Главная/Статьи/Вычет по процентам ипотеки

ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Вычет по процентам ипотеки: сколько вернут, за сколько лет и что меняют ставка, доход и досрочное погашение

Обновлено: 23 октября 2026 · 23 мин чтения · Татьяна Рогачева

Вычет по процентам ипотеки - это возврат 13% от процентов, которые вы заплатили банку, но не больше 390 000 ₽ за всю жизнь и не больше налога, удержанного с вас за год. Так считают налоговому резиденту с доходом до 2,4 млн в год, а то, что не вернулось за год, переходит на следующие годы. Про налоговый вычет по процентам ипотеки обычно спрашивают «сколько», а для бюджета важнее «когда»: на кредите 20 млн под 18,74% на 30 лет 3 млн процентов набираются за 10 месяцев, и дальше срок возврата задаёт зарплата; по семейной ипотеке под 6% (семья с четырьмя детьми) на кредите 12 млн - за 52 месяца, и деньги приходят медленнее, но не меньше, если платить по графику

Сколько и когда вернут: четыре цифры условного примера.

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле и шкале НДФЛ. 6% - условие семейной ипотеки для семьи с четырьмя детьми в Москве по договору с 1 октября 2026 года, это программа, а не рынок. 18,74% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на первичном рынке, данные СПРОСИ.ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года (обзор ставок). Ставка - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Вычет по процентам ипотеки: короткий ответ

Возвращают не проценты, а ваш же налог. Вычет уменьшает доход, с которого считают НДФЛ, и налоговая отдаёт разницу из того, что у вас уже удержали. Поэтому у вычета два потолка: 3 млн процентов за жизнь и налог, удержанный за год

При доходе до 2,4 млн в год сумма одна - 390 000 ₽, а срок разный: его задают ставка и зарплата

Вычет со стоимости квартиры - отдельный, до 260 000 ₽ при 13%, его я разобрала в справке налоговый вычет при покупке квартиры. Здесь - только проценты

Сколько вернут по процентам ипотеки и как посчитать

Что идёт в вычет. Кодекс даёт вычет «в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них» (НК РФ, ст. 220 пп. 4 п. 1). Кредит должен быть целевым и потрачен на жильё в России

Сколько максимум. Вычет по процентам предоставляется «в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей» (ст. 220 п. 4). 13% от 3 млн - это и есть 390 000 ₽, если вы налоговый резидент и ваш доход до 2,4 млн в год

На фоне самих процентов это немного: по кредиту 20 млн под 18,74% на 30 лет, если платить весь срок без досрочного погашения, процентов набежит 92,87 млн, и 390 000 ₽ - это 0,42% от них

Приятные деньги - но это сдача с ипотеки, а не скидка на неё

Как посчитать свой возврат. Вернут разницу: налог за год до вычета минус налог после. При доходе до 2,4 млн в год это 13% от процентов, уплаченных за год. Но за год вернут не больше налога, который у вас за этот год удержали: вычет уменьшает налоговую базу, а ниже нуля она не опускается (ст. 210 п. 3). Остаток не сгорает и переходит на следующие годы до полного использования (ст. 220 п. 9)

Почему на рыночной ставке лимит набирается быстро. Возьмём кредит 20 млн под 18,74% на 30 лет: платёж 313 518 ₽ в месяц. За первый год вы отдадите банку 3 762 216 ₽, и 3 746 713 ₽ из них - проценты, на сам долг уходит остальное. Так ведёт себя аннуитетный платёж в первые годы на высокой ставке. Из чего он складывается, я разобрала в справке платёж по ипотеке

Вернёт ли банк часть процентов?

Нет. Проценты остаются у банка, а возвращает налоговая - из НДФЛ, который у вас удержали. Дело банка - справка об уплаченных процентах, а в упрощённом порядке он может и сам передать сведения в налоговую: как это работает, рассказываю ниже, там, где три пути получить вычет

Возврат по годам: сколько вернут за год и за сколько лет

Сколько вернут за год, задаёт ваш налог, а за сколько лет - ещё и проценты. В таблице - условный пример: возврат процентов по ипотеке по годам при пяти зарплатах на трёх кредитах, только вычет по процентам

