Главная/Статьи/Квартира под реновацию

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию: что положено собственнику по закону и как посчитать, окупится ли наценка

Обновлено: 22 октября 2026 · 19 мин чтения · Татьяна Рогачева

Покупка квартиры в доме под реновацию окупается, только если новая квартира окажется заметно больше старой. Закон обещает собственнику квартиру, где жилая площадь и число комнат не меньше, а общая площадь больше, без доплаты. Насколько больше и когда, он не говорит. А метр в домах под снос по объявлениям октября 2026 года дороже, чем в домах 2010 года и новее того же района: в Зюзино на 8,2%, в Кузьминках на 7,0% по всем квартирам, а если сравнивать двушку с двушкой - на 4,2% и 6,1%

Выгодно ли покупать, решает одна цифра: двушке нужно прибавить при переезде 2,4-3,3 м², чтобы покупка вышла в ноль в сегодняшних ценах, без роста рынка. Ниже - что положено по закону, сколько стоит такая квартира, что она приносит до переезда и что проверить до сделки

Стоит ли покупать квартиру под реновацию: короткий ответ

Что это значит. В цене квартиры под снос уже сидит ожидание новой квартиры. Если город даст квартиру больше на нужное число метров, покупка выходит в ноль или в плюс. Если прибавка окажется меньше, вы переплатили. Инвестору стоит считать ещё и аренду до переезда, семье - сколько лет жить в старом доме. Посчитать можно заранее, это и разберём по разделам

Что получит собственник квартиры в доме под реновацию по закону

Представьте день переезда. Вам дают ключи от квартиры в новом доме вашего района. Комнат и жилой площади не меньше, общая площадь больше, отделка уже сделана. Это и есть равнозначная квартира: её закон обещает собственнику взамен старой, без доплаты (ч. 23)

Формулировка закона одна фраза, и в ней всё условие о площади: в равнозначной квартире «жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения» (ч. 2 ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I). Ещё два требования действуют одновременно с этим: стандарты благоустройства и улучшенная отделка, дом в том же районе. Границы района берут на 1 января 2017 года, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах квартиру дают в границах округа. В другом районе - только по вашему письменному согласию (ч. 27), условия - в частых вопросах ниже

Закон обещает «больше». Не «намного больше» - это уже ваши ожидания

За комнату в коммунальной квартире дают отдельную квартиру (ч. 10). Кроме равнозначной квартиры, есть ещё три пути, и у каждого свои условия

Деньги вместо ключей выглядят так: квартиру вам не дают, а платят компенсацию, по ответу mos.ru - «равную рыночной стоимости сносимого жилья». А нижнюю планку для равноценной квартиры закон считает по ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса: рыночная стоимость квартиры, доли в общем имуществе и земле плюс убытки, в том числе на переезд

Нормы: Закон РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», ст. 7.3 в редакции Федерального закона от 04.11.2025 № 409-ФЗ, ст. 7.1; текст на ГАРАНТ, сверено 21 октября 2026 года. Части без номера закона в этом разделе - части ст. 7.3

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию и сохранить эти права

А если я куплю квартиру уже после того, как дом включили в программу?

Закон даёт равнозначную квартиру собственникам квартир в домах, включённых в программу (ч. 1 ст. 7.3 Закона № 4802-I), и с датой покупки это право не связывает. На mos.ru на вопрос о покупке отвечают так: «Программа реновации никак не ограничивает права граждан на покупку или продажу квартир» (частные случаи переселения). В Жилищном кодексе есть ограничение, что возмещение купившему «не может превышать стоимость приобретения» (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ), но оно для домов, признанных аварийными, а не для программы реновации

Что от вас всё же зависит. Деньги вместо квартиры - получится не у всех: не при обременении и не если в квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные. Докупить метры можно, только когда дом начали расселять или уже расселили. Ипотека продавца: если квартира у продавца в ипотеке, по ответу mos.ru «Банк обязан принять в залог новую квартиру вместо старой. При этом условия кредитного договора останутся прежними»

Если покупаете сами в ипотеку, дом под снос банки берут в залог неохотно: какие дома банки не любят в залоге, я разобрала в статье об ипотеке на вторичку

Сколько стоит квартира в доме под снос и что за те же деньги в новом доме рядом

По всей Москве медиана двушки в доме под снос - 20 500 000 ₽ за 44,0 м², однушки - 15 850 000 ₽ за 30,7 м². Половина объявлений двушек укладывается между 18 900 000 и 22 999 999 ₽, больше четырёх из пяти объявлений всех квартир дешевле 25 млн. Это запрашиваемые цены, а не сделки

Дёшево ли это для своего района, видно только рядом с другими домами того же района. Мы сравнили два района, где в продаже есть и дома под снос, и новые дома

Медианы объявлений ЦИАН 21 октября 2026 года, а не сделки; все комнатности, кроме последней строки. В домах 2010 года и новее больше трёхкомнатных, поэтому мы отдельно сравнили двушки с двушками: знак тот же, разница меньше. Цены и ставки аренды здесь - наш замер объявлений на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Вывод по таблице: метр в доме под снос дороже, чем в домах 2010 года и новее того же района. А против таких же по возрасту домов 1955-1970 годов не из программы он дороже на 18,3% в Зюзино и на 5,6% в Кузьминках

За новую квартиру здесь платят заранее, а живут пока в старой

Если покупаете для себя, плюсы у такой покупки свои: вы живёте в районе сейчас, переезжаете в том же районе и получаете квартиру с отделкой. Минус тоже есть, и я смотрю на него при выборе района: вокруг остаётся старый фонд. Как метр стоит по округам всей Москвы, я разобрала в статье о стоимости квадратного метра в Москве

