Главная/Статьи/Льготная ипотека 2026
ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026
Льготная ипотека в 2026 году: какие программы есть, кому положены и какая выгоднее на одной квартире
Обновлено: 23 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева
По инструкции СПРОСИ.ДОМ.РФ, в 2026 году действуют пять льготных программ ипотеки плюс военная ипотека, но для квартиры в Москве из них работают две: семейная и военная. Ипотекой с господдержкой называют все эти программы вместе. Если семейная вам доступна, на платёж сильнее всего влияет не название программы, а взнос: на условной двушке за 25 млн это видно по трём цифрам ниже
Частый вопрос: какая льготная ипотека положена нам и какая выгоднее, если покупаем квартиру в Москве? Ниже - таблица программ, схема и расчёт на одной двушке
Одна двушка за 25 млн, три способа платить.
до 79 784₽ в месяц
Половина цены своими - самый дешёвый путь в нашем примере
первые 15 лет: двушка 25 млн, взнос 12,5 млн (половина), один ребёнок до 7 лет; 12 млн по семейной не выше 6% и 0,5 млн по рыночной 18,74%
до 248 841₽ в месяц
Комбо дешевле рыночной, но дороже половины цены
взнос 5 млн: 12 млн по семейной не выше 12% и 8 млн по рыночной 18,74%, первые 15 лет
313 518₽ в месяц
Столько без госпрограммы на тех же условиях
без госпрограммы: 20 млн по рыночной ставке 18,74% на 30 лет, данные на 21.10.2026
Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле на 30 лет: двушка за 25 млн в Москве - условие примера, семья с одним ребёнком до 7 лет, договор с 1 октября 2026 года; льготные ставки по потолку («не более»), поэтому платёж - верхняя граница. Ставка 18,74% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на первичном рынке, данные на 21 октября 2026 года (обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ). Ставки - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации
Коротко о главном
Программ пять плюс военная, для Москвы работают две. По инструкции СПРОСИ.ДОМ.РФ для квартиры в Москве подходят семейная и военная, IT-ипотеку здесь не дают
Семейная - если на дату договора есть ребёнок до 7 лет или ребёнок-инвалид. По договорам с 1 октября 2026 года в Москве с одним ребёнком до 7 лет ставка не выше 12%, льготный лимит 12 млн
На двушке за 25 млн в нашем примере без программы 313 518 ₽ в месяц, по комбо при взносе 5 млн - до 248 841 ₽, при половине цены своими - до 79 784 ₽ на первые 15 лет
Каждый миллион взноса до половины цены - минус 15 676 ₽ в месяц, а полмиллиона, которые доводят взнос с 12 до 12,5 млн, - минус 59 325 ₽: ставка льготной части падает с не выше 12% до не выше 6%
Программ нет - считать пути на одной квартире: рыночную ставку, ставку застройщика с удорожанием, рассрочку и транши
Содержание
Льготная ипотека 2026: короткий ответ
Для квартиры в Москве важнее не выбор программы, а взнос. Если на дату договора у вас есть ребёнок до 7 лет или ребёнок-инвалид, вам доступна семейная, и дальше платёж решают свои деньги: до половины цены каждый миллион снимает с платежа 15 676 ₽, а на половине цены ставка льготной части падает с не выше 12% до не выше 6%
Если таких детей нет, военнослужащему по контракту остаётся военная ипотека, в Московской области есть ещё IT-ипотека, а остальным - считать пути без госпрограммы
Какие программы льготной ипотеки есть в 2026 году
Пять льготных программ плюс военная ипотека - так их перечисляет инструкция СПРОСИ.ДОМ.РФ на 2026 год. Условия льготной ипотеки в 2026 году по каждой - в таблице: кому, какая ставка, сколько можно взять, какой взнос, до какого года и где программа не действует
| Программа | Кому | Ставка | Сумма | Взнос | До какого года | Где не действует |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Семейная | На дату договора есть ребёнок до 7 лет или ребёнок-инвалид, ребёнок - гражданин России | Москва и область, Петербург и Ленинградская область: один ребёнок до 7 лет - не выше 12%, двое детей - не выше 10%; ребёнок-инвалид - не выше 6%; половина цены своими, сразу или за первый год, - не выше 6% | Там же: льготный лимит 12 млн с одним ребёнком, 15 млн с двумя, весь кредит до 30 млн | От 20% | Договоры по 31 декабря 2030 года | Действует везде, в других регионах свои ставки и лимиты |
