Главная/Статьи/Как сдать квартиру в аренду

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Как сдать квартиру в аренду в Москве: по шагам, с договором, проверкой жильца и расчётом, что останется на руках

Обновлено: 20 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Как сдать квартиру в аренду? Пройти девять шагов от подготовки до выезда жильца, и каждый из них можно сделать самому. Деньги при этом теряются не в договоре, а в днях без жильца: на однушке в центре Москвы за 25 млн с арендой 85 000 ₽ в месяц каждый день без жильца - около 2 800 ₽ аренды. Это пример по середине объявлений ЦАО в нашем замере 16 октября 2026 года, а не ваша квартира

Ко мне приходят инвесторы, в том числе не очень опытные: купили квартиру под сдачу или только думают купить и сдавать, а кто-то живёт в другом городе. Вопрос у всех один: с чего начать, как не нарваться на плохого жильца и сколько в итоге останется на руках. Ниже порядок действий, договор без дыр и деньги на каждом шаге

Как сдать квартиру в аренду: короткий ответ

Сдать квартиру - это девять шагов: подготовить квартиру и документы, назначить ставку по соседям, решить, ищете жильца сами или с помощником, проверить его, подписать договор найма, передать квартиру по акту, разобраться с регистрацией жильца, получать плату и платить налог, а в конце вернуть обеспечительный платёж или удержать из него то, что разрешает договор

Как правильно сдать квартиру в аренду, решают не бумаги сами по себе, а три вещи: сколько дней квартира стоит пустой, какой налог вы платите и что вписали в договор. Закон при этом защищает жильца сильнее, чем кажется собственнику: уйти ему проще, чем вам его выселить

Деньги теряются не в договоре, а в днях без жильца.

Наш расчёт; цена и аренда - наш замер на октябрь 2026 года: однушка в ЦАО за 25 млн, 85 000 ₽ в месяц

Как сдать квартиру в аренду по шагам: от подготовки до выезда жильца

Порядок такой: от подготовки до возврата обеспечительного платежа. У каждого шага - что сделать и где это разобрано подробно

1. Подготовить квартиру и документыПрава, договор с банком, ремонт и мебель - что проверить до объявления
2. Назначить ставкуПо похожим квартирам рядом, а не по одному объявлению - как назначить ставку по соседям
3. Решить, кто ищет жильцаВы сами, агент или управляющий - как прикинуть, окупится ли помощник
4. Проверить жильцаПаспорт, кто будет жить, исполнительные производства - как проверить арендатора
5. Подписать договор наймаПисьменно, с платой, сроком и жильцами - что в него записать
6. Передать квартиру по актуСостояние, счётчики, ключи, мебель - что вписать в акт
7. Разобраться с регистрацией жильцаКогда она нужна и чем грозит собственнику - коротко о регистрации
8. Получать плату и платить налогРежим выбирают до первых денег - какой режим налога выбрать
9. Вернуть или удержать обеспечительный платёжПо договору и акту - как расстаться с жильцом

Что остаётся от аренды: деньги на каждом шаге

Из 4,08% по объявлению на вложенный рубль остаётся 3,5% - после месяца простоя, налога самозанятого и налога на имущество, до расходов собственника. Пример - однушка в ЦАО за 25 млн с арендой 85 000 ₽ в месяц и площадью 36 м²: это середина объявлений округа в нашем замере 16 октября 2026 года, а не ваша квартира и не цены договоров

Что остаётся от аренды за год, по шагам.

Как читать. Месяц без жильца - это 85 000 ₽ аренды до налога и 81 600 ₽ после него. Это больше, чем оба налога за год вместе: налог самозанятого 37 400 ₽ и налог на имущество 22 222 ₽ дают 59 622 ₽. В месяц в среднем на руки остаётся 72 948 ₽ вместо 85 000 ₽ по объявлению, а от валовой аренды за год уходит около 14%. Если вместо налога самозанятого платить НДФЛ 13%, за год остаётся 791 228 ₽, 3,16% на вложенный рубль: уходит уже больше пятой части аренды

Каждый день без жильца - около 2 800 ₽ аренды, на руки после налога самозанятого - около 2 700 ₽. Неделя - около 19 600 ₽ аренды. Тот же год при разном простое:

