Главная/Статьи/Акт приёма-передачи квартиры при аренде

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Акт приёма-передачи квартиры при аренде: что вписать в акт и опись имущества и сколько денег держится на этом листе

Обновлено: 27 октября 2026 · 20 мин чтения · Татьяна Рогачева

Нужен ли акт приёма-передачи квартиры при аренде, если вы сдаёте её человеку? Закон его не требует: в главе Гражданского кодекса о найме жилья об акте, описи и износе нет ни слова. Но если жилец при выезде скажет «так и было», доказывать, что порча есть, появилась при нём и сколько стоит, придётся вам. Акт с описью, подписанные жильцом в день заселения, - главное, что у вас тогда будет: под состоянием квартиры стоит его подпись

В нашем примере однушки в центре Москвы залог в одну плату - 85 000 ₽, а техника для кухни - около 100 000 ₽ (оценка, которую приводил Коммерсантъ, данные на май 2026 года). Без доказательств под вопросом вся спорная сумма, а не только то, что сверх залога. Ниже - что вписать в акт и опись, как сверить квартиру при выезде и сколько денег держится на этом листе

Акт приёма-передачи квартиры при аренде: нужен ли он и что решает

Нужен ли акт? По закону - нет, по деньгам - да. В день заселения вы с жильцом проходите квартиру с телефоном в руках: царапина на столешнице, скол на плитке у ванны, показания счётчиков, три комплекта ключей - и всё это записываете на лист, который подписываете оба. Это и есть акт приёма-передачи

В быту говорят «аренда», а сдача квартиры человеку по кодексу - наём жилого помещения: «Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин» (ГК РФ, ст. 677 п. 1). Почему договор с жильцом - наём, я разбирала в справке что прописать в договоре аренды квартиры. Компании жильё сдают по договору аренды или иному договору (ст. 671 п. 2), это другие правила - о них в справке сдать квартиру компании

Я прочитала главу кодекса о найме жилья целиком, все её статьи: слов «акт», «опись» и «износ» там нет ни разу. Среди договоров аренды документ о передаче кодекс прямо требует при аренде здания или сооружения (ГК РФ, ст. 655). А письменную форму он задаёт договору, не акту: «Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме» (ст. 674 п. 1)

Закон не заставляет вас составлять акт. Но и спорить за вас при выезде жильца он тоже не будет

Спорить придётся вам: каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается, «если иное не предусмотрено федеральным законом» (ГПК РФ, ст. 56 ч. 1). Фото, видео, переписка и свидетели - тоже доказательства, но только под актом стоит подпись жильца. А в деньгах разница заметна сразу

Закон акт не требует, а техника для кухни дороже залога

Наш расчёт на октябрь 2026 года: однушка в ЦАО за 25 млн, аренда 85 000 ₽ в месяц, залог в одну плату; цены ремонта и техники - по открытым данным с датой

Что вписать в акт приёма-передачи квартиры

Акт пишут не «в хорошем состоянии», а дефект за дефектом. Форма акта законом не установлена, об этом прямо говорят и открытые памятки по аренде. Поэтому ниже основные пункты, а не перечень закона, и к каждому - как сформулировать, чтобы запись выдержала спор

Это не бланк, а список того, что стоит записать: акт пишется под вашу квартиру и прикладывается к договору

И одна строка в самом договоре: впишите, что акт и опись - его часть. Какие ещё пункты нужны договору с жильцом, я разбирала в справке договор аренды квартиры

Опись имущества при сдаче квартиры: как описать мебель и технику

Опись помогает в споре, только если каждая вещь в ней узнаваема. Перечня мебели и техники к договору найма кодекс не требует, но именно по нему при выезде сверяют, что было и в каком виде. Описывайте так

Плохая строка описи выглядит так: техника - в хорошем состоянии

Через год каждый прочитает в этой строке ровно то, что ему выгодно

Сколько денег держится на акте: порча против залога

Залог в одну плату не закрывает даже кухонную технику. Считаю на примере: однушка в центре Москвы за 25 млн с арендой 85 000 ₽ в месяц - середина объявлений ЦАО в нашем замере 16 октября 2026 года, а не ваша квартира. Залог - одна месячная плата, 85 000 ₽: это около 30 дней аренды, день стоит около 2 800 ₽

Мелкий выезд залог закрывает с запасом. Генеральная уборка от 4 980 ₽, замена смесителя от 1 500 ₽ и покраска стен одной комнаты по 250 ₽ за м² - около 16 500 ₽ по нижней цене работы без материалов

Порча посерьёзнее - уже нет. Техника для кухни - около 100 000 ₽, это больше залога в одну плату на 15 000 ₽. Самая дешёвая мебель и техника, нижняя граница обстановки, - от 150 000 до 200 000 ₽. Косметический ремонт 10 м² с материалами - от 190 000 до 260 000 ₽, в 2,2-3,1 раза больше залога. А если при одном выезде сойдутся уборка, смеситель, переклейка обоев в комнате по 400 ₽ за м² и техника для кухни, выйдет около 122 500 ₽ - залога не хватает на 37 500 ₽

А если акта нет - из залога уже ничего не удержать?