| IT-ипотека | Работник аккредитованной IT-компании до 50 лет включительно, доход от 150 тыс. ₽ или от 90 тыс. ₽ - по месту основной работы | Не выше 6% - на часть кредита до 9 млн | Кредит до 18 млн | От 20% | Договоры до 31 декабря 2030 года | Квартира или основное место работы в Москве или Петербурге |
| Военная | Военнослужащий по контракту - участник накопительной системы | В инструкции не названа: кредит гасит государство из накоплений, пока вы служите | В инструкции не названа | Из накоплений после трёх лет службы | Срок в инструкции не назван | Действует во всех регионах; нельзя купить комнату в общежитии и квартиру в ветхом или аварийном доме |
| Сельская | Работающие на селе: АПК, социальная сфера, ветеринария, местное самоуправление; участники СВО, их супруги, вдовы и вдовцы - без условия о работе в АПК | До 3% | До 6 млн, срок до 25 лет | От 20% | Бессрочно | Москва, Петербург, административные центры регионов: только сёла, посёлки и города до 30 тысяч жителей |
| Дальневосточная и арктическая | Жители Дальнего Востока и Арктики и те, кто туда переезжает, по списку категорий программы | До 2% | До 6 млн, в части случаев до 9 млн; срок до 20 лет и 2 месяцев | От 20% | До 31 декабря 2030 года | За пределами Дальневосточного федерального округа и сухопутной Арктической зоны |
| Новые регионы, Курская и Белгородская области | Покупка в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях; жители Белгородской и Курской областей, потерявшие жильё в результате военных действий | До 2% | До 6 млн | От 10% | До 31 декабря 2030 года, для Белгородской и Курской областей - до конца 2026 года | За пределами этих территорий |
Условия - для договоров, заключаемых сейчас; ставки - «не более», банк может дать ниже. Источники: правила семейной (решение Минфина от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р) и IT-ипотеки (правила к решению Минцифры от 02.04.2026 № 23-68902-00855-Р), остальные программы - по инструкции СПРОСИ.ДОМ.РФ, обновлена 8 сентября 2026 года
Самые низкие ставки в таблице существуют, просто к ним в комплекте идёт переезд
Семейная. Право даёт ребёнок, «возраст которого не достиг (не достиг бы) 7 лет на дату заключения кредитного договора», или ребёнок-инвалид (решение Минфина № 25-67381-01850-Р, п. 39). Все ставки и лимиты по числу детей и регионам - в справке семейная ипотека в 2026 году, все разборы программы - на странице семейная ипотека
Откуда у программы её правила, видно по одному платежу: вы платите банку не больше 12%, а разницу до его цены каждый месяц доплачивает банку государство. Поэтому у программы есть лимит, проверка детей и доплата не дольше 15 лет
Одна льготная на семью. Если кто-то из заёмщиков, созаёмщиков или поручителей с 23 декабря 2023 года уже брал кредит по любой льготной программе, льготную ставку по новому не дадут. Исключение - когда после того кредита родился ребёнок и тот кредит полностью погашен (п. 40 пп. «л» того же решения). Как это работает в семье, я разобрала в справке вторая семейная ипотека
Взять две льготные ипотеки сразу, по одной на каждого из супругов, больше не выйдет - даже если очень хочется
IT-ипотека. Ставка «не более 6 процентов годовых», но только «в отношении части кредита (займа), не превышающей 9 млн. рублей (включительно)» (правила к решению Минцифры № 23-68902-00855-Р, п. 5 пп. «л»). Квартира или основное место работы в Москве или Петербурге закрывают программу, каждое условие само по себе. Что остаётся айтишнику, я разобрала в справке IT-ипотека в 2026 году
Айтишнику с офисом в Москве программа вежливо отвечает: не здесь
Кому положена льготная ипотека: схема за минуту
Пройдите четыре вопроса по порядку - на первом «да» вы нашли свою программу. Льготная ипотека в Москве - это два ответа «да»: семейная в вопросе 2 и военная в вопросе 3
- Где квартира?Москва - к вопросу 2. Московская область - тоже к вопросу 2, но там возможна и IT-ипотека из вопроса 3. Дальний Восток или Арктика, село или город до 30 тысяч жителей, новые регионы, Курская и Белгородская области - программы этих территорий из таблицы выше
- На дату договора есть ребёнок до 7 лет или ребёнок-инвалид?Да - семейная, ставки и лимиты - в таблице выше. Если кто-то из заёмщиков, созаёмщиков или поручителей с 23 декабря 2023 года уже был в другом льготном кредите, льготную ставку не дадут - кроме случая, когда после того кредита родился ребёнок и тот полностью погашен. Нет - к вопросу 3
- Где вы работаете или служите?Основное место работы - в аккредитованной IT-компании, и само место работы не в Москве и не в Петербурге, вам до 50 лет включительно, доход от порога по месту работы, квартира не в Москве и не в Петербурге - IT-ипотека. Военнослужащий по контракту в накопительной системе - военная ипотека, в любом регионе, в том числе в Москве. Нет - к вопросу 4
- Госпрограммы нетСчитать на одной квартире рыночную ставку, ставку застройщика с удорожанием, рассрочку и транши
Если программы нет. Низкая ставка застройщика - не госпрограмма: её оплачивают ценой квартиры, как именно, - в справке субсидированная ипотека от застройщика. Как сравнить её с рыночной ставкой на одной квартире, - в справке рыночная ипотека, два других пути - в справках рассрочка от застройщика и траншевая ипотека
Переезжаете из другого города? Семейная считается по месту квартиры, а не по прописке: ставка и лимит - те, что действуют там, где вы покупаете. Подробнее - в справке ипотека в другом регионе
Какая льготная ипотека выгоднее: четыре пути на двушке за 25 млн
Возьмём одну квартиру и посчитаем четыре пути. Условный пример: двушка за 25 млн в Москве, семья с одним ребёнком до 7 лет, договор с 1 октября 2026 года, 30 лет; остальные условия - под таблицей
Лимит 12 млн, а двушка в нашем примере стоит 25 - и что дальше?
Остаток сверх лимита берут в том же кредите по ставке банка, а весь кредит - до 30 млн (решение Минфина № 25-67381-01850-Р, п. 40 пп. «д»). На взносе 5 млн это до 248 841 ₽ в месяц на первые 15 лет против 313 518 ₽ без программы. Дальше всё решает взнос
Получается один кредит с двумя ценниками: 12 млн по льготной ставке, остальное - по ставке банка, а платите вы одним платежом. Я объясняю это так: «человек платит часть платежа по 12%, а часть под тот процент, который там банк одобрил». Как оформляют такой кредит, - в разборе комбо-ипотека по семейной
| Путь | Взнос | Кредит | Ставка | Платёж первые 15 лет | После 15 лет, если ставка вырастет до потолка | Переплата за 30 лет |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Без госпрограммы | 5 млн | 20 млн | 18,74% | 313 518 ₽ | 313 518 ₽, ставка та же | 92,87 млн |
| Комбо | 5 млн | 12 млн льготных и 8 млн рыночных | не выше 12% и 18,74% | до 248 841 ₽ | до 276 458 ₽ | 69,58 млн, в худшем случае 74,55 млн |
| Половина цены своими | 12,5 млн | 12 млн льготных и 0,5 млн рыночных | не выше 6% и 18,74% | до 79 784 ₽ | до 99 457 ₽ | 16,22 млн, в худшем случае 19,76 млн |
| Больше половины | 13 млн | 12 млн, весь в лимите | не выше 6% | до 71 946 ₽ | до 91 619 ₽ | 13,90 млн, в худшем случае 17,44 млн |
Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле. Двушка за 25 млн в Москве - условие примера; семья с одним ребёнком до 7 лет, договор с 1 октября 2026 года; льготные ставки по потолку («не более»), поэтому платёж - верхняя граница; рыночная ставка 18,74% - средневзвешенная на первичном рынке, данные СПРОСИ.ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года, не меняется весь срок; срок 30 лет, без досрочного погашения, страховок и расходов на сделку; платёж после 15 лет - если ставка вырастет до потолка: ставка договора плюс 4 п. п. При взносе 12,5 млн на 0,5 млн сверх лимита - рыночная ставка; как банк оформит такой кредит, - его условия
