Главная/Статьи/Ипотека под залог квартиры

ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Ипотека под залог квартиры в другом городе: сколько дадут и во что обходятся два платежа

Обновлено: 22 октября 2026 · 20 мин чтения · Татьяна Рогачева

Взять ипотеку под залог своей квартиры можно, но под квартиру в другом городе банк даст взнос, а не московскую квартиру. В нашем примере под свою двушку за 8 млн одна программа на 21 октября 2026 года даёт до 5 199 200 ₽ - это 20,8% цены двушки в Москве за 25 млн. А пока своя не продана, вы платите два кредита: 410 154 ₽ в месяц против 266 490 ₽, если продать сначала

Ниже - три пути переезжающего на одном примере: продать сначала, взять кредит под залог своей или войти накоплениями. И ещё - во что обходится каждый месяц ожидания и что будет с заложенной квартирой, если платить станет нечем

Под залог своей квартиры банк даёт взнос, а не квартиру.

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле. Двушка в Москве за 25 млн и своя двушка в другом городе за 8 млн - условия примера. Ставка 18,74% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на первичном рынке по обзору СПРОСИ.ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года; 23% и 64,99% - условия одной программы кредита под залог квартиры на ту же дату, без надбавки до подтверждения покупки. Оба кредита на 30 лет, ставки не меняются. Ставки - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Можно ли взять ипотеку под залог своей квартиры: короткий ответ

Да, но под квартиру в другом городе кредит закрывает только часть московской цены. Банк даёт долю от оценки вашей квартиры, а не всю её цену, поэтому этих денег хватает на взнос, а остальное берут обычной ипотекой на московскую квартиру. Выходит два кредита и два платежа, пока своя не продана, и этот мост стоит денег каждый месяц

Поэтому я не останавливаюсь на вопросе, можно ли, а сравниваю три пути на цифрах клиента: продать сначала, заложить свою или войти накоплениями. Ниже все три посчитаны на одном примере

Что такое ипотека под залог имеющейся квартиры и чем она отличается от обычной

В обычной ипотеке банк держит в залоге квартиру, которую вы покупаете. Здесь в залоге ваша квартира в другом городе - скажем, двушка в Екатеринбурге, а московскую вы покупаете на эти деньги. По обзору «Российской газеты» от 10 августа 2026 года, при ипотеке под залог недвижимости главное отличие от классической - предмет залога: обеспечением становится недвижимость, которой заёмщик владел до получения кредита

Заложить квартиру закон позволяет, если право на неё зарегистрировано (102-ФЗ, ст. 5, п. 1). Но это норма о том, что можно заложить, а не обязанность банка принять вашу квартиру: город, долю и потолок суммы задаёт программа. Кредит под залог квартиры на покупку квартиры мы видели в программах под названиями «под залог квартиры» и «ипотека под залог недвижимости», а у одного банка «под залог недвижимости» называется и обычная ипотека. Поэтому первый вопрос памятки ниже - какую квартиру банк берёт в залог

Что остаётся вам как владельцу. Вы продолжаете пользоваться квартирой, а продать её можно только с согласия банка, если договор об ипотеке не говорит иного (102-ФЗ, ст. 37, п. 1). Как продают квартиру в залоге, - в справке как продать квартиру в ипотеке

Кто должен быть собственником. В одной из программ, которые мы смотрели 21 октября 2026 года, квартира должна принадлежать заёмщику - одному или вместе с родственниками, и тогда родственники-собственники становятся созаёмщиками. Квартира, которая принадлежит только родителям, в такую программу не проходит; как с этим в других программах, - в частых вопросах

Если вы ещё живёте в другом городе, где подавать заявку на московскую ипотеку, - в справке ипотека в другом регионе

Сколько дадут под залог квартиры в другом городе

Банк даёт долю от стоимости вашей квартиры, а не её цену. В одной из программ, которые мы смотрели 21 октября 2026 года, - до 64,99%, и сумма зависит от региона: до 30 млн в Москве, Петербурге и их областях, до 15 млн в остальных. В другой программе на ту же дату - до 69,99%

Главное число - сколько стоит ваша квартира. Для примера я взяла двушку за 8 млн: по нашему замеру на ЦИАН 21 октября 2026 года медиана цен в объявлениях о продаже двушек - 7,98 млн в Екатеринбурге и 7,30 млн в Новосибирске; это цены предложения, а не сделок

Цены квартир здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему городу и району я посчитаю на консультации

Сколько московской цены закрывает своя двушка за 8 млн.

Условный пример, наш расчёт: 64,99% - максимум одной программы на 21 октября 2026 года; своя продаётся за свою цену без торга; без оценки, расходов на сделку и налога. На двушке за 15 млн за МКАД кредит под залог своей за 8 млн закрывает больше - 34,7% цены вместо 20,8% на двушке за 25 млн; продажа своей закрыла бы 53,3%

Под квартиру в другом городе банк даст взнос, а не квартиру. Чтобы кредит под залог один закрыл двушку за 25 млн, своя должна стоить 38,47 млн, если считать только долю 64,99%

Если у вас такая квартира в другом городе, дальше можно читать просто из интереса

Но потолок суммы этой программы вне Москвы, области и Петербурга - 15 млн, а кредит нужен на все 25. Для двушки за 15 млн при тех же 64,99% своя должна стоить 23,08 млн

Деньги под залог своей идут вместо взноса, но это заёмные деньги: под них нужен доход на второй платёж, а примет ли банк по московской ипотеке такой взнос, решает он сам. Какой взнос нужен по ипотеке, - в справке первоначальный взнос по ипотеке

Какая ставка у ипотеки под залог квартиры

На 21 октября 2026 года ставка кредита под залог квартиры в двух программах выше средневзвешенной ставки рыночной ипотеки - на 4,26 и 7,56 п. п.

