Главная/Статьи/Сколько стоит однушка в Москве

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Сколько стоит однокомнатная квартира в Москве в среднем: цены по округам и доход от сдачи

Обновлено: 25 октября 2026 · 20 мин чтения · Татьяна Рогачева

Однокомнатная квартира в Москве в среднем стоит 16,55 млн рублей на вторичке: это середина однушек 28-55 м² по 12 округам в нашем замере объявлений 24 октября 2026 года, без студий и апартаментов. По округам середина - от 10,3 млн в Троицком до 24,7 млн в центре. Новая однушка той же площади, 33-45 м², дороже вторичной в восьми округах из десяти, в середине на 25,5%. Медиана аренды по 12 округам - 60 000 ₽ в месяц, а в середине по двенадцати округам однушка приносит в аренду около 4,4% своей цены в год до расходов

Эта справка - для инвестора, в том числе без опыта, который думает купить однушку и сдавать. Я сама сняла объявления о продаже и аренде однушек по всем 12 округам в один вечер и посчитала, сколько однушка стоит, сколько приносит на вложенный рубль и сколько остаётся на руках после простоя и налогов

Однушка в Москве в четырёх цифрах. Наш замер на октябрь 2026 года: 4 043 объявления однушек 28-55 м² в 12 округах Москвы 24 октября, без студий и апартаментов

Сколько стоит однокомнатная квартира в Москве в среднем: короткий ответ

Средняя цена в этой справке - медиана, и её проще показать, чем определить. Выстройте 133 объявления однушек в Юго-Восточном округе по цене, от дешёвой к дорогой. Та, что стоит ровно посередине, - 15,2 млн. Это и есть средняя цена в этой справке: половина объявлений дешевле, половина дороже. Несколько очень дорогих квартир такую середину почти не сдвигают, а обычное среднее арифметическое тянут вверх

Так я нашла середину в каждом из 12 округов, а для Москвы взяла середину этих двенадцати медиан: каждый округ - один голос. На вторичке вышло 16,55 млн, в новостройках - 23,5 млн по 11 округам: в Троицком новых однушек в выдаче мало, и в середину он не идёт. Это цены в объявлениях одного вечера, а не цены сделок и не оценка вашей квартиры

Средняя цена однушки по округам Москвы: вторичка и новостройки

Однушка в центре дороже троицкой в 2,40 раза. Ниже середина по всем двенадцати округам, вторичка и новостройки раздельно:

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Порядок по краям тот же, что у индекса IRN.RU по цене метра, данные на сентябрь 2026 года: центр дороже всех, Юго-Восточный округ дешевле всех в старой Москве. Середина списка расходится, потому что однушка и метр - не одно и то же. Цену метра по округам и за десять лет я разбирала в справке о стоимости квадратного метра в Москве

Почему однушки в одном округе стоят по-разному: коридор и метро

Внутри одного округа однушки расходятся на миллионы. Полосы ниже - средняя половина объявлений вторички: четверть однушек округа дешевле левого края полосы, четверть дороже правого:

Цену внутри округа делает сама квартира и её место. Одно из мест замер проверяет напрямую - сколько идти до метро. Я сравнила вторичку до 10 минут пешком до метро с остальной в каждом округе; площадь у двух групп почти одна, 35,6-38,9 и 35,5-38,9 м². В шести округах старой Москвы из девяти однушка у метро дороже - от 2,5 до 27,3%, а в центре, Южном и Юго-Западном округах не дороже вовсе:

• Дороже у метро: Северный +27,3%, Северо-Западный +18,2%, Восточный +13,4%, Западный +11,0%, Северо-Восточный +5,7%, Юго-Восточный +2,5%
• Не дороже: Центральный -3,6%, Южный -3,6%, Юго-Западный -2,7%

Правда, что у метро однушку дешевле 15 миллионов уже не найти?

Я так часто говорю, и про новые дома замер это подтверждает: у метро в девяти округах старой Москвы новая однушка дешевле 15 млн нашлась в одном объявлении из 348, середина - 25,9 млн. На вторичке у метро картина другая: дешевле 15 млн каждая пятая однушка нашей выборки, середина - 18,5 млн. Это два разных рынка, и их середины я между собой не сравниваю: новые однушки у метро к тому же больше по площади

Так что новая однушка у метро по такой цене - скорее городская легенда, чем объявление

Новостройка или вторичка: на сколько дороже однушка в новом доме

Новая однушка той же площади дороже вторичной в восьми округах из десяти. Чтобы сравнить одно с одним, я взяла только однушки 33-45 м²: у новых и вторичных в этой полосе середина площади почти одна, 37,1-40,8 и 37,8-38,5 м². В середине новая дороже на 25,5%:

• Сильнее всего в Юго-Западном округе, +50,9%; дальше Южный +32,4%, Северо-Восточный +28,7%, Западный +27,8%, Северный +27,5%, Восточный +23,5%
• Слабее в Юго-Восточном, +16,6%, и Зеленоградском, +11,3%
• Не дороже в Северо-Западном (-2,3%) и Новомосковском (-3,7%) округах
• Центр и Троицкий округ в счёт не идут: новых однушек этой площади в выборке мало, 13 и 12

Свежий подъезд и новый лифт рынок, похоже, считает отдельной комнатой

Если же сравнивать однушки любой площади 28-55 м², новостройка дороже в 10 округах из 12, в середине на 30,8%, но новые однушки к тому же больше по площади: в центре 50,1 м² против 36,5 у вторички. Поэтому честная разница - 25,5% на одной площади. Цена новостройки здесь - цена, которую показывает объявление сегодня

