Главная/Статьи/Ипотека с созаёмщиком

ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Ипотека с созаёмщиком: сколько банк даст на двоих, кто может быть созаёмщиком, его права и риски

Обновлено: 21 октября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева

Ипотека с созаёмщиком - это кредит на двоих: доход второго человека банк прибавляет к вашему, если созаёмщик предусмотрен условиями кредита. Но вместе с доходом он считает и все кредиты созаёмщика. На двушке за 15 млн при взносе 20% одному с доходом 250 000 ₽ рыночной ипотеки не хватает, а паре с 400 000 ₽ хватает. За весь долг созаёмщик отвечает наравне с вами, а квартира станет его, только если он записан собственником

Второй доход прибавляет к сумме, его кредиты - убавляют. Четыре цифры условного примера:

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле на 30 лет. Доход - на руки, после НДФЛ. Ставка 18,74% - средневзвешенная по рыночной ипотеке на первичном рынке, данные СПРОСИ.ДОМ.РФ на октябрь 2026 года (обзор на 14 октября 2026 года). 50% дохода - условие примера: свой предел банк ставит сам. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Ипотека с созаёмщиком: короткий ответ

Брать ли созаёмщика, решают три вопроса - и сумма среди них только первый:

Ошибка, которую я вижу у пар чаще других, - считать только первый вопрос: вдвоём хватает, а на кого записать квартиру и кто сколько платит, не договорились. Это решают до заявки: памятка в конце

Как банк считает доход двоих?

Правило сложения доходов задаёт не банк, а Банк России. «В случае если условия предоставляемого кредита (займа)… предусматривают наличие созаемщика (созаемщиков)…», то «в целях расчета ПДН рассчитывается величина совокупного среднемесячного дохода заемщика и созаемщика (созаемщиков), определяемая как сумма величин среднемесячных доходов заемщика и созаемщика (созаемщиков)» (Указание Банка России от 16 октября 2023 года № 6579-У, п. 3.1.3). ПДН - это показатель долговой нагрузки. Правило говорит, как считать нагрузку, а не обязывает выдать кредит: сумму называет банк по вашей заявке

Доход созаёмщика считают так же, как ваш: по тем же правилам, на руки, за вычетом налога на доходы (там же, п. 3.1.4). Какие документы о доходе банк засчитает каждому из вас, - в справке что банк считает доходом

Вместе с доходом в расчёт идут его кредиты. В платежи по новому кредиту правило включает сам новый кредит, все кредиты заёмщика и все кредиты созаёмщика, а его поручительства - когда у него возникла обязанность платить за другого (там же, п. 2.3.1). Как это выглядит на паре с доходом 400 000 ₽, если у созаёмщика есть свой кредит с платежом 25 000 ₽:

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле на 30 лет, ставка 18,74%, платёж не больше половины дохода. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Каждая тысяча рублей чужого платежа в таком расчёте снимает 63 792 ₽ кредита - разбор в справке одобрят ли ипотеку, если есть другие кредиты. Половина дохода - условие примера: свой предел нагрузки банк ставит сам, а что значат 50% и 80%, - в справке как банк считает долговую нагрузку

Поэтому на встрече я сначала спрашиваю, сколько вы оба зарабатываете, какие у каждого кредиты и какой платёж вам комфортен, и только потом смотрим квартиры

Сколько дадут вдвоём: считаем на двушке 15 и 25 млн

Возьмём пару, где один зарабатывает 250 000 ₽ на руки, другой - 150 000 ₽. Доходы, цены квартир и половина дохода на платёж здесь - условия примера, а не средние по Москве. Сначала - сколько кредита по рыночной ставке даёт каждый доход:

Рыночная ставка складывает доходы ровно: пара получает столько же, сколько дали бы двоим по отдельности, а каждые 10 000 ₽ дохода в этом примере - около 0,32 млн кредита

Семейная так не складывается. Льготная ставка действует до лимита кредита: для Москвы и области по договорам с 1 октября 2026 года это не выше 12% на 12 млн с одним ребёнком до 7 лет и не выше 10% на 15 млн с двумя детьми, если хотя бы один до 7 лет (сообщение Минфина России от 24 сентября 2026 года). Сверх лимита второй доход работает по рыночной ставке. Пара с доходом 400 000 ₽ получает по семейной 16,88 млн с одним ребёнком и 19,36 млн с двумя; прибавка от второго дохода - 4,78 и 5,12 млн. Условия семейной целиком - в справке семейная ипотека после 1 октября, какой доход для неё нужен, - доход для семейной ипотеки

Теперь от квартиры к доходу: хватит ли его одному и паре

Что из этого следует - по условиям, а не правилом:

• 15 млн, рыночная: второй доход решает вопрос - одному не хватает, паре с 400 000 ₽ хватает
• 25 млн, пара с 400 000 ₽: при взносе 20% не хватает ни по одной программе
• 25 млн, пара с 500 000 ₽: хватает по семейной, по рыночной - нет

Столбец «один» в семейной - это родитель не в браке. Супруг в браке идёт в семейной созаёмщиком обязательно: ниже

Не хватает дохода - разницу закрывают своими деньгами. Сколько своих нужно паре на двушку 25 млн:

