Главная/Статьи/Стоимость квадратного метра

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Стоимость квадратного метра в Москве в 2026 году: по округам, во вторичке и новостройках, за десять лет

Обновлено: 20 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Стоимость квадратного метра в Москве в среднем по городу такая: 305 078 ₽ за метр готового жилья без элитного по индексу IRN, данные на сентябрь 2026 года. В Центральном округе метр в 1,70 раза дороже, чем в Юго-Восточном. По нашему замеру объявлений октября 2026 года в семи из десяти округов старой Москвы метр в новостройке (медиана по комплексам) дороже метра во вторичке (медиана объявлений) на 14,9-29,8%, а в центре - больше чем вдвое. За десять лет средний метр по индексу IRN вырос на 74,0%, это 5,7% в год, но первые три года он почти стоял

Эта справка - для инвестора и для того, кто покупает квартиру себе, в том числе переезжая из другого города, и путается, потому что каждый источник называет свою цену метра. Я взяла ряд IRN по округам и за десять лет и сама сняла объявления ЦИАН по 12 округам Москвы в один день, 19 октября 2026 года, чтобы показать, что меряет каждая цифра

Стоимость метра в четырёх цифрах.

Стоимость квадратного метра в Москве: короткий ответ

Одной цены метра в Москве нет: есть три разных вопроса. Сколько стоит метр, зависит от округа, от рынка и от того, какой отрезок времени вы взяли:

Поэтому, когда мне называют цену метра, первое, что я спрашиваю, - откуда эта цифра и что она меряет. Прогноза цены я не даю: здесь только прошлые данные и наш замер, а выводы вы делаете сами

Почему средняя стоимость квадратного метра в Москве у всех разная

Цена метра без ответа, что именно меряли, ничего не значит. Индекс готового жилья, объявления и цена предложения новостроек дают разные числа, и все они верны - каждая для своего набора квартир:

Разница между строками - не ошибка источников, а разные вопросы. Индекс отвечает, сколько в среднем стоит готовое жильё без элитного. Объявление - сколько за метр просят сегодня. «Метриум» - сколько выставляют за метр в новостройках массового сегмента (итоги III квартала 2026 года, «Метриум», 09.10.2026). А индекс ДОМ.РФ меряет не уровень цены, а её изменение - как по нему дорожал метр в строящихся домах с 2021 года, я разобрала в справке рост цен на новостройки

Что сейчас происходит с ценами на рынке в целом и от чего они зависят, я собрала в одной таблице в справке стоит ли покупать квартиру сейчас

Стоимость квадратного метра в Москве по округам: данные IRN за сентябрь 2026

Центр дороже Юго-Восточного округа в 1,70 раза. Так выглядят десять строк IRN по округам старой Москвы, а рядом - изменение каждой строки за пять лет:

Что меряет эта цифра. IRN подписывает таблицу так: «Это средняя цена квадратного метра жилья по округам». Считается она по готовому жилью: «Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир», а цены предложения поправлены к ценам реальных продаж (обзор IRN по итогам сентября 2026 года). И сам индекс, по словам IRN, «не отражает цену какой-то отдельной квартиры» (методика индексов IRN). Поэтому это средний уровень округа, а не цена квартиры и не цена новостройки

Разрыв между краями. Центр дороже Юго-Восточного округа - самого дешёвого из девяти округов в таблице IRN - в 1,70 раза, а районов старой Москвы за МКАД - в 1,84 раза. Это наш расчёт по данным IRN за сентябрь 2026 года

Дешевле - не значит быстрее. За пять лет, по данным IRN на сентябрь 2026 года, быстрее всех прибавили районы старой Москвы за МКАД (+35,4%) и Южный округ (+34,9%), медленнее всех - Юго-Западный (+24,2%) и центр (+25,0%); в годовых это от 4,4% до 6,2%. Но строгого порядка, где чем дешевле округ, тем быстрее он дорожает, нет: второй по цене Западный округ прибавил 33,4%, почти как девятый Юго-Восточный (34,6%), а третий по цене Юго-Западный - меньше всех

Строк Новой Москвы и Зеленограда в этой таблице нет, IRN считает их отдельно: цены метра в Новой Москве - в справке жить в Новой Москве, а Новая Москва и Зеленоград рядом - в справке дешёвые районы Москвы. Районы внутри округа я здесь не мерила - стоимость метра по районам и то, что вы получаете взамен дешёвого метра, я разбирала там же, где сравниваю районы не только по цене

Стоимость квадратного метра во вторичке и в новостройках Москвы: наш замер по 12 округам

В большинстве округов новостройка в объявлениях дороже вторички на 15-30%, но не везде. 19 октября 2026 года я сняла объявления ЦИАН о продаже квартир по всем 12 округам Москвы, вторичку и новостройки раздельно, и посчитала медианы:

Округа делятся на три группы:

• Семь из десяти округов старой Москвы - САО, СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО, ЮЗАО и ЗАО: метр в новостройке по медиане комплексов дороже медианы объявлений вторички на 14,9-29,8%
• СЗАО и Новомосковский округ - почти вровень: +0,5% и −0,8%, в Новомосковском новостройки по медиане комплексов даже чуть дешевле вторички
• Центр - больше чем вдвое, +114,9%: в выдаче новостроек центра много клубных и элитных домов, это другой рынок

