёт в полную лестницу доходности, - в справке доходность квартиры

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Налог на имущество - одна строка из тех, что решают, сколько квартира стоит владельцу на самом деле: рядом проценты, ремонт, простой и налог с аренды. Назовите бюджет и задачу - я посчитаю для квартир, которые вам подходят, налог по их кадастровой стоимости, все расходы владельца и то, что остаётся вам на вложенный рубль. Работа идёт так

1. Вы присылаете бюджет и задачуДля себя или под сдачу - или адрес и площадь уже купленной квартиры
2. Я считаю налог и расходыНалог по кадастровой стоимости подходящих квартир и все расходы владельца
3. Инвестору - что остаётсяСколько приносит вложенный рубль после налогов, простоя и расходов
4. Подсказываю, что сравниватьКакие квартиры под вашу задачу стоит сравнивать между собой