Главная/Статьи/Сдать квартиру компании

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Сдать квартиру компании: как устроен договор аренды с юрлицом, кто платит налог и выгодно ли это собственнику

Обновлено: 22 октября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева

Сдать квартиру компании можно, но с компанией вы подписываете не договор найма, как с человеком, а договор аренды: жить в квартире могут только люди, а договор - письменный при любом сроке. Налог с платы за вас удерживает компания, если вы не самозанятый и не ИП: 13%, если вы налоговый резидент и доходы основной базы за год не больше 2,4 млн ₽. На самозанятости компания налог не удерживает: вы платите 6% вместо 4% сами и даёте ей чек

Представьте: вы купили квартиру, чтобы сдавать, а откликается не человек, а компания - ищет жильё своему сотруднику. Ниже, чем этот договор отличается от найма, кто и сколько платит налог, как компания может съехать и сколько остаётся на руках, - с расчётом на одной однушке

Сдать квартиру компании: короткий ответ

От жильца-человека компания отличается в трёх местах. Договор - аренда вместо найма, и только письменный. Налог - на НДФЛ его удерживает компания, а на самозанятости ставка выше. Выход - по правилам аренды, а не найма. В деньгах это выглядит так

Кто жилец, решает меньше, чем один пустой месяц.

Наш расчёт; цена и аренда - середина объявлений ЦАО в нашем замере 16 октября 2026 года; простой месяц - допущение; расходы собственника не вычтены

Как это устроено: договор аренды вместо найма

Снимает компания, живёт её сотрудник, подписывает директор. В этой сцене и ответ, почему с компанией не наём: «Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин» (ГК РФ, ст. 677 п. 1). Компании кодекс разрешает предоставить жильё на основе договора аренды или иного договора (ГК РФ, ст. 671 п. 2) - в этой справке речь об аренде. Договор подписан с компанией, а живёт в квартире её сотрудник

И жить он там именно живёт: «Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан» (там же)

Так что переговорную на кухне не устроить, даже если стол большой

Договор - только письменный, даже на месяц: «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме» (ГК РФ, ст. 609 п. 1)

С компанией «договорились на словах» не годится даже на неделю

А если компания сделает в квартире офис?

Это пользование не по назначению, и у вас есть право на расторжение: «Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков» (ГК РФ, ст. 615 п. 3). Есть и налоговая сторона. В одном деле директор на самозанятости сдал свою квартиру своей компании для адреса её регистрации, а проживание работников подтверждено не было. Суд счёл, что квартира предоставлена в целях, не отвечающих назначению жилого помещения: самозанятость не применялась, налоговая правомерно доначислила НДФЛ, а уплаченный налог самозанятого должна зачесть (постановление АС Уральского округа от 28.03.2024 № Ф09-9916/23, по пересказу дела в профессиональной прессе). Это один случай, а не правило для всех

Что ещё компания может и не может делать с жильём, если квартиру покупает она сама, - в справке квартира на юридическое лицо. А как сдать квартиру человеку по договору найма, по шагам, - в справке как сдать квартиру в аренду

Договор аренды квартиры с юрлицом: что в нём должно быть

Многое в договоре с компанией решаете вы: кодекс задаёт правила с оговоркой, если договор не установил иное. Два примера:

• Плата. «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год» (ГК РФ, ст. 614 п. 3). Как пересматривать плату, пишут сразу
• Ремонт и содержание. Капитальный ремонт - за ваш счёт, текущий ремонт и расходы на содержание - за счёт компании, если закон или договор не говорят иного (ГК РФ, ст. 616 п. 1-2). Хотите поделить по-другому - так и запишите

Что вписать в акт и опись, я разбирала в справке акт приёма-передачи квартиры. Если квартира в ипотеке, сначала прочитайте договор с банком - можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Документы с обеих сторон - по открытым обзорам:

Срок и выход: когда компания может съехать и как вам расторгнуть договор

А если компания съедет через три месяца?

Смотря что в договоре: всё решает, указан ли в нём срок

Отсюда вывод для договора: срок и за сколько предупреждать о выходе пишут до подписания

Вы расторгаете договор досрочно тоже через суд. «По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом» (ГК РФ, ст. 619) в случаях, когда компания:

• пользуется квартирой с существенным нарушением договора или её назначения либо с неоднократными нарушениями
• существенно ухудшает квартиру
• более двух раз подряд не вносит плату после срока платежа по договору
• не делает капитальный ремонт, если по закону или договору он на компании

Другие основания можно вписать в договор - и это тоже основания для суда. Требовать расторжения вы вправе только после письменного предупреждения компании с разумным сроком на исправление (там же). А продадите квартиру - договор не прекратится: «Переход права собственности… на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды» (ГК РФ, ст. 617 п. 1)

У жильца-человека правила выхода свои, они разобраны в справке если жилец не платит или хочет съехать

Кто платит налог, если квартиру снимает компания

Ставка 85 000 ₽, вы на НДФЛ - компания переводит вам меньше. Разницу она сама отправляет в бюджет: так работает налоговый агент

Наш расчёт: ставка 85 000 ₽ в месяц, НДФЛ 13%, налог самозанятого 6%

Деньги не пропали: просто бухгалтер компании заплатил ваш налог раньше, чем вы о нём вспомнили