Окупится ли наценка: сколько метров нужно прибавить, чтобы выйти в ноль

Как считаем. Цену квартиры под снос делим на медиану цены метра в домах 2010 года и новее того же района. Получаем площадь, которую на те же деньги можно купить в новом доме. Разница с площадью старой квартиры - столько метров город должен добавить, чтобы покупка вышла в ноль

Вывод: двушке под снос нужно прибавить при переезде 2,4-3,3 метра, чтобы покупка вышла в ноль - без роста рынка. Однушке в Зюзино нужно больше. Закон не называет, сколько метров добавят, поэтому эта цифра и есть то, на что вы ставите

Если новая квартира окажется той же площади (по закону она должна быть больше, так что это нижняя граница), в сегодняшних ценах она будет стоить меньше цены покупки: двушка в Зюзино - на 6,8%, в Кузьминках - на 5,1%. Это без аренды и без роста рынка

Условный пример, не замер: двушка 45 м² за 25 000 000 ₽ - в Зюзино ей нужно 51,8 м² (+6,8 м²), в Кузьминках 61,5 м² (+16,5 м²). Чем дороже квартира под снос для своего района, тем больше метров ей нужно

Инвестору я считаю так же, только на вложенный рубль: что даст квартира под снос против квартиры в новом доме за те же деньги

Сколько приносит аренда, пока дом не расселили

Пока дом ждёт, квартиру можно сдавать. Медиана долгосрочной аренды в домах под снос по Москве - 50 000 ₽ в месяц за однушку и 60 000 ₽ за двушку, а медиана цены объявлений о продаже в тех же домах - 15 850 000 и 20 500 000 ₽. Это разные объявления одной категории, и в год аренда даёт 3,79% и 3,51% от цены - до расходов и налога

Ставку я беру именно по домам под снос: аренду пятиэтажки и квартиры в современном комплексе я не смешиваю, они сдаются по-разному

Одна статья расходов отпадает. Собственники освобождаются от взносов на капитальный ремонт дома из программы со дня её утверждения, а внесённые раньше взносы идут на цели программы (ч. 14 ст. 7.3 Закона № 4802-I)

Логично: ремонтировать дом, который собираются сносить, никто не просит

Что вычесть из аренды, чтобы получить чистую цифру, я разобрала в статье об инвестиционной квартире и её расходах

Когда переселят: этапы программы и почему срок я не обещаю

Сроки переселения у программы - это этапы, а не дата для вашего дома. По плану, опубликованному на mos.ru в феврале 2021 года, они такие

1. 2020-2024первый этап: «предполагается начало переезда» жителей 1082 домов
2. 2025-2028второй этап: «планируется переселение» жителей 1888 домов
3. 2029-2032третий этап: «планируется начать переселение» жителей более чем двух тысяч домов

По плану, опубликованному на mos.ru 10 февраля 2021 года; это сроки этапов программы, а не дата ключей конкретного дома. Свежего документа об этапах мы не нашли

Программа принята на срок до 2032 года, а очередь сноса, по обзору ГАРАНТ постановления Правительства Москвы № 497-ПП, «устанавливается на основании градостроительной документации с учетом технического состояния домов». По сообщению mos.ru от 14.09.2026, программа предусматривает расселение 5176 домов, а с июня по август 2026 года документы на новые квартиры оформили жители ещё 90 домов

А если переселят только через шесть-десять лет?

Если дом попал в третий этап, по плану 2021 года он намечен на 2029-2032 годы. В нашем расчёте двушка в Зюзино при переезде через 6 лет и новой квартире той же площади даёт минус 1,17% в год - без аренды и без роста рынка. Аренду в этот расчёт мы не включали, она считается отдельно - раздел выше. Срок вашего дома по плану города я проверю по адресу до покупки

Сроков и роста цены я не обещаю: пересказываю планы города, выводы делаете вы

Риски и подвох: что может пойти не так

Срок неизвестен. Этапы - план 2021 года, а не дата ключей. Чем позже переезд, тем дольше деньги работают только арендой

Дом могут исключить из программы. Для этого, по ч. 3 ст. 7.1 Закона № 4802-I, «необходимо более одной трети голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом многоквартирном доме». Решение можно принять до дня заключения первого договора в доме. Как часто так бывает, данных нет

Здесь соседи по подъезду решают больше, чем любой застройщик

«Больше» может оказаться ненамного. Закон не называет, на сколько метров новая квартира больше старой, а двушке нужно +2,4-3,3 м², чтобы выйти в ноль

Деньгами не выйти, если на квартире обременение или в ней живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные. Докупка - только участникам, чьи дома начали расселять или уже расселили, на условиях из карточки выше. Ипотеку на такую квартиру банки дают неохотно - об этом выше

Налог при продаже новой квартиры. Срок владения считается вместе со старой квартирой - как считается срок владения для квартиры по реновации

Похожий дом не из программы - не будущая новая квартира: такие дома могут расселять по другим правилам, например при комплексном развитии территорий

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Квартира под снос - это ставка на две вещи, которых нет в цене объявления: сколько метров даст город и когда. Назовите квартиру, которую вам предлагают, и бюджет - я посчитаю, сколько в её цене переплаты против новых домов района, сколько метров ей нужно прибавить, чтобы выйти в ноль, и что на те же деньги можно купить уже сейчас

1. Вы присылаете квартирукоторую вам предлагают, бюджет и задачу - жить или сдавать
2. Я считаю переплатусколько в цене наценки против домов 2010 года и новее рядом и сколько метров нужно прибавить, чтобы выйти в ноль
3. Инвестору - на вложенный рубльчто остаётся, пока дом ждёт расселения
4. Подбираю альтернативычто на те же деньги можно купить уже сейчас