Условия двух программ банков, которые мы смотрели 21 октября 2026 года; названия банков и программ не публикуем. Ставки - данные на 21 октября 2026 года

Надбавка 4 п. п. снимается не сразу. По условиям первой программы, чтобы ставка снизилась, нужно показать документы о покупке и завершить расчёты по договору приобретения. До этого кредит идёт со ставкой выше базовой

Банк верит в покупку квартиры, когда видит договор, а не намерение

Полная стоимость кредита у таких программ выше ставки: в неё входят обязательные расходы - о них в частых вопросах. А как субсидированная ставка застройщика иногда снижает платёж по московской ипотеке, - в справке рыночная ипотека

Два платежа: сколько стоит купить, пока своя не продана

Пока своя квартира не продана, вы платите два кредита. Считаем три пути на двушке в Москве за 25 млн и своей за 8 млн

Два платежа больше одного на 143 664 ₽ в месяц: 410 154 ₽ против 266 490 ₽, если продать сначала

Жить при этом получается только в одной из двух квартир

Каждый месяц до продажи своей стоит около 143 тыс. ₽. Это проценты за деньги, взятые в долг вместо денег от продажи. После продажи и досрочного погашения платёж почти возвращается к платежу при продаже до покупки, но месяцы ожидания уже оплачены:

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле. Двушка в Москве за 25 млн и своя двушка в другом городе за 8 млн - условия примера. Рыночная ставка 18,74% - средневзвешенная на первичном рынке, данные СПРОСИ.ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года; кредит под залог - 23% и 64,99% от цены своей квартиры по условиям одной программы на ту же дату, без надбавки до подтверждения покупки; оба кредита на 30 лет, ставки не меняются; своя продаётся за 8 млн без торга, деньги идут на погашение кредита под залог и досрочно в ипотеку с уменьшением платежа; без страховок, оценки, расходов на сделку и налога; доход - при платеже в половину дохода и без других кредитов, свой предел банк ставит сам

А если своя квартира продаётся не три месяца, а год?

Тогда в этом примере два платежа обойдутся в 1 720 361 ₽ против продажи до покупки. Поэтому цену и срок продажи своей я считаю до заявки, а не после

Банк сложит оба платежа. Они займут 77,0% дохода, который проходит одну ипотеку при платеже в половину дохода: нужен доход 820 308 ₽ вместо 532 980 ₽. Как банк считает нагрузку по нескольким кредитам, - в справке какой доход нужен для ипотеки

Путь работает, если банк по новой ипотеке примет взнос из кредита под залог и одобрит оба платежа - это я проверяю до заявки. По другой программе на ту же дату (69,99%, 26,30%) мост дороже: 426 891 ₽ в месяц, 961 199 ₽ за 6 месяцев

Продать сначала, заложить или войти накоплениями: три пути переезжающего

Пути различаются тремя вещами: сколько своих денег нужно, сколько месяцев вы платите два кредита и чем рискуете.

Как я выбираю между покупкой до продажи и продажей сначала, - в справке альтернативная сделка, а как продать свою и купить новую в один день, - там же: альтернативная сделка по шагам

Если банк не нужен вовсе, как продать свою и доплатить, - в справке как купить квартиру без ипотеки, а как растянуть доплату, пока своя продаётся, - там же: рассрочка от застройщика. Ещё один способ не платить два кредита - зачёт своей квартиры у застройщика: трейд-ин квартиры

Налог. Если вы купите в Москве раньше, чем продадите квартиру дома, с продажи может появиться налог: когда так бывает, - в справке стоит ли переезжать в Москву

Что будет с квартирой в залоге, если не получится платить

Если платить станет нечем, банк может забрать квартиру в моём городе, даже если там живут родители?

Может, если кредит брали на покупку жилья. По 102-ФЗ, ст. 78, п. 1, взыскание на заложенную квартиру прекращает право пользования ею и владельца, и «любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире», если она заложена в обеспечение кредита «на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры». Защита единственного жилья должника и его семьи, которые в нём живут, тут не помогает: по ГПК, ст. 446, ч. 1 она не действует, если квартира в ипотеке и по закону об ипотеке на неё может быть обращено взыскание

Это не повод отказаться, это повод посчитать запас. В нашем примере запас 1 млн закроет разницу платежей 143 664 ₽ на 6 полных месяцев - это ваше время продать свою квартиру без риска для платежей. Если продажа затягивается, заложенную квартиру тоже продают, и долг гасят из денег покупателя: как это устроено, - в справке как продать квартиру в ипотеке

Что спросить у банка до заявки: памятка

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Ипотека под залог квартиры - один из трёх путей переезда, и выбирают его не по ставке, а по вашим цифрам: за сколько продастся своя, сколько месяцев на это уйдёт и выдержит ли доход оба платежа

Скажите, за сколько реально продать вашу квартиру и какой платёж вам комфортен, - я посчитаю три пути на ваших цифрах и подберу варианты, которые выдержит ваш доход. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуЗа сколько реально продать вашу квартиру, какой платёж вам комфортен, сколько своих денег и какая квартира в Москве нужна
2. Я считаю три путиПродать сначала, взять кредит под залог или войти своими - на ваших цифрах, и подбираю варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываю варианты и предварительные цифры
4. Подробный расчётКогда договорились о работе, подписываем договор, и я делаю подробные точные расчёты по выбранным вариантам

Если нужно продать квартиру в вашем городе, в ряде городов помогают мои партнёры - по запросу. Весь порядок покупки для тех, кто переезжает, - в справке как купить квартиру в Москве, а как проходит первая встреча, - на странице разбор ситуации