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле и шкале НДФЛ статьи 224 Налогового кодекса. Допущения: год кредита совпадает с налоговым годом, весь доход - зарплата, вы налоговый резидент, других вычетов нет, страховки и комиссии не учтены, ставка не меняется, платежи по графику. 12% и 6% - семейная ипотека в Москве для семьи с одним и с четырьмя детьми, условия программы для договоров с 1 октября 2026 года (решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р); 18,74% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на первичном рынке, данные СПРОСИ.ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года. Кредит 20 млн - двушка за 25 млн со взносом 5 млн, кредит 12 млн - двушка за МКАД за 15 млн со взносом 3 млн: это условия примера, а не цены

По рыночной ставке срок возврата задаёт зарплата, по льготной - проценты. На кредите 20 млн под 18,74% лимит набран в первый же год, и деньги приходят так быстро, как позволяет ваш налог: в примере при зарплате 150 000 ₽ в месяц - за 2 года, при 100 000 ₽ - за 3. На кредите 12 млн под 6% всё решает, сколько процентов набежало за год: возврат идёт пять лет при любой зарплате из примера, от 100 000 до 500 000 ₽ в месяц

450 000 и 540 000 ₽ в колонке 6% - не опечатка. Вычет там растянут на пять лет, и при зарплате 300 000 ₽ в месяц доход после вычета каждый год остаётся выше 2,4 млн, поэтому каждая годовая порция возвращается по 15%. При 500 000 ₽ в месяц доход после вычета каждый год выше 5 млн, и возврат идёт по 18%

Если право на оба вычета, со стоимости и по процентам, есть с первого года, в нашем примере на кредите 20 млн под 18,74% при зарплате 150 000 ₽ вернут 650 000 ₽ за 3 года. Когда право на вычет появляется в новостройке

Ставка и вычет: рыночная, семейная и субсидированная застройщика

Ставка меняет не размер вычета, а срок, за который набираются 3 млн процентов. Месяц, когда набирается лимит, на шести вариантах условного примера, кредит на 30 лет:

Вычет - 3 млн при любой ставке из примера, если платить по графику. Даже под 6% проценты за 30 лет по кредиту 12 млн без досрочного погашения - 13,90 млн, лимит набирается с запасом. Меняется срок: 52-й месяц на 12 млн под 6% вместо 10-го на 20 млн по рыночной ставке. При доходе до 2,4 млн в год возврат тоже один - 390 000 ₽ при любой ставке из примера

Низкая ставка вычет не отнимает - просто заставляет его подождать

Может, взять ипотеку подороже - вернут больше?

Нет. При доходе до 2,4 млн в год потолок один - 390 000 ₽, а лишние проценты вы платите банку из своего кармана: на 20 млн под 18,74% за 30 лет их 92,87 млн. При доходе выше низкая ставка вернёт даже больше: при зарплате 300 000 ₽ в месяц - 450 000 ₽ на кредите 12 млн под 6% против 414 000 ₽ на кредите 20 млн под 18,74%, это разные кредиты из таблицы выше. Но и это не довод выбирать ставку: разница в возврате - десятки тысяч рублей, а в процентах за срок - десятки миллионов. Льготную ставку против рыночной на одном кредите 12 млн я сравнила в справке налоговый вычет при покупке квартиры

Ставка застройщика с удорожанием. В одной программе застройщика ставка 13,9% на весь срок стоит +11,5% к цене (сводка TrendAgent на октябрь 2026 года): на двушке 25 млн это 2 875 000 ₽ удорожания. Вычет со стоимости его не покрывает - цена и без удорожания выше лимита 2 млн, а вычет по процентам тот же, 3 млн: лимит набирается на 12-м месяце, на 2 месяца позже рыночной. Что выгоднее по платежу - в справке рыночная ипотека, условия семейной по новым договорам - в справке семейная ипотека 2026

Если доход выше 2,4 млн в год: сколько вернут по шкале 15% и 18%

Выше 2,4 млн в год налог считают по шкале, и вычет снимает верхнюю, самую дорогую часть дохода. Ставка 13% - «если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей» (НК РФ, ст. 224 п. 1). С дохода от 2,4 до 5 млн берут 15%, от 5 до 20 млн - 18%, дальше есть ставки 20% и 22%. Вычет уменьшает основную налоговую базу (ст. 210 п. 3), поэтому вернётся налог с той части дохода, которую он снял

Сколько вернут с 3 млн процентов, если они ложатся в один год.