Чаще всего доходы двоих складывают семьи, которые переезжают в Москву: продают жильё в родном городе и берут семейную ипотеку. Здесь всё посчитано при одной цене квартиры, а паре я считаю и другие пути к ней: ставку застройщика - её оплачивают ценой квартиры, поэтому сравнивают итоговую сумму (рыночная или субсидированная ставка: расчёт), рассрочку (рассрочка против ипотеки на цифрах) и траншевую ипотеку (платёж по траншевой ипотеке). Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Кто такой созаёмщик и чем он отличается от поручителя

Созаёмщик - второй должник по тому же кредиту. Поручитель отвечает за чужой кредит по отдельному договору. Разница по пяти вопросам:

Главное слово здесь - солидарно. «При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга» (ГК РФ, ст. 323, п. 1). Для созаёмщика это значит: банк не обязан сначала взыскивать с вас, он может прийти к любому. Поручитель отвечает на условиях из таблицы (ГК РФ, ст. 363, п. 1)

Титульным созаёмщиком банки называют основного заёмщика. В законе такого слова нет, и на ответственность перед банком это не влияет: в договоре вы оба должники

Кто может быть созаёмщиком по ипотеке

Закон круг созаёмщиков не задаёт. Солидарная обязанность возникает, если «солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом» (ГК РФ, ст. 322, п. 1), а кого взять в кредит, решает банк по своим требованиям. Формально подойдут разные люди - вопрос в том, кем каждый станет для квартиры:

• Супруг. Чья будет квартира в браке, - в разделе о квартире
• Партнёр без брака. Доли надо записать в договоре
• Родитель, взрослый ребёнок или друг. Добавляет доход и отвечает за весь долг, а собственником становится, только если записан

В семейной ипотеке правила свои. Супруг заёмщика, состоящего в браке, «включается в состав заемщиков (солидарных заемщиков) по кредиту (займу), в том числе при наличии брачного договора» (решение Минфина России от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р, п. 40). Исключений два: у супруга нет гражданства России или сам заёмщик - участник военной ипотеки. Дополнительно в договор можно включить третьих лиц - граждан России, но за ними сохраняется ограничение на их собственную льготную ипотеку, даже если потом их исключат из договора (что это за ограничение, - в рисках). Подробно - обязательно ли супругу быть созаёмщиком

Ипотека на двоих: чья будет квартира

Собственник - тот, чьё право зарегистрировано, а не тот, кто платит. «В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом» (ГК РФ, ст. 223, п. 2). Созаёмщик в кредитном договоре и собственник в выписке из ЕГРН - разные записи. Дальше всё зависит от того, кто вы друг другу:

В семейной ипотеке есть ещё одно условие: сам заёмщик-родитель весь срок договора должен быть собственником или одним из собственников квартиры, а что там с регистрацией по месту жительства, - в справке условия семейной ипотеки после 1 октября

Я всегда спрашиваю, с кем вы будете принимать решение. У пары часто разные критерии: одному важнее площадь и цифры, другому - район, школа, парк и нормальная кухня. Договоритесь о критериях и о том, кто собственник и в каких долях, до заявки, а не в день сделки

Чем рискует созаёмщик

Созаёмщик берёт на себя больше, чем кажется в день подписания:

• Весь долг. Банк вправе требовать платёж с любого из вас, полностью или в части (ГК РФ, ст. 323, п. 1), даже если платить договорились по очереди
• Своя будущая ипотека. Когда созаёмщик сам пойдёт за кредитом, эта ипотека войдёт в его платежи. Её платёж уменьшат на сумму, пропорциональную доходу другого созаёмщика, только если банк знает этот доход (Указание Банка России № 6579-У, п. 2.3.1)
• Кредитная история. Просрочка по общему кредиту отражается в кредитной истории обоих, даже если фактически платит один
• Выйти без банка нельзя. Перевести долг на другого можно только с согласия банка, и соглашаться он не обязан: как это происходит, - в справке можно ли вывести созаёмщика из ипотеки
• Льготная ипотека. Если с 23 декабря 2023 года вы уже были заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по льготной ипотеке - семейной или другой программе, договор новой семейной может предусмотреть ставку выше льготной. Исключение - после того договора родился ребёнок и тот кредит погашен полностью (решение Минфина России от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р, п. 40 пп. «л»). Подробно - одна семья - одна льготная ипотека и если родился ещё ребёнок

Что решить вдвоём до заявки: памятка

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Сколько дадут вдвоём, видно по таблице. Сложнее понять, какой вариант выгоднее именно вам и как вдвоём оформить квартиру и долг. Ко мне приходят как раз с этим: люди хотят купить себе, но не понимают, сколько будут платить по ипотеке и что им выгоднее

Расскажите, сколько вы зарабатываете вдвоём, сколько у вас своих денег и какой платёж вам комфортен, - я посчитаю, на какую квартиру вам хватит по рыночной ставке, по семейной, со ставкой застройщика, в рассрочку или траншем, и подберу варианты под этот платёж. В моей команде есть юрист и ипотечный брокер: мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе вы хотите жить
2. ПодборМы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры