Главная/Статьи/Договор аренды квартиры

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Договор аренды квартиры: что прописать собственнику и сколько стоит каждый пропущенный пункт

Обновлено: 23 октября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева

Сдать квартиру по договору - значит записать письменно не только плату и срок, но и то, что будет, когда что-то пошло не по плану: как меняется плата, что засчитывается из обеспечительного платежа, какая неустойка за просрочку, кто живёт в квартире, как жилец предупреждает о выезде и пускает показы. Где договор промолчал, решает кодекс, и его правила по умолчанию чаще не про доход собственника

Ниже - восемь пунктов, которые стоит решить до подписи, правило кодекса на случай, если пункта нет, и цена каждого пропуска в рублях на одной однушке

Договор аренды квартиры: что прописать - короткий ответ

Вы отдаёте ключи, жилец каждый месяц платит и живёт в квартире. Это и есть наём, что бы ни стояло в шапке договора: собственник обязуется предоставить жильё «за плату во владение и пользование для проживания в нем» (ГК РФ, ст. 671 п. 1), а нанимателем «может быть только гражданин» (ГК РФ, ст. 677 п. 1). Если квартиру снимает компания, с ней подписывают другой договор - аренды или иной, не наём (ст. 671 п. 2); как он устроен, я разбирала в справке сдать квартиру компании

Форма у найма одна: «Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме» (ГК РФ, ст. 674 п. 1). Остальное - то, что вы впишете сами. Нет пункта - действует правило кодекса, и вот сколько стоят четыре таких пропуска

Каждая пустая строка договора стоит денег.

Наш расчёт: однушка в центре Москвы за 25 млн с арендой 85 000 ₽ в месяц - середина объявлений ЦАО в нашем замере 16 октября 2026 года, а не ваша квартира; до налога и расходов; это разные случаи, они не складываются. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Пункты договора аренды квартиры: что решить до подписи и сколько стоит пропуск

Что должно быть в договоре аренды квартиры для собственника, если смотреть на доход? Восемь решений. В каждой карточке - что решает кодекс, если пункта нет, и сколько это стоит в нашем примере: однушка за 25 млн с арендой 85 000 ₽ в месяц

Это не образец договора, а список решений, которые стоит записать до подписи: договор пишется под вашу квартиру и ваши договорённости. Плату и условия её пересмотра, визиты собственника, кто живёт с жильцом, основания расторжения и срок советует записать и город (рекомендация mos.ru, обновлена 14 января 2026 года)

Что вписать в акт и опись, я разбирала в справке как сдать квартиру в аренду, кто что чинит по умолчанию - в справке ремонт под сдачу. Налог договор не меняет: режим выбираете вы, и он разобран в справке налог со сдачи квартиры

Плата и индексация: как сделать, чтобы цена не застыла на годы

Без пункта о пересмотре цена договора стоит на месте: «Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором» (ГК РФ, ст. 682 п. 2). По соглашению сторон плату менять можно (там же, п. 1), но соглашение - это когда жилец согласен. Поэтому индексация арендной платы, записанная в договор, - ваше право пересмотреть цену, а не надежда на его доброту

А если ставки вокруг выросли, а в договоре цена на пять лет?

Пять лет - срок по умолчанию: «Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет» (ГК РФ, ст. 683 п. 1). В одностороннем порядке цену в нём меняют только по пункту договора или закону. У договора от года есть второй шанс: не позднее чем за три месяца до конца срока вы предлагаете жильцу договор на тех же или иных условиях, то есть с новой ценой, или предупреждаете, что не продлите, потому что решили не сдавать квартиру не меньше года. Не сделали ни того, ни другого, а жилец не отказался, - «договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок» (ГК РФ, ст. 684). И отказ должен быть настоящим: сдадите квартиру другому в течение года - прежний жилец вправе требовать признать новый договор недействительным и (или) возместить убытки (там же)

