Главная/Статьи/Как выселить арендатора

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Как выселить арендатора, который не платит: порядок по закону, сроки и цена суда

Обновлено: 27 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Выселить квартиранта, который не платит, из квартиры можно только через суд: договор найма расторгают в судебном порядке, а выселяют на основании решения суда, исполняет пристав. По договору до года идти в суд можно, когда жилец больше двух раз не внёс плату после срока платежа, по договору на более долгий срок - когда плата не внесена за шесть месяцев, если договор не назначил срок длиннее. От первой неоплаты до конца пяти рабочих дней у пристава в нашем примере по срокам закона проходит около 220 дней по договору до года - без отложений и апелляции

Как выселить арендатора, который не платит: короткий ответ

Жилец перестал платить, на звонки обещает заплатить на следующей неделе и не съезжает. Первое, что я спрашиваю у собственника в такой ситуации, - на какой срок подписан договор: от этого зависит, когда вообще можно идти в суд. В случае расторжения договора найма наниматель и все, кто живёт в квартире к этому моменту, «подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда» (ГК РФ, ст. 688), и до этого решения жилец вправе в ней жить

В примере здесь и ниже - однушка в центре Москвы за 25 млн с арендой 85 000 ₽ в месяц: середина объявлений ЦАО в нашем замере 16 октября 2026 года, а не ваша квартира. Залог - одна месячная плата, как в большинстве объявлений; первая неоплата - 1 ноября 2026 года, условная дата

Суд долгий, а выезд жильца за месяц обходится в разы дешевле.

Наш расчёт; не учтены налог, коммунальные, ремонт и неустойка. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Когда можно требовать расторжения: договор до года и на более долгий срок

Право идти в суд даёт не сам долг, а срок неоплаты, и порог зависит от срока договора. Кодекс говорит так: договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае «невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа» (ГК РФ, ст. 687 п. 2)

Вы подписали договор на 11 месяцев - привычный срок для сдачи. Для кодекса это краткосрочный наём, и порог другой: требовать расторжения можно, когда жилец больше двух раз не внёс плату в срок. В нашем примере - с 12 января 2027 года, при долге 255 000 ₽: срок январского платежа из-за праздников переносится на 11 января

Во всех трёх случаях договор расторгает суд

Шесть месяцев терпения - это пропуск в суд, а не ключи от квартиры

По договору на более долгий срок у жильца есть ещё запас. Суд вправе дать ему «срок не более года для устранения им нарушений» (там же, ст. 687 п. 2): не погасит долг - решение о расторжении принимают по вашему повторному обращению, и исполнение суд ещё может отсрочить до года по просьбе жильца. К договору до года это не применяется, если сам договор не предусмотрел иное (ГК РФ, ст. 683 п. 2). Кроме неплатежа, кодекс называет и другие основания, например порчу квартиры жильцом или теми, за кого он отвечает. Если квартиру снимает компания, это договор аренды, а не найма, и правила другие - о них в справке сдать квартиру компании

А если договора нет вообще - значит, и прав у жильца нет?

Есть. Договор найма жилья заключается в письменной форме (ГК РФ, ст. 674 п. 1), но без бумаги наём не исчезает: несоблюдение простой письменной формы не лишает стороны права «приводить письменные и другие доказательства» (ГК РФ, ст. 162 п. 1) - переводы, переписку. А раз срок нигде не записан, по тексту кодекса договор считается заключённым на пять лет (ГК РФ, ст. 683 п. 1): это не краткосрочный наём, и право требовать расторжения за неуплату появится через шесть месяцев неоплаты, а не после третьего пропуска. Выселяет всё равно суд (ЖК РФ, ст. 35 ч. 1)

По договору до года есть ещё отказ по пункту договора. Конституционный Суд допустил, что по краткосрочному коммерческому найму собственник может отказаться от договора без суда по основаниям из договора, если они «сформулированы ясно и определенно» и относятся к существенному нарушению по вине жильца (постановление КС РФ № 23-П). Но отказ только прекращает договор: не съехал жилец - выселяет всё равно суд (ст. 35 ч. 1 ЖК РФ). Как записать такие основания, я разбирала в справке что прописать в договоре аренды квартиры

Выселение квартиранта через суд по шагам: сроки каждого шага

Иск о выселении - это пять шагов, и у каждого свой срок в законе. Дни у пристава и на мотивированное решение - рабочие (229-ФЗ, ст. 15 ч. 2)

1. Зафиксировать долг и предложить расторгнутьСоберите переводы и выписки и письменно предложите жильцу расторгнуть договор. В суд с требованием о расторжении можно идти после его отказа или если он не ответил - в срок из предложения, а если срок не указан, через 30 дней (ГК РФ, ст. 452 п. 2)
2. Иск о расторжении, выселении и долгеВ районный суд: если часть объединённых требований подсудна районному суду, он и рассматривает все (ГПК РФ, ст. 23 ч. 3). Пошлина - в разделе о деньгах ниже
3. РешениеДело рассматривают до истечения двух месяцев со дня поступления иска, срок могут продлить не больше чем на месяц (ГПК РФ, ст. 154); мотивированное решение - до 10 рабочих дней (ст. 199 ч. 2)
4. Месяц на обжалованиеЖалобу подают «в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме» (ГПК РФ, ст. 321). Не обжаловали - решение вступает в силу (ст. 209), обжаловали - после рассмотрения жалобы, а на апелляцию закон даёт до двух месяцев (ст. 327.2)
5. Приставы: 3 + 3 + 5 рабочих днейТри рабочих дня - чтобы исполнительный лист попал к приставу, ещё три - на постановление о возбуждении производства, и пять - жильцу на то, чтобы выселиться самому, со дня получения постановления (229-ФЗ, ст. 30 ч. 7, 8, 12)

