Главная/Статьи/Ипотека без подтверждения дохода
ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026
Ипотека без подтверждения дохода и по двум документам: сколько дадут
Обновлено: 27 октября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева
Ипотеку без справки о доходах взять можно, но за словами «без подтверждения дохода» стоят три разных пути. Банк может с вашего согласия сам получить сведения о доходе, принять другой документ вместо справки 2-НДФЛ или учесть доход «со слов» из анкеты. В последнем случае сумма кредита зависит уже не от того, сколько вы написали, а от формулы Банка России
Доход «со слов» банк учтёт с потолком, и это видно в рублях.
около 158 800₽ в месяц
Больше этого дохода «со слов» банк не учтёт при регистрации в Москве
90% среднего дохода москвичей за четыре квартала по данным Мосстата, правило Банка России с 1 июля 2026 года
5,08млн ₽ кредита
Столько дадут на такой доход в нашем примере
платёж до половины дохода - условие примера; рыночная ставка 18,69%, данные на октябрь 2026 года; 30 лет
40,1%вместо 20,1%
Взнос без подтверждения дохода и с ним
калькулятор одного банка на 26 октября 2026 года, ставка в обоих случаях та же
+5млн ₽ своих
Столько своих больше нужно на двушку за 25 млн при таком взносе
условный пример: взнос 10 025 000 ₽ вместо 5 025 000 ₽
Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле. Доход «со слов» - по Указанию Банка России № 6579-У в редакции № 7286-У: 90% от меньшего из двух, заявленного дохода и среднего дохода жителей региона регистрации за четыре квартала; средний доход Москвы - данные Мосстата за III квартал 2025 - II квартал 2026 года; 18,69% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на вторичном рынке, данные СПРОСИ.ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года, не меняется весь срок; без страховок и расходов на сделку. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации
Коротко о главном
Без справки 2-НДФЛ ипотеку дают, но «без подтверждения» - это три разных пути: сведения о доходе банк получает сам с вашего согласия, вы приносите другой документ или банк учитывает доход «со слов»
Доход «со слов» банк считает по формуле Банка России: 90% от меньшего из двух, вашей цифры и среднего дохода в регионе, где вы зарегистрированы, а не где покупаете. При регистрации в Москве это около 158 800 ₽ в месяц, и с официальным доходом он не складывается
На такой доход в нашем примере дадут около 5,08 млн при платеже до половины дохода, рыночной ставке 18,69% (данные на октябрь 2026 года) и 30 годах - на двушку за 25 млн своих нужно 19,9 млн
У одного банка без подтверждения взнос 40,1% вместо 20,1% при той же ставке - на двушке за 25 млн это плюс 5 млн своих (калькулятор на 26 октября 2026 года)
В правилах семейной ипотеки о доходе ничего нет, решение принимает банк
С 1 июля 2027 года Банк России планирует учитывать только подтверждённый доход
Содержание
Можно ли взять ипотеку без подтверждения дохода: короткий ответ
Можно, но кредит на доход «со слов» ограничен формулой, а не вашей цифрой в анкете. Если официального дохода хватает, его можно подтвердить без бумажной справки или другим документом - тогда банк считает как у всех. Если нет, банк учтёт не больше 90% среднего дохода в регионе вашей регистрации: при регистрации в Москве это около 158 800 ₽ в месяц. В нашем примере на двушку за 25 млн тогда нужно 19,9 млн своих (платёж до половины дохода, рыночная ставка 18,69%, данные на октябрь 2026 года, 30 лет). Поэтому до заявки стоит посчитать, какой доход банк увидит по вашим документам
Что банки называют «без подтверждения» и «по двум документам»
