Главная/Статьи/ЗПИФ недвижимости

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

ЗПИФ недвижимости: что это, сколько фонды выплатили за год и выгоднее ли своя квартира на те же 15 млн

Обновлено: 26 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

ЗПИФ недвижимости - закрытый паевой инвестиционный фонд: вы покупаете пай, то есть долю в праве собственности на всё имущество фонда - здания, склады, торговые центры, а управляет им управляющая компания. Деньги у закрытого фонда по требованию до конца срока не забрать, кроме случаев закона, но пай можно продать на бирже, если паи фонда там торгуются и есть покупатель. В примере на 15 млн в первый год однушка под сдачу даёт на руки около 43 тысяч в месяц после простоя, НДФЛ и налога на имущество, а паи при медиане выплат розничных фондов - около 115 тысяч после налога. За разницу вы платите тем, что пай может падать, продать его быстро получается не всегда, а выплата не гарантирована

Я сравнила выплаты 9 розничных фондов недвижимости с паями на Мосбирже с однушкой из нашего замера и посчитала, что остаётся на одних и тех же 15 млн за 5 лет. Названий фондов здесь нет намеренно: это не подборка, а способ посчитать

ЗПИФ недвижимости: короткий ответ

Короткий ответ в четырёх цифрах. Пример на 15 млн, фонды - данные на сентябрь 2026 года, однушка - наш замер на октябрь 2026 года:

Пример на 15 млн. Фонды - 9 розничных ЗПИФ недвижимости на Мосбирже, данные на сентябрь 2026 года; квартира - однушка, наш замер объявлений 24 октября 2026 года; без расходов собственника и ипотеки

Победителя я здесь не объявляю: что выгоднее вам, зависит от суммы и срока, нужна ли вам квартира как вещь и готовы ли вы держать паи, которые не всегда быстро продашь

Что такое ЗПИФ недвижимости простыми словами

Представьте складчину. Вы и ещё много людей скинулись на складской комплекс. Им управляет компания, раз в месяц вам приходит ваша доля дохода, а продать свою долю можно, только найдя покупателя на бирже. Так устроен закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, его ещё называют паевым фондом или ПИФ недвижимости: это коллективные инвестиции в здания, склады и торговые центры

По закону пай - не помещение, а ценная бумага. «Инвестиционный пай является именной ценной бумагой, удостоверяющей долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд» (156-ФЗ, ст. 14 п. 1). Доля эта - во всём, что есть у фонда: в нескольких объектах и в деньгах. Сам фонд не юридическое лицо (ст. 10), его имуществом управляет управляющая компания по договору доверительного управления (ст. 11)

Главное отличие закрытого фонда - выход. Потребовать у управляющей компании деньги до конца срока фонда нельзя, кроме случаев, которые прямо называет закон (ст. 11 п. 6), а срок записан в правилах фонда. Остаётся продать пай на бирже, если паи фонда там торгуются

Закрытый фонд - как поезд дальнего следования: сойти можно только на станции, где вашу долю кто-то купит

Чем пай отличается от своего коммерческого помещения, я разбирала в статье инвестиции в коммерческую недвижимость

Кто может купить паи фонда недвижимости

Купить паи без статуса квалифицированного инвестора можно, но не любые. Всё решают правила фонда и то, как вы покупаете паи при выдаче у управляющей компании. Пять ситуаций:

Тест и правило 300 тысяч закон пишет для выдачи паёв управляющей компанией. Как идёт покупка паёв на бирже через брокера, эта норма не описывает, и здесь я её не разбираю

Сколько приносят фонды: выплаты и пай за год

У 7 из 9 розничных фондов, которые платят, выплаты за год - 7,36-11,78% к паю год назад. Медиана - 10,57%, до НДФЛ пайщика. Розничные - фонды с паями на Мосбирже без пометки «для квалифицированных инвесторов»; взяла не все, а 9, по которым сошлись данные агрегатора паевых фондов investfunds.ru и Московской биржи

У пайщика это выглядит так: пай стоит, условно, 1 300 ₽, и раз в месяц на брокерский счёт приходит выплата за этот пай, налог уже удержан. За год выплаты складываются в проценты к цене пая год назад

Цифры фондов - данные на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

У фондов для квалифицированных инвесторов выплаты выше: медиана 12,64% у 10 фондов против 10,57% у розничных. Но без статуса их паи по общему правилу не купить, поэтому в расчёт они не идут. И выплата есть не у каждого фонда: правила содержат порядок выплаты дохода, «в случае, если правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом предусмотрена возможность выплаты такого дохода» (156-ФЗ, ст. 17 п. 1). Источник выплаты закрытого фонда закон арендой не ограничивает

Вознаграждение управляющей компании вы не платите отдельно - оно уже внутри пая. Вознаграждения управляющей компании, депозитария, регистратора, оценщика, аудитора и биржи «выплачиваются за счет имущества … составляющего паевой инвестиционный фонд» (156-ФЗ, ст. 41 п. 1), а пай считают по стоимости чистых активов, то есть уже после них. Сумма всех этих вознаграждений по закону - не больше десятой части среднегодовой стоимости чистых активов, кроме фондов для квалифицированных инвесторов (ст. 41 п. 5)

В деньгах это видно по отчёту управляющей компании одного розничного фонда за 2025 год: вознаграждения и расходы вместе - 48 236 593,85 ₽. К стоимости чистых активов этого фонда на 30 сентября 2026 года это около 1,9% - даты разные, поэтому число примерное, и это пример одного фонда, а не всех