Как выглядит день выселения. Решение вступило в силу, лист у приставов, пять рабочих дней жильца прошли. Не съехал - пристав выносит постановление о сборе и «устанавливает должнику новый срок для выселения» (229-ФЗ, ст. 107 ч. 1), числа у этого срока в законе нет. Дальше выселяют принудительно - «с участием понятых (в необходимых случаях - при содействии сотрудников органов внутренних дел)», с актом о выселении и описью вещей (там же, ч. 5)

Вещи жильца даже тогда не выставляют на лестницу: если нужно, их отправляют на хранение - за его счёт

Это сумма пределов из кодекса, а не обещание: суд может решить быстрее, а может отложить заседание. Условно: иск подан на следующий рабочий день после 30 дней ожидания ответа, решение - в последний день двух месяцев; разные случаи, не складываются. Наш расчёт, октябрь 2026 года

Прописан ли жилец в квартире, для выселения роли не играет - почему, сказано в ответе на частый вопрос ниже

Что нельзя делать собственнику: замки, свет, вещи

А можно просто поменять замки, пока жильца нет дома?

Нет. Закон не позволяет выселить человека или ограничить его в пользовании жильём, «в том числе в праве получения коммунальных услуг», иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены кодексом и федеральными законами (ЖК РФ, ст. 3 ч. 4). Пока суд не расторг договор и не выселил жильца, он вправе жить в квартире. Смена замков, вынос вещей, отключение света - самоуправство: если существенного вреда нет, это предупреждение или штраф 100-300 ₽ (КоАП РФ, ст. 19.1), если причинён существенный вред - уголовная статья: от штрафа до 80 000 ₽ вплоть до ареста до шести месяцев (УК РФ, ст. 330 ч. 1). Но главное не штраф: самоуправство ни на день не приближает решение суда

Новый замок стоит недорого. Дорого стоит объяснять, зачем вы его поставили

Четыре действия, которых закон собственнику не разрешает, пока суд не выселил жильца:

Без суда квартира освобождается только одним способом: жилец съезжает сам

Сколько стоит суд и что будет с долгом

Пошлины и юриста оплачиваете вы, а получите ли их обратно, зависит от жильца. Требование о расторжении и выселении и требование о долге оплачиваются отдельно: при таких требованиях вместе «одновременно уплачиваются» обе пошлины (НК РФ, ст. 333.20 п. 1)

В открытых прайсах московских юридических фирм выселение из квартиры через суд стоит от 35 000 до 65 000 ₽ - это нижние границы, данные на октябрь 2026 года. Расходы на представителя суд присуждает с проигравшей стороны по вашему письменному ходатайству и «в разумных пределах» (ГПК РФ, ст. 100 ч. 1), остальные судебные расходы - пропорционально удовлетворённым требованиям (ст. 98 ч. 1). Но присудить - не значит получить: деньги придут, только если у жильца есть доходы или имущество

Залог в одну плату закрывает долг, только если договор назвал долг по плате среди того, в счёт чего его засчитывают (ГК РФ, ст. 381.1 п. 1); что можно удержать и как это записать, разобрано в справке залог при аренде квартиры. Сверх долга можно требовать неустойку, если она записана в договоре письменно, а если её нет - проценты за просрочку (ГК РФ, ст. 395 п. 1); как записать неустойку, я показывала в справке договор аренды квартиры

Что делать, если арендатор не платит: суд или договорённость

Суд выигрывает у договорённости, только если долг реально получится взыскать почти целиком. Договорённость в нашем примере - жилец съезжает сам через 30, 60 или 90 дней после первой неоплаты, долг закрываем залогом, если договор это назвал, остаток не взыскиваем

Суд выигрывают в зале. Квартиру иногда возвращают быстрее - разговором

Если в суде не взыскать ничего, выезд жильца через месяц дешевле основного расхода суда по договору до года примерно в 11 раз. Если взыскать часть, разница сокращается: против выезда через 60 дней суд выгоднее, только если с жильца реально получится взыскать 86-93% присуждённого, против выезда через 90 дней - 72-86% (по сценарию и цене юриста; юриста считаю присуждённым полностью). А против выезда через месяц суд не дешевле даже при полном взыскании: те же три недели без нового жильца остаются и у него

Как я считаю, что делать с неплатящим жильцом

Я считаю не только суд, а то, что неплатящий жилец делает с доходностью квартиры на вложенный рубль. 222 дня без оплаты в нашем примере - больше половины годовой аренды. Если квартира ещё не куплена, считаю, где тот же бюджет сдавался бы надёжнее на вложенный рубль; что вычесть из аренды, разобрано в справке доходность квартиры

Чего в этой справке нет

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Неплатящий жилец - это не только суд, но и строка доходности. Пришлите срок договора, ставку, залог и с какого числа не платят - я посчитаю, что дешевле в вашем случае и сколько это отнимет у доходности за год, а если квартира ещё не куплена - где тот же бюджет сдавался бы надёжнее на вложенный рубль. Иск, суд и приставы - работа юриста; за решение суда и поведение жильца не может поручиться ни один специалист, а юридическую помощь справка не заменяет

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы присылаете задачуСрок договора, ставку, залог и с какого числа не платят - или бюджет, план и какую доходность вы ожидаете, если квартира ещё не куплена
2. СчитаюЧто дешевле в вашем случае - суд или договорённость, и сколько это отнимет у доходности за год
3. Подбираю, если квартиры ещё нетМаксимально рентабельные варианты, где тот же бюджет сдавался бы надёжнее на вложенный рубль
4. Онлайн-встречаРазбираем ваш запрос и цифры