Забыли дату - и договор продлился сам, как подписка, о которой вспоминаешь по списанию

Сколько стоит пропущенная индексация за один год:

Откуда условные 3-5%. По словам участников рынка в обзоре IRN.RU, средние ставки аренды за год снизились на 2-3%, а востребованные варианты с хорошим ремонтом и транспортной доступностью продолжают дорожать в пределах 3-5% в год (данные на август 2026 года). Так что ставка может и не вырасти. Как часто и на сколько индексируют в договорах, открытой статистики нет - механизм выбираете вы. Два способа: фиксированный процент ежегодно с понятной даты или пересмотр по соглашению не позднее чем за три месяца до конца договора от года. Для своей квартиры каждый процент считается так: месячная ставка × 12 × процент

Обеспечительный платёж: что он покрывает, а что нет

В нашем примере жилец переводит при заселении 85 000 ₽ сверх первого месяца, и вы держите их до конца договора. Но засчитать из них можно не всё, что захочется: «При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства» (ГК РФ, ст. 381.1 п. 1). Поэтому в договоре перечисляют, что засчитывается: долг по плате, неоплаченные коммунальные, порча по акту, неустойка. Ничего не случилось - платёж возвращают, если соглашение сторон не говорит иного (там же, п. 2)

Сколько брать, закон не говорит. В открытых обзорах аренды 2024-2025 годов обычный размер - одна месячная плата, иногда две

Что покрывает одна месячная плата. Месяц долга - или около 3,3-4,5 м² косметического ремонта: по обзору цен на ремонт в Москве, косметика вторички с материалами стоит от 19 000 до 26 000 ₽ за м² (данные на апрель 2026 года). Вся квартира 36 м² по тем же ценам - от 684 000 до 936 000 ₽, в 8-11 раз больше платежа. Для своей квартиры: платёж ÷ цена ремонта за м²

Проще говоря, освежить прихожую хватит, а всю квартиру - нет

Порчу сверх платежа взыскивают как убытки: «Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства» (ГК РФ, ст. 393 п. 1), но их размер придётся доказать. Поэтому состояние квартиры фиксируют актом и описью до заселения, а не после первой проблемы

Срок договора: на 11 месяцев или на год - что это меняет для дохода

Договор до года - краткосрочный наём, и часть правил кодекса к нему не применяется, если договором не предусмотрено иное (ГК РФ, ст. 683 п. 2):

• жильцов, которые живут постоянно, указывать в договоре не обязательно (ст. 677 п. 2)
• правила о временных жильцах не действуют (ст. 680)
• нет обязательного предложения нового срока и продления на тех же условиях (ст. 684)
• нет поднайма и замены нанимателя по кодексу (ст. 685, 686)
• суд не даёт жильцу срок до года на исправление и отсрочку исполнения решения до года (ст. 687 п. 2 абз. 4)

Источники строк: ГК РФ, ст. 677, 680, 683-685, 687 и Постановление КС РФ № 23-П. ГК РФ ч. 2 в ред. от 24.06.2025 с изм. от 09.06.2026, ч. 1 в ред. от 10.06.2026; сверено 22-23 октября 2026 года

Регистрация. Регистрируют не договор, а ограничение права собственности, и только по договору найма на срок не менее года (ГК РФ, ст. 674 п. 2). Почему так часто подписывают на 11 месяцев и что ещё меняет короткий срок, - в справке посуточно или надолго сдавать квартиру

Если жилец не платит или съезжает раньше: что спасает договор

А если жилец просто перестанет платить, а договор на год?