Звучит как одно и то же, но за этими словами стоят разные вещи. Доход для расчёта нагрузки банк берёт из документов примерного перечня Банка России (Указание от 16.10.2023 № 6579-У, приложение 1, в ред. Указания № 7286-У), а всё, что вне перечня, считает по особой формуле. Основных путей три:
Справки нет - банк получает сведения сам
С вашего согласия банк получает из системы налоговой сведения о выплатах работодателя и расчёт 6-НДФЛ, а из системы Соцфонда - выписку с вашего лицевого счёта (п. 1, 5, 6 перечня). Это подтверждённый доход: в расчёт идёт только официальная часть
Другой документ вместо 2-НДФЛ
Справка о зарплате, подписанная работодателем, в том числе по форме банка (п. 3); декларация 3-НДФЛ (п. 8); выписка по счёту, куда приходят зарплата, пенсия, соцвыплаты или аренда (п. 9)
Доход «со слов»
Сумма из анкеты или из документа не из перечня. Банк учтёт 90% от меньшего из двух, заявленного дохода и среднего дохода в регионе регистрации, - в Москве около 158 800 ₽ в месяц - и не сложит его с подтверждённым
Бумажку не принесли - банк прочитал её сам
Перечень примерный: банк может принять и другие документы о доходе от госорганов и организаций, если они названы в его внутренних правилах (п. 11). Формула дохода «со слов» действует с 1 июля 2026 года. Как подтверждают доход самозанятые, - в справке ипотека для самозанятых, предприниматели - в справке ипотека для ИП
«По двум документам» - название программ банков, а не правило Банка России. По условиям двух банков на 26 октября 2026 года у одного для ипотеки без справок о доходах нужны паспорт и ИНН или СНИЛС, у другого есть программа «по двум документам». Какой из трёх путей стоит за такой программой, страницы банков не говорят. Их взнос и стаж - в разделе ниже
Сколько банк засчитает, если доход только «со слов»
Как это выглядит: вы пишете в анкете «зарабатываю 300 тысяч», банк кладёт рядом данные статистики о среднем доходе в регионе, где вы зарегистрированы, берёт меньшее из двух чисел и отрезает ещё десятую часть
В норме это сказано так: если банк использует документы не из примерного перечня, «в том числе подписанном заемщиком заявлении о предоставлении кредита (займа)», доход считается по формуле «ВСД = 0,9 х (min (ЗД; Росстат))» (Указание № 6579-У, п. 3.1.6(1), в ред. Указания № 7286-У, с 1 июля 2026 года). Здесь ЗД - заявленный доход, а Росстат - средний доход жителей региона, где вы зарегистрированы по месту жительства или пребывания, за четыре квартала
| Написали в анкете | Банк учтёт в месяц |
|---|---|
| 100 000 ₽ | 90 000 ₽ |
| 300 000 ₽ | около 158 800 ₽ |
| 600 000 ₽ | около 158 800 ₽ |
Наш расчёт: средний доход населения Москвы за III квартал 2025 - II квартал 2026 года по данным Мосстата - 176 445 ₽ в месяц (II квартал - первая оценка), × 0,9. Какие четыре квартала возьмёт банк, зависит от даты расчёта
Анкета терпит любую цифру. Формула - нет
А если я просто напишу в анкете свой настоящий доход - 500 тысяч?
Банк учтёт 90% от меньшего из двух: вашей цифры и среднего дохода в регионе регистрации. При регистрации в Москве это около 158 800 ₽ в месяц, сколько бы вы ни написали сверх этого. А если у вас есть и официальная зарплата, сумму из анкеты к ней не прибавят: такой доход «не должна суммироваться» с доходом, посчитанным по другим документам, - так прямо сказано в п. 3.1.6(1)
Учесть такой доход банк вправе, а не обязан: он берёт его в расчёт, если по своим внутренним правилам оценил его как достоверный и актуальный (п. 3.1.8 того же Указания)
Регион - тот, где вы зарегистрированы, а не тот, где покупаете. Если вы переезжаете в Москву, а прописаны в своём городе, для дохода «со слов» банк возьмёт ваш регион. Например, если средний доход там как в среднем по России за 2025 год, потолок будет примерно 67 439 ₽ в месяц - ниже московского (данные Мосстата, «Москва в цифрах 2025»)
