Главная/Статьи/Залог при аренде квартиры

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Залог при аренде квартиры: сколько брать, что можно удержать и какую часть простоя и ремонта он закрывает

Обновлено: 24 октября 2026 · 20 мин чтения · Татьяна Рогачева

Залог при аренде квартиры по кодексу - обеспечительный платёж: из него засчитывают только то, что назвал договор, а если ничего такого не случилось, его возвращают жильцу, если соглашение сторон не говорит иного. Около 72% объявлений о студиях и однушках Москвы просят залог в одну месячную плату (наш замер 16 октября 2026 года, 2 400 объявлений). Одна плата - около 30 дней аренды: она закрывает месяц долга, а не жизнь квартиры между жильцами

Ниже - сколько залога просят на самом деле, что из него можно засчитать, в какой срок его вернуть и какую часть простоя и ремонта после жильца он закрывает на примере однушки в центре Москвы

Залог при аренде квартиры: что это и возвращается ли - короткий ответ

При заселении жилец переводит вам две суммы по 85 000 ₽. Первая - плата за месяц, её вы заработали. Вторая - залог: в объявлении это слово, в кодексе - обеспечительный платёж. Он лежит у вас до конца договора, и засчитать его вы можете только за то, что договор прямо назвал: «При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства» (ГК РФ, ст. 381.1 п. 1)

Долг по плате, неоплаченные счета, порча по акту - если договор это назвал, сумму засчитывают. Если ничего из названного не случилось, платёж возвращают жильцу, если соглашение сторон не говорит иного (там же, п. 2). В примере здесь и ниже - однушка в центре Москвы за 25 млн с арендой 85 000 ₽ в месяц: середина объявлений ЦАО в нашем замере 16 октября 2026 года, а не ваша квартира

В объявлениях чаще всего одна плата, а обычный выезд стоит почти столько же.

Сколько брать залог: что просят в объявлениях Москвы

Размер залога при сдаче квартиры закон не задаёт. Статья 381.1 о сумме молчит (ГК РФ, ст. 381.1), а в главе кодекса о найме жилья об обеспечительном платеже нет ни слова. Сколько брать, решаете вы с жильцом и записываете в договор

Какой залог просят на самом деле, я посмотрела по объявлениям: в нашем замере 16 октября 2026 года у каждого из 2 400 объявлений о долгосрочной аренде студий и однушек Москвы в условиях стоит сумма залога или «без залога»

Доля - залог из строки условий объявления, делённый на месячную ставку того же объявления; одной платой считали залог от 0,95 до 1,05 ставки. Это условия, которые просят в объявлениях, а не суммы подписанных договоров. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Обзоры аренды пишут, что иногда берут две платы, но в объявлениях октября 2026 года таких почти нет: две платы и больше - 6 из 2 400. Без залога сдают куда чаще - 307 объявлений

Так что просить две платы - верный способ выделиться в объявлениях. Только не в ту сторону

Как записать размер залога и то, что из него засчитывается, чтобы потом не спорить, - в справке что прописать в договоре аренды квартиры

Какую часть простоя и ремонта закрывает залог

Залог закрывает только то, что жилец нарушил и что договор назвал. Поэтому считать его стоит не против всего, что вообще может случиться, а по случаям. Ниже - четыре залога разного размера против четырёх случаев на нашем примере

Обычный выезд в конце договора. Жилец дожил срок, заплатил всё и съехал. Если нового ищете уже после выезда, три недели без жильца в нашем примере - около 58 700 ₽: день аренды стоит около 2 800 ₽. Три недели - срок экспозиции, а не замер простоя: по словам участников рынка в обзоре IRN.RU, средний срок экспозиции вырос с 1,5 недель до 2-3 недель (данные на август 2026 года). Сверху мелочи: генеральная уборка, замена смесителя и покраска стен одной комнаты - около 16 500 ₽ по нижней цене работы в открытом прайсе сервиса подбора мастеров, без материалов (данные на октябрь 2026 года; 40 м² стен - условность примера). Вместе около 75 200 ₽ - почти месячная плата, но платите их вы, а не залог: жилец ничего не нарушил, и платёж возвращается, если договор не сказал иного. Если жилец сменился в этом году и нового искали после выезда, валовая доходность нашего примера по объявлению опускается с 4,08% до 3,78% - до налогов и расходов

Жилец честно съехал - и его залог честно уезжает вместе с ним

Как простой соотносится со ставкой, которую вы просите, я разбирала в справке за сколько сдать квартиру

Выезд с долгом. Жилец не заплатил последний месяц - 85 000 ₽. Залог в одну плату закрывает такой долг ровно, и на остальное не остаётся ничего. А если договор возложил на жильца уборку и мелкий ремонт при выезде, а он их не сделал, к долгу добавляются мелочи: вместе 101 480 ₽ - больше одной платы, но меньше полутора

Выезд с порчей. Косметический ремонт вторички с материалами в Москве стоит от 19 000 до 26 000 ₽ за м² по обзору цен на ремонт (данные на апрель 2026 года). Одна плата - около 3,3-4,5 м² такого ремонта. Вся квартира 36 м² по тем же ценам - от 684 000 до 936 000 ₽, в 8-11 раз больше одной платы. Остаток сверх залога можно требовать как убытки (ГК РФ, ст. 393, 15), но их размер придётся доказать

А если взять залог побольше - простой и ремонт будут покрыты?