Цену метра в новостройке и во вторичке по округам я считала в справке о стоимости квадратного метра в Москве: там свой счёт, по комплексам

Сколько приносит однушка: аренда и доход на вложенный рубль

Каждый миллион, вложенный в однушку в Юго-Восточном округе, приносит около 3 950 ₽ аренды в месяц, в центре - около 3 440 ₽. Это доход на вложенный рубль до расходов: медиана аренды к медиане цены вторички того же округа. По всем двенадцати округам это выглядит так:

В середине по двенадцати округам однушка приносит в аренду около 4,4% своей цены в год, по округам - от 3,73% в Северо-Западном до 4,89% в Троицком и Новомосковском. Медианы аренды в девяти округах старой Москвы - от 55 000 до 85 000 ₽ в месяц

Я обычно говорю, что однушка от сдачи даёт 4-5% в год до расходов. В десяти округах из двенадцати замер это подтверждает, в двух - Юго-Западном (3,91%) и Северо-Западном (3,73%) - ниже 4%. А моя рабочая оценка аренды однушки - 50-90 тысяч в месяц в зависимости от района, и медианы старой Москвы в неё укладываются

Почему однушка в центре приносит на рубль меньше, чем на окраине?

Потому что разница в цене больше, чем разница в аренде. Однушка в центре дороже, чем в Юго-Восточном округе, в 1,63 раза, а сдаётся дороже только в 1,42 раза. Поэтому валовая доходность центра, 4,13%, ниже середины двенадцати округов, 4,37%, и ниже центра только Юго-Западный и Северо-Западный округа. Как быстро квартира сдаётся и продаётся, объявления не показывают: это я разбирала в справке где купить квартиру для сдачи

Жилец в центре платит больше - но не настолько больше, насколько больше заплатили вы

Где аренда к цене выше по округам и в Подмосковье, я считала в справке где выгоднее купить квартиру под сдачу, а что приносит больше на миллион - студия, однушка или двушка - в справке какую квартиру выгоднее сдавать

Что остаётся на руках: две однушки после простоя и налогов

На руках в наших примерах остаётся 3,54% в центре и 4,10% в Юго-Восточном округе. Я взяла две однушки на медианах округа - центр, 24,7 млн и 85 000 ₽ аренды, и Юго-Восточный округ, 15,2 млн и 60 000 ₽ - и прошла от валовой до денег на руках:

Налоги в примере - по закону:

• Налог самозанятого - 4% с доходов от людей и 6% от ИП и компаний (422-ФЗ, ст. 10); жилец - человек, поэтому 4%, вычет в примере не учтён
• Самозанятым можно быть, пока такие доходы за год не больше 2,4 млн (422-ФЗ, ст. 4), а в примерах аренда за год - 935 000 и 660 000 ₽
• НДФЛ - 13%, если все ваши доходы за год вместе не больше 2,4 млн (НК РФ, ст. 224)
• Налог на квартиру считают с кадастровой стоимости за вычетом 20 м² (НК РФ, ст. 403), а ставку в Москве выбирают по кадастру всей квартиры: до 10 млн - 0,1%, свыше 10 до 20 млн - 0,15%, свыше 20 до 50 млн - 0,2% (Закон г. Москвы № 51)

Кадастр в примере я приняла равным цене - это допущение, льготы не учтены

Формула словами: аренда за 11 месяцев минус налог со сдачи и налог на имущество, и это делим на цену. Какой режим выбрать, я разбирала в справке налог со сдачи квартиры, как налог на квартиру меняет доходность - в справке налог на квартиру в Москве, а как по шагам дойти от валовой до вложенного рубля с ремонтом и прочими расходами - в справке доходность квартиры

С ипотекой аренда платёж не закрывает. При рыночной ставке 18,69% на вторичном рынке (данные ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года), взносе 20% и сроке 30 лет платёж за однушку в центре - 309 059 ₽ в месяц, и аренда закрывает около 28% платежа; в Юго-Восточном округе платёж - 190 121 ₽, аренда закрывает около 32%. Это ещё без простоя, налогов и расходов

Жилец честно платит свою часть. Остальное - ваша

Сколько доплачивать к аренде при взносе 20, 30 и 50%, я считала в справке можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Как я считаю однушку для инвестора

Инвестору я считаю не среднюю однушку, а конкретную. Начинаю с вопросов: какой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете. Дальше смотрю, где в выбранном округе квартира сдаётся эффективнее на вложенный рубль, и считаю оба налоговых режима, пока вы не решили, какой ваш. Результат показываю на руках, после простоя и налогов, и без роста цены - чтобы было видно, на чём держится расчёт

Чего в этой справке нет

Замер честно показывает цены и аренду однушек, но у него есть границы:

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Средняя цена однушки - середина объявлений, а не ваша квартира: внутри одного округа однушки расходятся на миллионы, а на вложенный рубль центр отдаёт меньше окраины. Пришлите бюджет, сколько в нём своих денег и какой округ рассматриваете - я посчитаю, сколько однушка там принесёт на руки после простоя и налогов. Будущую цену квартиры не обещает никто, и я тоже

Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуБюджет, сколько своих денег, округ и какую доходность ожидаете
2. ПодборПодбираю под это самые рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос и мои предварительные цифры
4. РасчётСчитаю выбранные квартиры: сколько останется на руках после простоя и налогов на вложенный рубль