С 1 июля 2027 года Банк России планирует полностью отказаться от этого упрощённого подхода и учитывать только официально подтверждённые доходы (сообщение Банка России от 25.03.2026). Это план регулятора, а не принятая норма
Сколько дадут без подтверждения: считаем на двушке за 25 млн
На доход «со слов» при регистрации в Москве в нашем примере дадут около 5,08 млн, а двушка стоит 25 млн. Условный пример: рыночная ставка 18,69%, 30 лет
Золотые полосы - сколько дадут на доход «со слов», коричневая - сколько нужно в кредит на двушку за 25 млн при взносе 20,1% (19 975 000 ₽); длина полосы - сумма кредита. Доход «со слов» - 90% среднего дохода Москвы за четыре квартала по данным Мосстата; рыночная ставка 18,69% - средневзвешенная на вторичном рынке, данные на 21 октября 2026 года, не меняется весь срок; 30 лет; наш условный пример, без страховок и расходов на сделку. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации
Почему половина дохода. Банк смотрит, какую долю дохода забирают все платежи по кредитам вместе с будущей ипотекой. Если больше половины, он обязан письменно предупредить вас о риске (353-ФЗ, ст. 5.1 ч. 5) - это предупреждение, а не запрет, поэтому есть и полоса 80%. Половина дохода в нашем примере - условие расчёта; формула и пороги целиком - в справке доход для ипотеки
Вывод: при платеже не больше половины дохода, как в нашем примере, на двушку за 25 млн своих нужно 19,9 млн - 79,7% цены. Почему 25 млн: это между медианой цены объявлений двушек на вторичке и в новостройках старой Москвы без центра, а 15 млн в разделе о семейной - около нижней четверти двушек-новостроек в Новой Москве, по нашему замеру объявлений. Цены здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации
Какой взнос и ставку просят банки без подтверждения дохода
Условия ниже - по открытым страницам и калькулятору двух банков на 26 октября 2026 года. Это не рынок и не решение по вашей заявке:
- Первый банк, ипотека без подтверждения дохода. Нужны паспорт и ИНН или СНИЛС. Взнос в калькуляторе на вторичку - от 40,1% без подтверждения дохода и от 20,1% с подтверждением; ставка в калькуляторе этого банка в обоих случаях одна и та же. Срок до 30 лет, сумма до 60 млн, общий стаж от 3 месяцев и завершённый испытательный срок
- Второй банк, ипотека по двум документам. Взнос от 20,1%. Подходит работнику по найму, ИП, собственнику бизнеса или самозанятому; стаж на последнем месте работы - не меньше 4 месяцев, срок ведения бизнеса - не меньше 1,5 лет
У первого банка разница не в ставке, а во взносе: на двушке за 25 млн это 10 025 000 ₽ своих вместо 5 025 000 ₽. Условия банков здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации
Что выгоднее: больший взнос или подтвердить доход
Сравним одну двушку на вторичке за 25 млн при одной ставке: с подтверждённым доходом взнос 20,1%, без подтверждения - 40,1%, как в калькуляторе первого банка
| Что считаем | С подтверждением, 20,1% | Без подтверждения, 40,1% |
|---|---|---|
| Взнос | 5 025 000 ₽ | 10 025 000 ₽ |
| Кредит | 19 975 000 ₽ | 14 975 000 ₽ |
| Платёж в месяц | 312 308 ₽ | 234 133 ₽ |
| Доход, если платёж - половина | 624 616 ₽ | 468 267 ₽ |
| Переплата за 30 лет | 92 455 912 ₽ | 69 313 006 ₽ |
Условный пример, наш расчёт: 18,69% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на вторичном рынке, данные на 21 октября 2026 года, одна в обоих случаях и не меняется весь срок; взносы - калькулятор одного банка на 26 октября 2026 года; без страховок и расходов на сделку. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации
Без подтверждения платёж ниже на 78 175 ₽ в месяц, но своих в день сделки нужно на 5 млн больше.