Без программы - 313 518 ₽, по комбо - до 248 841 ₽, при половине цены своими - до 79 784 ₽ на первые 15 лет. По комбо платёж ниже, чем без программы, на 64 677 ₽, и переплата меньше: 69,58 млн против 92,87 млн. Но самый большой шаг - на половине цены, о нём следующий раздел
Сколько своих денег нужно, чтобы ставка была не выше 6%
Половина цены квартиры. Правила семейной для договоров с 1 октября 2026 года говорят, что ставка «составляет не более 6 процентов годовых в случае соблюдения одного из следующих требований» (решение Минфина № 25-67381-01850-Р, п. 40 пп. «к»). Требований два: первое - заплатить своими не меньше 50% цены сразу, второе - снизить долг до половины цены в течение 365 (366) дней после договора; во втором случае 6% начинают действовать со следующего платежа после этого
Золотые полосы - ставка льготной части не выше 12%, коричневые - не выше 6%; шкала от нуля, полная полоса - 248 841 ₽. Платёж на первые 15 лет, двушка за 25 млн в нашем примере, один ребёнок до 7 лет; миллион взноса до половины цены - это миллион рыночной части по 18,74% на 30 лет
До половины цены каждый миллион своих снимает с платежа 15 676 ₽, а шаг до половины - 59 325 ₽. Полмиллиона с 12 до 12,5 млн доводят взнос до половины цены, и ставка льготной части падает с не выше 12% до не выше 6%
Редкий случай, когда полмиллиона весят больше, чем три миллиона до них
Что банк засчитает своими. По правилам (п. 40 пп. «е») - деньги, заплаченные:
- за счёт собственных средств
- из финансовой помощи из бюджета региона
- из финансовой помощи из местного бюджета
- из финансовой помощи от работодателя
- материнским (семейным) капиталом, полностью или частично
Если половины нет сразу, второй путь - снизить долг до половины цены за первый год. Как это посчитать, я разобрала в справке семейная ипотека с одним ребёнком
Если вы переезжаете из другого города, главный источник половины цены - ваша квартира там. В таких случаях я предлагаю помочь её продать и добавить семейную ипотеку: продать до сделки (справка как купить квартиру без ипотеки) или после, снизив долг за первый год. Деньги под залог своей квартиры - отдельный кредит, о нём справка ипотека под залог квартиры
Что меняют второй ребёнок и 15 лет льготы
С двумя детьми лимит 15 млн закрывает весь кредит уже при взносе 10 млн. Ставка в Москве - не выше 10%, если хотя бы один из детей младше 7 лет. Та же двушка за 25 млн в нашем примере:
до 210 015₽ в месяц
при взносе 5 млн
15 млн по семейной не выше 10% и 5 млн по рыночной 18,74%, первые 15 лет
до 131 636₽ в месяц
при взносе 10 млн
весь кредит 15 млн в лимите, не выше 10%, первые 15 лет
до 74 944₽ в месяц
при взносе 12,5 млн, половине цены
12,5 млн по семейной не выше 6%, первые 15 лет
Условный пример, наш расчёт: та же двушка, двое детей, один из них младше 7 лет, договор с 1 октября 2026 года, 30 лет; льготные ставки по потолку, рыночная 18,74% - данные на 21 октября 2026 года
С двумя детьми при взносе 10 млн платёж ниже, чем с одним ребёнком при том же взносе: до 131 636 ₽ против до 170 461 ₽
Если второй ребёнок родится, когда кредит уже идёт, ставку снизят со следующего платежа после того, как вы принесёте в банк свидетельство о рождении, а не задним числом (п. 40 пп. «и» решения Минфина). На кредите 12 млн на 30 лет разница между не выше 12% и не выше 10% - 18 125 ₽ в месяц; по кредиту, который уже идёт, - чуть меньше, от остатка долга. Что ещё даёт рождение ребёнка, - в справке вторая семейная ипотека
Льгота по договорам с 1 октября 2026 года - не дольше 15 лет. Столько государство доплачивает банку: возмещение идёт «не более чем 15 лет с даты заключения кредитного договора» (решение Минфина № 25-67381-01850-Р, п. 2). Это не срок кредита: сам кредит может быть длиннее, в нашем примере - 30 лет
А если через 15 лет льгота кончится - не станет ли семейная дороже рыночной?