Почему 450 000 ₽ по 15% за один год не выходит. Полоса 15% - от 2,4 до 5 млн, это 2,6 млн, а лимит 3 млн. Если весь лимит ложится в один год, по 15% целиком он не вернётся ни при каком доходе: при 5 млн в год - 442 000 ₽, а 540 000 ₽ (18% от 3 млн) - только при доходе от 8 млн. Растянутый на годы вычет - другое дело: в таблице выше 450 000 ₽ вернулись по 15% за пять лет на кредите 12 млн под 6% при зарплате 300 000 ₽ в месяц. Шкалу целиком и пример с обоими вычетами я разобрала в справке налоговый вычет при покупке квартиры

Вычет или досрочное погашение: что выгоднее

Досрочное погашение уменьшает возврат, только если проценты так и не дойдут до 3 млн. Доплата каждый месяц с уменьшением срока, наш расчёт:

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле: кредиты на 30 лет, ставки - как в таблице возврата по годам, доход до 2,4 млн в год, возврат по 13%

Вычет возвращает 13 копеек с рубля процентов, досрочное погашение экономит весь рубль. Это при доходе до 2,4 млн в год и пока проценты не набрали 3 млн. Поэтому даже в строке с потерей экономия больше: 11 105 097 ₽ процентов против 26 587 ₽ возврата - больше чем в 400 раз

Обмен, над которым долго думать не приходится

Когда потеря заметна. Низкая ставка и быстрое закрытие: если кредит 12 млн под 6% закрыть целиком через 4 года, процентов наберётся 2 807 155 ₽, до лимита не хватит 192 845 ₽, и возврат уменьшится на 25 070 ₽. Это пятая порция возврата из таблицы выше (при зарплате от 100 000 до 200 000 ₽), которой уже не будет. Остаток лимита по процентам на другую квартиру не перенести: этот вычет дают по одному объекту и повторно не дают (ст. 220 п. 4 и п. 11). Что выбрать в заявлении на досрочное погашение, срок или платёж, я разобрала в справке досрочное погашение ипотеки

Один объект, рефинансирование и супруги: что важно для лимита

Четыре правила, которые решают, сколько из лимита вы успеете взять.

Как получить вычет по процентам: документы и за какие годы

Путей три, и у каждого своё условие.

• Упрощённо через личный кабинет. Если ваш банк передаёт сведения в налоговую, вы дали ему документы на квартиру и кредит, а у налоговой есть сведения о вашем доходе и удержанном налоге, заявление подаётся через личный кабинет без декларации - по окончании года и не больше чем за три года до года подачи (ст. 221.1 п. 1-3, ст. 220 п. 8.1)
• У работодателя - до конца года. Вычет можно получить через работодателя по письменному заявлению, но только после того, как налоговая подтвердит ему ваше право (ст. 220 п. 8)
• Декларацией за прошлые годы. Декларацию можно подать и тогда, когда вы не обязаны её подавать (ст. 229 п. 2), но вернуть налог - не больше чем за три последних года (ч. 1 ст. 11.3 п. 7)

Пошагово - в справке о вычете при покупке квартиры: как подать документы и как получить деньги быстрее

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Вычет по процентам - это до 390 000 ₽ при доходе до 2,4 млн в год, но для бюджета важнее, когда они придут и сколько вы заплатите банку за это время. Поэтому я считаю вычет вместе с платежом и переплатой, а не отдельно. Решение о вычете принимает налоговая, моя часть - расчёт и выбор программы

Скажите, какой платёж вам комфортен и какой у вас доход, - я посчитаю платёж, переплату и возврат налога по годам на разных программах: рыночной ставке, семейной, ставке застройщика с удорожанием - и подберу варианты под этот платёж. Работа идёт так

1. Ваш запросВы пишете бюджет, запрос и район, доход и платёж, который вам комфортен
2. Варианты под платёжПодбираю рентабельные варианты под этот платёж
3. Онлайн-встречаРазбираем запрос, и я даю предварительные цифры
4. Подробный расчётПосле договора - расчёты по выбранным вариантам: платёж, переплата и возврат налога по годам на разных программах

Как проходит консультация, - на странице разбор ситуации