Сэкономили на справке - заплатили взносом
Переплата без подтверждения меньше на 23,1 млн потому, что меньше долг, а не потому, что этот путь дешевле. Лишние 5 млн, взятые в кредит по той же ставке на 30 лет, - это ровно платёж 78 175 ₽ и переплата 23,1 млн. У этого банка подтверждение дохода ничего не стоит в ставке, но оставляет выбор взноса: с ним можно внести 20,1%, без него - не меньше 40,1%. Внести 40,1% и переплатить меньше можно и с подтверждённым доходом
Если же весь ваш доход для банка - «со слов», платёж 234 133 ₽ больше учтённого дохода около 158 800 ₽ при регистрации в Москве: нагрузка 147,4%. При платеже до половины дохода на такой доход выходит около 5,08 млн, как в разделе выше
Семейная ипотека без подтверждения дохода
О доходе заёмщика правила семейной ипотеки ничего не говорят: право даёт ребёнок, которому на дату кредитного договора не исполнилось 7 лет, или ребёнок-инвалид (решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р, п. 39). Но нагрузку банк считает по тем же правилам, что и для любой ипотеки на жильё (353-ФЗ, ст. 5.1 ч. 8), поэтому решение о кредите без подтверждения дохода - за банком. В калькуляторе первого банка на 26 октября 2026 года для семейной без подтверждения дохода взнос тот же - 40,1% вместо 20,1%. Остальные условия программы - в справке семейная ипотека 2026, документы - в справке документы по семейной ипотеке
На доход «со слов» семейная даёт больше, чем рыночная, но своих всё равно нужно 48,5% цены. Условный пример: двушка-новостройка за 15 млн за МКАД, один ребёнок младше 7 лет, договор с 1 октября 2026 года, ставка в Москве и области не выше 12% (п. 40 пп. «и»), 30 лет, платёж в годы льготы
| Что считаем | Семейная, не выше 12% | Рыночная, 18,74% |
|---|---|---|
| Платёж при взносе 20,1%, кредит 11 985 000 ₽ | 123 279 ₽ | 187 876 ₽ |
| Платёж при взносе 40,1%, кредит 8 985 000 ₽ | 92 421 ₽ | 140 848 ₽ |
| Только доход «со слов», Москва, платёж до половины | кредит 7 719 156 ₽, своих 7 280 844 ₽, 48,5% | кредит 5 065 117 ₽, своих 9 934 883 ₽, 66,2% |
Условный пример, наш расчёт: семейная - один ребёнок младше 7 лет, договор с 1 октября 2026 года, ставка по потолку «не выше 12%», платёж в годы льготы; 18,74% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на первичном рынке, данные на 21 октября 2026 года, не меняется весь срок; доход «со слов» - при регистрации в Москве; взносы - калькулятор одного банка на 26 октября 2026 года. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации
Как подтвердить доход, если справки 2-НДФЛ нет
Чтобы банк видел весь доход, а не потолок формулы, есть основные пути из перечня и правил расчёта (Указание № 6579-У, п. 3.1 и приложение 1):
Как подтвердить доход без справки 2-НДФЛ
- Согласие банку получить сведения о доходе из системы налоговой и выписку из системы Соцфонда (п. 1, 5, 6 перечня)
- Справка о зарплате, подписанная работодателем, в том числе по форме банка (п. 3)
- Декларация 3-НДФЛ (п. 8)
- Выписка по счёту - только если на него приходят зарплата, пенсия, соцвыплаты или аренда; аренда - с договором и документом о собственности (п. 9)
- Созаёмщик с подтверждённым доходом, если условия кредита его предусматривают: доходы складываются, каждый считается по своим правилам (п. 3.1.3) - подробнее в справке ипотека с созаёмщиком
- Новая официальная работа: банк вправе посчитать доход на текущем месте, если вы работаете там не меньше трёх месяцев и так прописано в его внутренних правилах (п. 3.1.1)
- Самозанятость или ИП - свои документы, в справках ипотека для самозанятых и ипотека для ИП
По карте у меня проходит 400 тысяч в месяц - почему банку этого мало?
Банк России пишет, что с 1 апреля 2026 года выписки по счетам можно использовать только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду, а иные поступления надо подтверждать дополнительными документами (сообщение от 25.03.2026). Поступления без такого документа для банка - доход не из перечня, и считает он его той же формулой с потолком (п. 3.1.6(1))
Если доход нигде не отражён, банк может опереться только на анкету - с потолком из раздела выше
Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram
Частые вопросы
Я переезжаю и прописан в своём городе - банк будет считать доход «со слов» по Москве?
Нет. Для дохода «со слов» Банк России велит брать средний доход в регионе, где вы зарегистрированы по месту жительства или по месту пребывания (Указание № 6579-У, п. 3.1.6(1)), а не в регионе, где вы покупаете квартиру. Если у вас две регистрации, постоянная и временная, какую возьмёт банк, норма не уточняет - это правила самого банка. Подтверждённый доход из вашего города банк считает как обычный, по документам и без этой формулы. Где подавать заявку, если покупаете не там, где живёте, - в справке ипотека в другом регионе
Я только устроился на новую работу официально - сколько ждать?
По общему правилу доход считают за 12 календарных месяцев. Если на текущем месте вы работаете меньше года, банк вправе посчитать доход, полученный там, но не меньше чем за три месяца, - если такой порядок прописан в его внутренних правилах (Указание № 6579-У, п. 3.1.1). Три месяца - нижняя граница, а не обещание кредита. По условиям двух банков на 26 октября 2026 года у одного для ипотеки без подтверждения дохода нужен общий стаж от 3 месяцев и завершённый испытательный срок, у другого для программы по двум документам - от 4 месяцев на последнем месте работы
Если я сдаю квартиру без договора - банк учтёт аренду?