Ставка после 15 лет может вырасти, но не выше меньшего из двух потолков: ставка договора плюс 4 п. п. или ключевая ставка Банка России на тот месяц плюс 3 п. п. (п. 40 пп. «л»). Если сработает первый, по комбо выйдет до 276 458 ₽ против 313 518 ₽ по рыночной - если рыночная ставка останется 18,74%. Какой будет ключевая через 15 лет, не знает никто, поэтому второй потолок мы не считаем. Как меняется платёж после льготы, - в справке на какой срок брать ипотеку
Что проверить до заявки на льготную ипотеку: памятка
Восемь вопросов, которые стоит закрыть до разговора с банком: каждый меняет либо право на программу, либо ставку
Что проверить до заявки
- Есть ли у нас на дату договора ребёнок до 7 лет или ребёнок-инвалид
- Был ли кто-то из нас или поручителей с 23 декабря 2023 года заёмщиком по другой льготной ипотеке, а если был - родился ли после неё ребёнок и погашена ли она полностью
- Сколько своих денег мы соберём к сделке, хватает ли до половины цены и что из них банк засчитает своими
- Если половины нет сразу - сможем ли мы за первый год снизить долг до половины цены и чем: продажа своей квартиры, маткапитал
- Какая ставка будет на части кредита сверх лимита и одним ли договором оформят весь кредит
- Что записано в договоре о ставке после 15 лет
- Входит ли супруг в число заёмщиков
- Для IT-ипотеки: где основное место работы и в каком регионе квартира
Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram
Частые вопросы
Есть ли льготная ипотека для участников СВО?
Отдельной федеральной программы для участников СВО нет. По инструкции СПРОСИ.ДОМ.РФ, обновлённой 8 сентября 2026 года, сельская ипотека доступна участникам СВО, их супругам, вдовам и вдовцам, не вступившим в повторный брак, без условия о работе в АПК, а в дальневосточной участники СВО и члены семей погибших или признанных инвалидами I группы - одна из категорий. Для квартиры в Москве ни одна из них не работает: сельская здесь не действует, дальневосточная - только на своих территориях
Есть ли льготная ипотека для врачей и учителей?
Отдельной федеральной программы для врачей и учителей нет. Работники государственных и муниципальных медицинских и образовательных организаций Дальнего Востока и Арктики - одна из категорий дальневосточной и арктической ипотеки. «Земский доктор», «Земский фельдшер» и «Земский учитель» - это выплаты, а не льготная ставка: по инструкции СПРОСИ.ДОМ.РФ, обновлённой 8 сентября 2026 года, эти средства можно направить на любые цели, например на первоначальный взнос
До какого года можно оформить льготную ипотеку?