Налог самозанятого 4% - если жилец человек, а доход по этому режиму за год не больше 2,4 млн (закон № 422-ФЗ, ст. 10 и ст. 4). НДФЛ 13% - для налогового резидента, пока доходы основной базы за год вместе не больше 2,4 млн; выше ставка растёт по шкале - от 15 до 22% (НК РФ, ст. 224). Налог на имущество - с кадастровой стоимости за вычетом 20 кв. м, ставка 0,2% при кадастровой от 20 до 50 млн (НК РФ, ст. 403; закон Москвы № 51)

Какой режим налога выбрать, я разбирала в справке налог со сдачи квартиры, а что ещё вычесть из аренды - в справке доходность квартиры. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Подготовка: что проверить до объявления

Документы для сдачи квартиры и четыре проверки до первого показа:

• Кто сдаёт. Наймодателем по закону может быть «собственник жилого помещения или управомоченное им лицо» (ГК РФ, ст. 671 п. 1). Подготовьте паспорт и документ о праве собственности: их данные войдут в договор
• Ипотека. Если квартира в залоге у банка, сначала прочитайте договор с банком - можно ли сдавать квартиру в ипотеке
• Соседи и правила дома. Сдать квартиру по договору найма собственник вправе при условии, что соблюдены права соседей и правила пользования жильём (ЖК РФ, ст. 30 ч. 2). Что это значит на практике, - в справке посуточно или надолго
• Ремонт, мебель и фото. Что купить, какую мебель оставить и как снять квартиру для объявления, - в справке ремонт под сдачу: что покупать, мебель, фото

Ставку назначают последней, когда квартира готова. Сколько стоит завышенная ставка в днях простоя, - в справке за сколько сдать квартиру

Сдать самому, через агентство или управляющего: что дешевле

Сдать квартиру самостоятельно или через агентство - вопрос не принципа, а дней. Три пути отличаются тем, что делаете вы и за что платите:

Окупится ли помощник, считают в днях. 10 000 ₽ платы помощнику - это 3,6 дня аренды в нашем примере (85 000 ₽ в месяц) до налога, или 3,7 дня того, что остаётся на руки после налога самозанятого. Сдаст быстрее хотя бы на столько - плата окупилась. 10 000 ₽ здесь - расчётная единица, а не тариф: так считается на каждые 10 000 ₽, сколько бы ни брал помощник

Для своей квартиры: разделите плату помощнику на дневную аренду - аренду в месяц × 12 / 365. Получатся дни до налога. Правила, что самому всегда дешевле, нет: всё решает, на сколько дней быстрее помощник найдёт жильца

Как проверить арендатора перед сдачей квартиры

Проверка жильца - это четыре вопроса до подписи, а не после:

• Паспорт и человек. Сверьте паспорт с тем, кто пришёл, и с тем, кого впишете в договор нанимателем
• Кто ещё будет жить. Спросите поимённо. Для договора от года это правило кодекса: «В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем» (ГК РФ, ст. 677 п. 2), для договора до года - ваша договорённость, и её тоже стоит записать. За их нарушения договора отвечает перед вами наниматель (там же, п. 3)
• Исполнительные производства. Есть ли они у человека, видно в открытом банке данных исполнительных производств ФССП. Это не все его долги, а только те, по которым уже работают приставы, и поиск там, по надписи на самой странице, работает в тестовом режиме
• Работа, срок и правила. Зачем снимает и надолго ли, есть ли животные, курит ли, как часто гости. Это не проверка, а договорённость: всё, о чём договорились, уходит в договор

Если жилец - иностранный гражданин, порядок другой, он разобран в справке посуточно или надолго

Договор найма: что записать, чтобы сдать квартиру официально

Сдать квартиру официально - значит подписать договор найма письменно: «Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме» (ГК РФ, ст. 674 п. 1). Договор аренды квартиры, как его называют в быту, - то же самое, когда жилец человек. Если договор на год и дольше, регистрируют обременение квартиры, а почему так часто подписывают на 11 месяцев, - в справке посуточно или надолго. Третья часть официальной сдачи - налог, о нём выше

Что решает закон, если договор промолчал:

• Срок. «Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет» (ГК РФ, ст. 683 п. 1)
• Коммунальные. «Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи» (ГК РФ, ст. 678). Включить их в плату можно - если так и записать
• Плата. Изменить её в одностороннем порядке нельзя, «за исключением случаев, предусмотренных законом или договором» (ГК РФ, ст. 682 п. 2). Условие пересмотра пишут сразу
• Обеспечительный платёж. Его возвращают, если договор не сказал иного (ГК РФ, ст. 381.1 п. 2). Что он покрывает, решает договор