Нет. Дни без жильца после выезда в срок залогом не закрываются вовсе: жилец ничего не нарушил, и платёж возвращается, если договор не сказал иного (ГК РФ, ст. 381.1 п. 2). При порче даже две платы, 170 000 ₽, - это около 6,5-9 м² косметики: участок в 10 м² стоит от 190 000 до 260 000 ₽, и двух плат на него не хватает на сумму от 20 000 до 90 000 ₽. И так почти никто не делает: две платы и больше просят 6 объявлений из 2 400

Залог - подушка безопасности, а не ремонтная бригада

Для своей квартиры посчитайте четыре числа:

• день аренды - месячная ставка × 12 ÷ 365
• дни без жильца - день аренды × число дней
• сколько дней аренды в залоге - залог ÷ день аренды
• сколько ремонта он закрывает - залог ÷ цена ремонта за м²

Что можно удержать из залога, а что решает договор

Из залога засчитывают то, что назвал договор, остальное решают договор и акт. Поэтому список ниже - не правила кодекса на все случаи, а решения, которые стоит принять до подписи. У каждого пункта - норма, на которую он опирается

Это не образец договора, а список решений. ГК РФ ч. 1 в ред. от 10.06.2026 с изм. от 22.10.2026, ч. 2 в ред. от 24.06.2025 с изм. от 09.06.2026; сверено 23-24 октября 2026 года

А вытертый у двери ламинат через два года жизни - это износ или порча?

В главе кодекса о найме жилья ответа нет: о нормальном износе там ни слова. Эти слова кодекс говорит только про аренду: арендатор возвращает имущество «в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором» (ГК РФ, ст. 622). При найме засчитать из залога можно то, что назвал договор (ст. 381.1 п. 1), и только если акт при заселении показывает, каким был пол: квартиру вы передаёте в состоянии, пригодном для проживания (ГК РФ, ст. 676 п. 1), а сравнивать есть с чем, только когда это записано. Текущий ремонт по умолчанию на жильце, если иное не установлено договором (ст. 681 п. 1), но это ещё не значит, что его можно засчитать из залога без пункта договора

Квартира, в которой жили, выглядит как квартира, в которой жили. Вопрос только в том, что об этом сказано в договоре

Что вписать в акт и опись при заселении, я разбирала в справке как сдать квартиру в аренду: при выезде квартиру сверяют именно с ними

Возвращается ли залог при аренде квартиры и в какой срок

Да, если ничего из названного договором не случилось. «В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон» (ГК РФ, ст. 381.1 п. 2)

Срок возврата в статье 381.1 не назван - его пишут в договоре. Если не написали, для обязательств без срока кодекс даёт общее правило: исполнить «в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении», если другой срок не следует из закона, договора, обычаев или существа обязательства (ГК РФ, ст. 314 п. 2). Прямо о залоге это правило не говорит, поэтому надёжнее записать срок в договор: в какой день после подписания акта при выезде вы возвращаете залог

Проценты по статье 317.1 на залог не начисляются, если договор не предусмотрел иного (ст. 381.1 п. 4). Но это не про задержку: если удержание неправомерно, жилец вправе требовать проценты на сумму долга (ГК РФ, ст. 395 п. 1), а неправомерно оно или нет, при споре решает суд

Засчитали часть залога - напишите жильцу, что именно и за что, со ссылкой на пункт договора и акт. Это не требование кодекса, а мой совет: тогда спор, если он начнётся, идёт о цифрах, а не о том, кто что помнит

Если жилец съезжает раньше срока. Он вправе расторгнуть договор с согласия тех, кто постоянно живёт с ним, письменно предупредив вас за три месяца (ГК РФ, ст. 687 п. 1). Остаётся ли залог у вас, решает текст договора. Верховный суд в 2024 году отменил решение, которым жильцу вернули залог вопреки договору, где прямо было написано, что при досрочном выезде по его желанию залог не возвращается, и отправил дело на новое рассмотрение (определение № 4-КГ24-30-К1; собственником в том деле был индивидуальный предприниматель). Как расстаться с жильцом без потерь, я разбирала в справке как сдать квартиру в аренду: там отдельно о том, что делать, если жилец не платит или хочет съехать

Как я считаю залог под квартиру для сдачи

Первое, что я смотрю, когда собственник говорит о залоге, - что именно в договоре написано про зачёт. А дальше считаю не залог сам по себе, а сколько квартира приносит на вложенный рубль с учётом того, что жилец когда-нибудь съедет. В нашем примере смена жильца с тремя неделями поиска после выезда и мелочами забирает около 0,3 п. п. валовой доходности, если жилец сменился в этом году, и залог из этого не закрывает ничего. Если квартира ещё не куплена, я считаю, где тот же бюджет сдавался бы лучше на вложенный рубль; что вычесть из аренды, разобрано в справке доходность квартиры

Чего в этой справке нет

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Залог закрывает месяц долга, а не жизнь квартиры между жильцами. Пришлите ставку и залог, о которых договариваетесь, ваш налоговый режим и параметры квартиры - я посчитаю, что останется на руках за год с учётом смены жильца, а если квартира ещё не куплена - где тот же бюджет сдавался бы лучше на вложенный рубль. За поведение жильца и решение суда не ручается никто, а юридическую проверку договора справка не заменяет

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы присылаете задачуСтавку и залог, о которых договариваетесь, ваш налоговый режим и параметры квартиры - или бюджет и план, если квартира ещё не куплена
2. Онлайн-встречаРазбираем ваш запрос
3. СчитаюЧто останется на руках за год с учётом смены жильца
4. Подбираю, если квартиры ещё нетВарианты, где тот же бюджет сдавался бы лучше на вложенный рубль