Это обязанность компании, а не любезность. Российские организации и ИП, от которых человек получил доход, «обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога» (НК РФ, ст. 226 п. 1), причём удержать при фактической выплате (там же, п. 4). Ставка - 13%, если вы налоговый резидент и все доходы основной базы за год вместе не больше 2,4 млн ₽ (НК РФ, ст. 224 п. 1); выше ставка растёт по шкале, у нерезидента она своя - это в справке налог со сдачи квартиры. Если компания удержала налог полностью, этот доход вы вправе не указывать в декларации, если это не мешает вашим вычетам (НК РФ, ст. 229 п. 4)

На самозанятости компания налог не удерживает. Этот доход НДФЛ не облагается (закон № 422-ФЗ, ст. 2 ч. 8), налог вы платите сами и даёте компании чек (ст. 14 ч. 1). Ставка 6% - так закон облагает доходы «от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам» (ст. 10 ч. 2); с человеком было бы 4%. Сдачу жилья закон в режиме оставляет: из него исключена передача прав на недвижимость «за исключением аренды (найма) жилых помещений» (ст. 6 ч. 2 п. 3). Доход по режиму за год - не больше 2,4 млн ₽ (ст. 4 ч. 2 п. 8)

Если квартиру снимает ваш работодатель или бывший, от которого вы ушли меньше двух лет назад, проверьте режим до договора: закон о самозанятых не считает своим доходом услуги и работы для таких работодателей (ст. 6 ч. 2 п. 8), а про аренду жилья в этом пункте не сказано - вопрос лучше задать налоговой письменно

Коммунальные. Минфин разъяснял: если компания оплачивает коммунальные по счётчикам, это «не образует экономической выгоды у арендодателя», а оплата услуг, размер которых от потребления не зависит, - ваш доход для НДФЛ (письмо от 23.03.2018 № 03-04-05/18556). Это позиция министерства, а не норма закона. Если вы сдаёте как ИП, налог считается по-другому - в справке патент на сдачу квартиры, там же - какой режим выбрать

Выгодно ли сдавать квартиру компании: одна однушка четырьмя способами

На НДФЛ всё равно, кто жилец; на самозанятости компания стоит 18 700 ₽ в год. Пример - однушка в центре Москвы за 25 млн с арендой 85 000 ₽ в месяц: это середина объявлений ЦАО в нашем замере 16 октября 2026 года, а не ваша квартира и не ставка, которую платят компании

Что остаётся за год после налогов, на НДФЛ 13%:

На НДФЛ налоговой всё равно, кто снимает вашу квартиру: ей важно, на каком режиме вы сами

То же на самозанятости:

Как читать. На НДФЛ жилец не меняет ничего: 791 228 ₽ за год, 3,16% на вложенный рубль - и с человеком, и с компанией. На самозанятости компания стоит 18 700 ₽ в год: 856 678 ₽ против 875 378 ₽ с человеком, 3,43% против 3,50%. А месяц простоя на самозанятости 6% - это 79 900 ₽, в 4,3 раза больше этой разницы

При какой ставке компания вровень с человеком. На самозанятости год с компанией сравняется с годом с жильцом-человеком на 4% при ставке 86 809 ₽ в месяц - на 1 809 ₽, или на 2,1%, выше 85 000 ₽, простой тот же месяц. Обратная сторона: компании на 6% можно уступить до 78 670 ₽ в месяц и остаться не хуже жильца-человека на НДФЛ 13%. Сколько платят компании на самом деле, мы не мерили. Для своей квартиры при месяце простоя считайте так: ставка × 11 месяцев × (1 − ставка налога) − налог на имущество

Если компания снимает без простоя, а человек - с месяцем простоя, компания на 6% даёт на 61 200 ₽ за год больше, чем человек на 4%: 936 578 ₽ против 875 378 ₽. Но это «если»: данных, что у компаний простой короче, у нас нет. Как оценить ставку по похожим квартирам рядом, я разбирала в справке за сколько сдать квартиру, а что ещё вычесть из аренды - в справке доходность квартиры

Как я считаю, кому сдавать: человеку или компании

Первое, что я спрашиваю, когда собственнику предлагает договор компания, - на каком режиме он платит налог и на какой срок договор. Дальше я считаю не ставку, а то, что останется на руках за год у каждого варианта: с человеком и с компанией, на НДФЛ и на самозанятости, с вашим простоем. А если квартира ещё не куплена и вы только думаете купить и сдавать, - в каком районе тот же бюджет сдавался бы эффективнее на вложенный рубль

Чего в этой справке нет

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Сдать квартиру компании - это не про налог, а про ставку, срок и то, что вы впишете в договор. Пришлите ставку и срок, которые предлагает компания, ваш налоговый режим и параметры квартиры - я посчитаю, что останется на руках за год и при какой ставке вам всё равно, кто жилец, а если квартира ещё не куплена - где тот же бюджет сдавался бы лучше. За решение суда и позицию налоговой по вашему договору не ручается никто, но цифры до подписания вы будете знать

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы присылаете задачуСтавку и срок, которые предлагает компания, свой налоговый режим и параметры квартиры - или бюджет и план, если квартира ещё не куплена
2. Онлайн-встречаРазбираем ваш вопрос, и я даю предварительные цифры
3. Считаю подробноЧто останется на руках за год у каждого варианта и при какой ставке вам всё равно, кто жилец
4. ПодсказываюЧто вписать в договор и где тот же бюджет сдавался бы лучше на вложенный рубль