Тогда право требовать расторжения появится через шесть месяцев: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок» (ГК РФ, ст. 687 п. 2). В нашем примере шесть месячных плат - 510 000 ₽, половина годовой аренды. И даже тогда суд вправе дать жильцу срок не более года на устранение нарушений и отсрочить исполнение решения ещё до года (там же). Выселяют на основании решения суда (ГК РФ, ст. 688)

Терпение собственника кодекс, как видите, ценит дорого

Шесть месяцев договор может только удлинить. По договору до года порог ниже, и там можно записать ясные основания отказа без суда - почему уйти жильцу проще, чем вам расторгнуть договор, я разбирала в справке если жилец не платит или хочет съехать. В договоре от года на этот случай работают другие пункты: срок оплаты, неустойка и что засчитывается из платежа

Неустойка - дисциплина, а не доход. Жилец заплатил на 10 дней позже. Если в договоре записано 0,1% в день от просроченной суммы (это допущение нашего примера, а не норма рынка), сверху он должен 850 ₽, и доказывать, что вы что-то потеряли, не нужно: «По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков» (ГК РФ, ст. 330 п. 1). Но только если условие записано: «Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства» (ГК РФ, ст. 331)

Устная договорённость о пенях живёт ровно до первой просрочки

850 ₽ за 10 дней меньше, чем стоит один день аренды, около 2 800 ₽: неустойка подталкивает платить вовремя, а не зарабатывает. Если она явно несоразмерна последствиям нарушения, суд вправе её уменьшить (ГК РФ, ст. 333 п. 1)

Если жилец съезжает раньше. Он вправе расторгнуть договор в любое время, с согласия тех, кто постоянно живёт с ним, письменно предупредив вас за три месяца (ГК РФ, ст. 687 п. 1). Три месяца - время найти следующего жильца, если договор даёт показы квартиры в этот срок; про показы в кодексе ничего нет, это ваша договорённость, а условия визитов собственника советует записать и город (рекомендация mos.ru). Если нового жильца ищете уже после выезда, каждый день без жильца в нашем примере стоит около 2 800 ₽, три недели - около 58 700 ₽. Три недели - срок экспозиции, а не замер простоя: по словам участников рынка в обзоре IRN.RU, средний срок экспозиции вырос до 2-3 недель (данные на август 2026 года). Как простой соотносится со ставкой, - в справке за сколько сдать квартиру. Для своей квартиры: месячная ставка × 12 ÷ 365 × дни

Как я считаю договор под квартиру для сдачи

Первое, что я смотрю в договоре собственника, - что будет, если жилец перестанет платить, и как меняется плата. Когда я считаю квартиру под сдачу на годы вперёд, я закладываю текущую аренду и её индексацию, а дальше смотрю, сколько квартира приносит на вложенный рубль. В нашем примере это 1 020 000 ₽ в год, 4,08% от цены по объявлению - до налогов, простоя и расходов, и шесть месяцев без платы забирают половину: 2,04 из 4,08 п. п. Поэтому пункт о неплатеже для меня не формальность, а строка доходности. А если квартира ещё не куплена, я считаю, где тот же бюджет сдавался бы лучше на вложенный рубль; что вычесть из аренды, разобрано в справке доходность квартиры

Чего в этой справке нет

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Договор - это не бумага для галочки, а то, сколько квартира принесёт, когда что-то пошло не по плану. Пришлите ставку и срок, о которых договариваетесь, ваш налоговый режим и параметры квартиры - я посчитаю, что останется на руках за год и сколько стоит каждый пункт, которого в договоре нет, а если квартира ещё не куплена - где тот же бюджет сдавался бы лучше. За решение суда и поведение жильца не ручается никто, а юридическую проверку договора справка не заменяет

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы присылаете задачуСтавку и срок, о которых договариваетесь, ваш налоговый режим и параметры квартиры - или бюджет и план, если квартира ещё не куплена
2. Онлайн-встречаРазбираем вашу ситуацию, и я даю предварительные цифры
3. Считаю подробноЧто останется на руках за год и сколько стоит каждый пункт, которого в договоре нет
4. Подбираю, если квартиры ещё нетВарианты, где тот же бюджет сдавался бы лучше на вложенный рубль