Удержать можно: засчитывается то, что назвал договор (ГК РФ, ст. 381.1 п. 1), а акт кодекс условием зачёта не ставит - в главе о найме его нет вовсе. Но если жилец скажет «так и было», доказывать, что порча появилась при нём и сколько она стоит, придётся вам. Фото, видео, переписка тоже доказательства (ГПК РФ, ст. 55 ч. 1), только под ними нет подписи жильца. И под вопросом тогда вся спорная сумма, а не часть сверх залога: в нашем примере техника для кухни - около 100 000 ₽, больше залога в одну плату на 15 000 ₽

Залог заканчивается раньше, чем кухонная техника

Для своей квартиры посчитайте три числа:

• день аренды - месячная ставка × 12 ÷ 365
• сколько дней аренды стоит порча - её цена ÷ день аренды
• что придётся требовать сверх залога - цена порчи − залог

Сколько брать залог и что просят в объявлениях Москвы, я разбирала в справке залог при аренде квартиры

Износ или порча: кто платит, если квартиру сдают человеку

Что износ, а что порча, при найме решают договор и акт

А продавленный за два года диван и выгоревшие шторы - это износ или порча?

О возврате «с учетом нормального износа» кодекс говорит в главе об аренде (ГК РФ, ст. 622) - это правило для квартиры, сданной компании. В главе о найме жилья таких слов нет, а определения нормального износа в кодексе нет вовсе

Зато у жильца есть обязанности: «Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии» (ГК РФ, ст. 678). Текущий ремонт - на нём, «если иное не установлено договором найма жилого помещения» (ст. 681 п. 1); кто что чинит по умолчанию, я разбирала в справке ремонт под сдачу. А что считать износом, вы с жильцом вправе записать в договоре сами: условие, которое закон задаёт на случай, если стороны не договорились иначе, соглашение может изменить (ГК РФ, ст. 421 п. 4)

Диван не обязан пережить жильца в первозданном виде. Вопрос в том, каким он записан в день заселения

Каким диван был при въезде, покажут акт и фото к нему. Если квартиру снимает компания, действует правило аренды о нормальном износе; как устроен такой договор, я разбирала в справке договор аренды с компанией

Акт при выезде жильца (акт возврата): как сверить квартиру и что засчитать из залога

При выезде квартиру сверяют с тем актом, что подписали при заселении. Порядок такой

Засчитать из залога можно то, что назвал договор: «При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства» (ГК РФ, ст. 381.1 п. 1). Акт здесь - доказательство порчи и её размера, а не основание зачёта. Что именно можно засчитать, я разбирала в справке что можно удержать из залога

Если жилец отказался подписать акт при выезде, допишите в него, что от подписи он отказался, осматривайте квартиру не в одиночку и снимите видео. Это мой совет, а не требование кодекса. Про видео процессуальный закон говорит, что лицо, которое представляет запись, «обязано указать, когда, кем и в каких условиях осуществлялись записи» (ГПК РФ, ст. 77): поэтому в начале записи назовите дату и кто снимает

Требовать с жильца за порчу можно три года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права и о том, кто за него отвечает (ГК РФ, ст. 196 п. 1, ст. 200 п. 1). Верховный суд разъяснял: по делам о возмещении убытков истец доказывает, кто причинил ущерб, сам факт нарушения и наличие убытков (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, п. 12). Это общее правило об убытках, а акт с подписью жильца отвечает как раз на эти вопросы: что было при заселении и что стало при выезде

ГК РФ ч. 1 в ред. от 10.06.2026 с изм. от 22.10.2026, ч. 2 в ред. от 24.06.2025 с изм. от 09.06.2026; ГПК РФ в ред. от 04.08.2026; сверено 26-27 октября 2026 года

Акт помогает, пока жилец съезжает сам. Если он не уходит в срок или спор ушёл дальше разговора, это уже другая история, и в ней акт - одно из доказательств. Как она идёт по закону - в справке как выселить арендатора

Как я считаю, что вписать в акт под вашу квартиру

Когда собственник показывает мне договор, я сначала ищу, есть ли к нему акт и опись. Дальше считаю не бумаги, а деньги: какая часть вещей в квартире дороже залога и что останется на руках за год. А тем, кто только задумывается купить квартиру и сдавать, я считаю, где квартиры выгоднее сдавать и получать больше на вложенный рубль

Чего в этой справке нет

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Акт защищает то, что уже стоит в квартире. Пришлите ставку, залог и список того, что оставляете жильцу, - я посчитаю, какая часть вашей квартиры дороже залога и что останется на руках за год, а если квартира ещё не куплена - где тот же бюджет сдавался бы лучше на вложенный рубль. За поведение жильца и решение суда не ручается никто, а юридическую проверку договора и акта справка не заменяет

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы присылаете задачуСтавку, залог, договор и акт, если они уже есть, и список того, что оставляете в квартире, - или бюджет и план, если квартира ещё не куплена
2. Онлайн-встречаРазбираем ваш запрос
3. СчитаюКакая часть вещей в квартире дороже залога и что останется на руках за год
4. Подбираю, если квартиры ещё нетВарианты, где тот же бюджет сдавался бы лучше на вложенный рубль