Как подтверждённый доход - нет. В перечне Банка России аренду подтверждает выписка по счёту, куда приходит плата, при условии, что вы подтвердите право собственности и приложите договор аренды (Указание № 6579-У, приложение 1, п. 9). Без договора эти поступления - документ не из перечня, и банк может учесть их только как доход «со слов»: 90% от меньшего из двух чисел, заявленного дохода и среднего дохода в регионе вашей регистрации. Какие налоги платить со сдачи, - в справке налог со сдачи квартиры
Можно ли взять ипотеку без подтверждения дохода и без первоначального взноса?
По условиям двух банков, которые мы смотрели на 26 октября 2026 года, - нет. В калькуляторе одного без подтверждения дохода взнос от 40,1% цены, а с подтверждением - от 20,1%; у другого программа по двум документам начинается со взноса от 20,1%. В семейной ипотеке своих по правилам программы нужно не меньше 20% цены (решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р, п. 40). Так что без справки о доходах своих денег у этого банка нужно больше, а не меньше
Учтёт ли банк доход супруга, если у меня самого дохода на бумаге нет?
Если условия кредита предусматривают созаёмщика, банк складывает доходы заёмщика и созаёмщиков, а доход каждого считает по своим правилам (Указание № 6579-У, п. 3.1.3). Подтверждённый доход супруга идёт по его документам, ваш доход из анкеты - по формуле с потолком. Запрет складывать из п. 3.1.6(1) касается доходов одного человека: свою сумму «со слов» нельзя прибавить к своей же официальной зарплате. Кого можно позвать созаёмщиком и чем он рискует, - в справке ипотека с созаёмщиком
Что делать дальше
Итог зависит от трёх вещей: какие документы о доходе у вас есть, где вы зарегистрированы и какой взнос готовы внести
Скажите, какой платёж вам комфортен и что у вас на руках - официальная зарплата, выписка, декларация или только анкета. Я посчитаю, какой доход увидит банк и сколько своих понадобится, и подберу квартиру под этот платёж. Работа идёт так
- Запрос, бюджет и районВы рассказываете, какая квартира нужна, где хотите жить и какой платёж вам комфортен
- Подбор вариантовПодбираю варианты, уже посчитанные
- Онлайн-встречаРазбираем запрос, показываю варианты и предварительные цифры
- Точные расчётыПосле договора считаю подробно по выбранным вариантам: какой доход увидит банк по вашим документам и сколько своих понадобится
В моей команде есть юрист и ипотечный брокер: они помогут собрать документы и пройти одобрение ипотеки, а дальше мы сопроводим сделку. Как проходит первая встреча, - на странице как проходит разбор ситуации
Считаете ипотеку и не знаете, с какого объекта начать?
Моя задача - не показать вам весь рынок. Моя задача - убрать из него всё лишнее. Сначала стратегия. Потом отбор. Потом показы. Потом решение
Задайте свой вопрос в комментариях в моём Telegram-канале. Если для разбора нужны ваши личные данные - бюджет, доход, состав семьи, - попросите, и я напишу вам в личные сообщения
Задать вопрос в Telegram откроется пост в Telegram-каналеО цифрах в этой статье
Доход для расчёта долговой нагрузки - Указание Банка России от 16.10.2023 № 6579-У, п. 3.1 и приложение 1, в ред. Указания № 7286-У от 19.01.2026, и сообщение Банка России от 25.03.2026; долговая нагрузка - 353-ФЗ, ст. 5.1, ред. от 04.08.2026; семейная ипотека - решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р; средний доход Москвы - Мосстат, III квартал 2025 - II квартал 2026 года, и «Москва в цифрах 2025»; условия банков - открытые страницы и калькулятор двух банков на 26.10.2026; рыночные ставки - обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ на 21.10.2026; цены двушек - наш замер объявлений 19.10.2026; расчёт - наш, по аннуитетной формуле, 26 октября 2026 года. Материал носит информационно-аналитический характер и не является офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Было полезно?
Спасибо. Это помогает понять, какие разборы нужны дальше
Жаль. Напишите в Telegram, чего не хватило, - дополню статью