Смотреть нужно на дату договора, а не на дату выдачи денег. Семейная - договоры, заключённые по 31 декабря 2030 года включительно, а выдача денег по такому договору может пройти и позже (решение Минфина от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р, п. 40 пп. «б»). IT-ипотека - договоры до 31 декабря 2030 года включительно. По инструкции СПРОСИ.ДОМ.РФ дальневосточная и программа новых регионов действуют до 31 декабря 2030 года, для жителей Белгородской и Курской областей - до конца 2026 года, сельская - бессрочно
Какие льготные программы разрешают купить вторичку?
У каждой программы своё условие. Семейная - вторичка только в городах, где строящихся многоквартирных домов нет или их не больше двух по данным ЕИСЖС, и не в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области (решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р, п. 40 пп. «с»); подробнее - в справке семейная ипотека на вторичное жильё. IT-ипотека вторичку у частного лица не покупает. Дальневосточная - вторичка только на части территорий и в случаях из списка программы, например в моногородах и на сельских территориях. Военная - любое жильё, кроме комнат в общежитиях и квартир в ветхих и аварийных домах. Программа новых регионов - вторичка у компании или у гражданина России
Какая ставка по семейной ипотеке, если в семье ребёнок-инвалид?
Не выше 6% годовых, и при любом числе детей: так записано в правилах семейной ипотеки для договоров с 1 октября 2026 года (решение Минфина от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р, п. 40 пп. «и»). Право на программу ребёнок-инвалид даёт сам по себе, возраст до 7 лет для этого случая не условие - в п. 39 это отдельный случай. По инструкции СПРОСИ.ДОМ.РФ вторичное жильё такой семье доступно в регионах, где строящихся домов нет по данным ЕИСЖС
Что делать дальше
Для квартиры в Москве у семьи с ребёнком до 7 лет льготная ипотека - это семейная, а её платёж решают число детей, взнос и ставка после 15 лет. Начинать стоит с расчёта на вашей квартире
Скажите, какой платёж вам комфортен и сколько своих денег вы соберёте, - я посчитаю все пути на вашей квартире: семейную с вашим числом детей, комбо, половину цены, рыночную ставку, ставку застройщика с удорожанием, рассрочку и транши - и подберу варианты под этот платёж. Работа идёт так
- Запрос, бюджет и районВы рассказываете, какая квартира нужна, где хотите жить и какой бюджет
- Подбор вариантовПодбираю варианты под вашу задачу
- Онлайн-разборПоказываю все варианты и даю предварительные цифры
- ДоговорДоговариваемся о сотрудничестве и подписываем договор
- Точные расчётыСчитаю подробно и точно по выбранным лотам
- Переговоры о скидкахЕдем к застройщику и согласуем дополнительные скидки
- ПодписаниеПомогаю с документами до подписания
Как проходит первая встреча, - на странице разбор ситуации
Считаете ипотеку и не знаете, с какого объекта начать?
Моя задача - не показать вам весь рынок. Моя задача - убрать из него всё лишнее. Сначала стратегия. Потом отбор. Потом показы. Потом решение
Задайте свой вопрос в комментариях в моём Telegram-канале. Если для разбора нужны ваши личные данные - бюджет, доход, состав семьи, - попросите, и я напишу вам в личные сообщения
Задать вопрос в Telegram откроется пост в Telegram-каналеО цифрах в этой статье
Условия семейной - решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р (п. 2, 38, 39, 40), проверено 23.10.2026; условия IT-ипотеки - правила к решению Минцифры России от 02.04.2026 № 23-68902-00855-Р (версия 5); остальные программы - инструкция СПРОСИ.ДОМ.РФ «Льготная ипотека с господдержкой в 2026 году», обновлена 8 сентября 2026 года, снята 22.10.2026; рыночная ставка 18,74% - обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года; платежи - наш расчёт по аннуитетной формуле 22 и 23 октября 2026 года. Материал носит информационно-аналитический характер и не является офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Было полезно?
Спасибо. Это помогает понять, какие разборы нужны дальше
Жаль. Напишите в Telegram, чего не хватило, - дополню статью