Почему новостройки - по комплексам. Застройщик выкладывает лоты пачкой, и свежая выдача округа может почти целиком состоять из одного крупного комплекса. Тогда медиана по лотам меряет этого застройщика, а не округ. Поэтому у новостроек каждый комплекс - один голос, а у вторички каждое объявление - одно. В рубрике новостроек ЦИАН - и квартиры у застройщика, и уступки, и недавно сданные дома

Это сравнение объявлений одного дня одним способом, а не одних и тех же квартир: дома, площади и отделка разные. Как выбирать между новостройкой и вторичкой под свою жизнь, я разбирала в справке новостройка или вторичка, а сколько внутри одного комплекса стоит сама готовность корпуса - в справке рост цен на новостройки. Почему каждый округ в этой таблице выше строки IRN, - в частых вопросах ниже

Стоимость квадратного метра в Москве по годам: что было за десять лет

За десять лет средний метр вырос на 74,0%, но неровно. Так выглядит общегородской индекс IRN за сентябрь каждого года:

Динамика шла тремя фазами. Индекс IRN, сентябрь к сентябрю:

5,7% в год - это средний темп индекса, а не доходность квартиры. В нём нет аренды, расходов и налогов, и цены номинальные. Как переводить рост за срок в годовые, я разбирала в справке рост цен на новостройки

Купить и ждать «средний» рост - значит попасть в одну из этих фаз. Кто купил в сентябре 2016 года и продавал через три года, от роста цены почти ничего не получил, а кто купил в сентябре 2019 года, за три года получил +45,9% по индексу. Какая фаза впереди, прошлые данные не говорят: прогноза я не даю. Ряда новостроек за те же десять лет одним источником нет - индекс ДОМ.РФ по договорам на строящиеся дома начинается с 2021 года

Сколько квадратных метров покупают 15, 25 и 35 млн в разных округах

Одна и та же сумма в разных округах - это разные метры. Я разделила сумму на медиану цены метра в объявлениях округа:

В восьми округах старой Москвы без центра меньше всего метров на ту же сумму даёт ЗАО, больше всего - ВАО: 25 млн во вторичке - это 48,5 м² в ЗАО и 66,2 м² в ВАО по медиане объявлений

На примере двушки 55 м². Если умножить 55 м² на медиану метра объявлений округа, во вторичке восьми округов старой Москвы без центра выходит 20,8-28,4 млн ₽, в центре - 37,8 млн ₽. В новостройках по медиане комплексов - 25,6-36,5 млн ₽, в центре - 81,3 млн ₽. В Новомосковском округе - 19,5 млн ₽ во вторичке и 19,3 млн ₽ в новостройках. Это иллюстрация по медиане, а не цена конкретной квартиры: квартира в вашем доме может стоить и дешевле, и дороже

Метры - только половина инвесторского расчёта. Сколько квартира в каждом округе приносит при сдаче на вложенный рубль, я посчитала в справке где купить квартиру для сдачи

Как я считаю цену метра, когда подбираю квартиру инвестору

Средний метр округа - коридор, а деньги решают дом, способ оплаты и аренда конкретной квартиры. Инвестору я считаю две вещи: где квартиру выгоднее сдавать на вложенный рубль и где она может вырасти в цене. Вопросы к самой квартире я формулировала так:

«удастся ли её продать за ту же сумму или дороже… через 3-5-10 лет… будет ли… в этом районе расти цена за квадратный метр и вместе с ним ваша квартира»

- из моего голосового, август 2026 года

Это вопросы, а не обещание. Ответ на них я ищу не в среднем по Москве, а в цифрах района и в планах города по нему - их я пересказываю по документам, без своего прогноза, как в справке перспективные районы Москвы. Считаю на горизонте до десяти лет: аренду по району и сценарий цены, и всегда в двух вариантах - без роста цены и с ростом, чтобы было видно, на чём держится результат (подробно - в справке доходность квартиры)

Цена метра для меня - первая строка сравнения, а не последняя. Дешевле метр - значит, есть причина, и я смотрю, что вы получаете за эти деньги: класс дома, дорогу, качество жизни рядом. Как место и класс дома двигают цену, я разбирала в справке от чего зависит стоимость квартиры

Чего в этой справке нет

Цифры честно показывают уровень и прошлое цены метра, но у них есть границы:

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Средний метр округа отвечает на вопрос, сколько стоит рынок. Сколько стоит и сколько принесёт ваша квартира, он не говорит. Назовите бюджет и задачу - я посчитаю метр в тех домах, которые вам подходят, сравню вторичку и новостройку в одном районе при вашем способе оплаты и покажу расчёт без роста цены и с ростом. Посчитаю, подскажу

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. ПодборПодбираю максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываю варианты и предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем подробные, точные расчёты по выбранным квартирам
5. Скидки у застройщикаСогласовываем с застройщиком дополнительные скидки
6. Сделка и документыПодписываем и помогаем с оформлением документов