Список опирается на рекомендацию города (mos.ru, обновлена 14 января 2026 года) и нормы этого раздела. Образца договора здесь нет: договор пишется под вашу квартиру и ваши договорённости

Акт приёма-передачи и опись: что зафиксировать при передаче ключей

Акт фиксирует, в каком состоянии вы передали квартиру. Кодекс говорит: «Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания» (ГК РФ, ст. 676 п. 1). Сам акт кодекс прямо не называет, но без него при выезде не доказать, что было до жильца: по акту решается, что удержать из обеспечительного платежа

Регистрация жильца: когда нужна и что грозит собственнику

Временная регистрация арендатора - это срок, а не первый день. Гражданин России регистрируется по месту пребывания «в срок, не превышающий 90 дней со дня прибытия гражданина в жилое помещение» (закон № 5242-1, ст. 5). А если он зарегистрирован по месту жительства в Москве или Московской области, в квартире в Москве или области он вправе не регистрироваться вовсе

Если жилец - гражданин России живёт без регистрации дольше 90 дней, штраф грозит и собственнику (КоАП РФ, ст. 19.15.1); исключения - кто зарегистрирован в Москве или области и близкие родственники. Размеры штрафов - в справке что даёт московская прописка. Иностранного жильца это правило не касается: у него свой порядок, о нём выше

Если жилец не платит, портит квартиру или хочет съехать

Права сторон здесь не зеркальные: уйти жильцу проще, чем вам расторгнуть договор

Без суда - только по договору до года и только по ясным основаниям. В таком договоре можно прописать основания, по которым вы откажетесь от него без суда, но они должны быть сформулированы ясно и касаться существенного нарушения по вине жильца. Так это истолковал Конституционный суд (Постановление от 02.06.2022 № 23-П), и суд может проверить, добросовестно ли такие условия записали и применили

Что можно удержать. Из обеспечительного платежа засчитывают то, что договор прямо назвал: долг по плате, порчу по акту, неоплаченные коммунальные. Остальное возвращают. Поэтому договор и акт пишутся до заселения, а не после первой проблемы. За поведение жильца и решение суда не ручается никто, но хороший договор сокращает число спорных мест

Как я считаю, сдавать ли квартиру и на каких условиях

Я считаю не ставку аренды, а то, что останется на руках. Для купленной квартиры - сколько она принесёт за год после простоя и налогов, на каких условиях её сдавать и что записать в договор. Для той, что ещё не куплена, - где тот же бюджет сдавался бы лучше на вложенный рубль

Если квартира ещё не куплена, квартиру под сдачу выбирают до покупки. Я сама когда-то выбирала квартиру для себя и не думала, как буду её сдавать, а под сдачу она потом не подошла: в том районе не было спроса на съём. Как я выбираю квартиру под сдачу, - в справке инвестиционная квартира, какой тип приносит больше на рубль - в справке какую квартиру выгоднее сдавать, в каком округе - в справке где купить квартиру для сдачи

Что прислать мне для расчёта:

• адрес или станцию и минуты до метро
• тип, площадь, этаж
• состояние и что есть из мебели и техники
• за сколько сдаёте или хотите сдавать
• сколько квартира обычно стоит пустой
• налоговый режим
• цену покупки или кадастровую стоимость
• в ипотеке квартира или нет

Чего в этой справке нет

Справка отвечает на вопрос, как сдать квартиру и что останется от аренды, но у неё есть границы:

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Сдать квартиру по шагам можно самому, и по этому порядку вы это сделаете. Деньги решают не бумаги, а дни без жильца, налог и то, что вы впишете в договор. Пришлите адрес, площадь, этаж, состояние и как собираетесь сдавать - я посчитаю, что останется на руки за год и сколько вам стоит каждый месяц простоя, а если квартира ещё не куплена - где тот же бюджет сдавался бы лучше

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы присылаете квартиру или задачуАдрес, площадь, этаж, состояние и как собираетесь сдавать - или бюджет и план, если квартира ещё не куплена
2. Я считаюЧто останется на руки за год и во что обходится каждый месяц простоя
3. Подсказываю условияНа каких условиях сдавать и что записать в договор под вашу ситуацию
4. Если квартира ещё не купленаСчитаю, где тот же бюджет сдавался бы лучше на вложенный рубль