Счёт за управление в фонде не приходит - его просто нет в цене пая

ЗПИФ недвижимости или квартира: считаю на 15 млн за 5 лет

На одних и тех же 15 млн в первый год паи приносят на руки в 2,69 раза больше квартиры. Это пример, а не обещание: однушка за 15 млн с доходностью по медиане Москвы 4,37% и паи, если фонд и дальше выплачивает 10,57% от вложенной суммы. 4,37% - валовая доходность однушки по нашему замеру объявлений 24 октября 2026 года, медиана 12 округов; откуда она, я разбирала в справке сколько стоит однокомнатная квартира в Москве

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Зато квартиру можно открыть ключом, а пай - только приложением брокера

Через 5 лет разница остаётся при любом из трёх одинаковых сценариев цены. Это не прогноз, а сценарии: квартира и пай дорожают или дешевеют с одной скоростью:

Три порога, на которых держится вывод:

• 6,19% в год. С такой скоростью должна дорожать квартира, чтобы за 5 лет догнать фонд, если пай не растёт, а выплата держится 10,57%. При выплате 7,36% хватит 3,90% в год, при 11,78% нужно 7,00%
• 2,49% в год. При такой выплате до НДФЛ фонд сравнивается с квартирой, если цены не меняются
• 35,1% за 5 лет. Настолько может упасть пай, пока фонд впереди квартиры с неизменной ценой при выплате 10,57%. За один год пай розничного фонда в нашей выборке уже падал на 26,36%

Если выплата почти втрое больше аренды, зачем вообще квартира?

Потому что разница почти втрое держится на трёх условиях: выплата остаётся 10,57%, пай не падает больше чем на 35,1% за 5 лет, а квартира не дорожает быстрее 6,19% в год. Ни одно из них фонд не обещает, и государство доходность фондов не гарантирует (156-ФЗ, ст. 51 п. 2). А квартира остаётся вещью: в ней можно жить, её можно заложить, передать, продать целиком без биржевого стакана. Что выгоднее вам, я считаю на вашей сумме и сроке

Посчитать свою сумму можно так. Квартира: аренда в месяц × 11 × 0,87 минус налог на имущество. Фонд: сумма × выплата × 0,87. И к обоим - что даст продажа через 5 лет: у квартиры торг и месяцы продажи, у паёв биржевая цена. Расходы собственника добавлять - по справке доходность недвижимости

Чем вы платите за доходность фонда

Выплата фонда выше аренды не бесплатно. Платите за неё шестью вещами:

• Контроль. Что купить, кому сдать и когда продать, решает управляющая компания, а не вы (156-ФЗ, ст. 11)
• Падение пая. Риск убытков от изменения рыночной стоимости имущества фонда закон кладёт на владельцев паёв (ст. 11 п. 2)
• Выплата не гарантирована. Она есть, если её предусматривают правила фонда, и не обязательно целиком из аренды (ст. 17 п. 1)
• Выход. Продать пай можно на бирже, если там есть покупатель, и не всегда по расчётной стоимости - об этом ниже
• Деньги по требованию. Забрать их у фонда до конца срока нельзя, кроме случаев закона (ст. 11 п. 6)
• Вознаграждения. Они уже вычтены из пая, отдельным счётом вы их не видите (ст. 41)

У квартиры своя цена: простой, ремонт, жильцы, торг и месяцы продажи - их я разбирала в справке инвестиционная квартира. Зато квартирой вы распоряжаетесь сами

Я сама когда-то пыталась приумножить капитал из недвижимости через другие активы, в том числе через инвестиционные фонды, не фонды недвижимости, и это дало потери - эту историю я рассказывала в статье инвестиции в недвижимость. Поэтому в любой фонд я смотрю через документы: правила, отчётность, биржу. И держусь консервативных стратегий, без высокорисковых инструментов

Как продать пай и что такое дисконт к паю

Купить и продать пай можно через брокерский счёт на бирже, если паи фонда там торгуются. Цена на бирже - не расчётная стоимость пая, а то, о чём договорились покупатель и продавец

У квартиры при продаже есть торг, в среднем 5,2%. У пая свой торг - разница между биржевой ценой и расчётной стоимостью пая, её и называют дисконтом к паю. 30 сентября 2026 года у 5 розничных фондов, где в этот день были сделки (у одного - 22 октября), биржевая цена отличалась от пая от −31,1% до +48,1%, в медиане она была на 17,6% ниже пая, ниже пая - у 3 из 5

Сам дисконт выход не портит, если при покупке и продаже он одинаковый: купили дешевле пая и продали так же. Портит разница. Если при продаже дисконт на 10 процентных пунктов глубже, чем при покупке, в нашем примере на 15 млн при неизменной цене фонд за 5 лет теряет 1,5 млн: итог 5 396 925 ₽ вместо 6 896 925 ₽. Тогда квартире, чтобы догнать фонд, хватит роста цены 4,57% в год

А пай можно продать в любой момент?

Не всегда. Требовать деньги у фонда закон не даёт: у пайщика закрытого фонда записано «отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе как в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом» (156-ФЗ, ст. 11 п. 6 пп. 4). Остаётся биржа, а там нужен покупатель. С 15 сентября по 23 октября 2026 года было 29 торговых дней, и у 4 из 9 розничных фондов 20 и больше из них прошли без единой сделки: 20, 27 и дважды 29. Ещё у одного фонда дней без сделок было 10, а у 4 сделки шли каждый или почти каждый день

Продать пай за минуту можно - если в эту минуту на бирже есть кто-то, кто хочет его купить

Какие налоги платит пайщик

Пайщик платит НДФЛ и с выплат, и с продажи паёв, а льгота за три года работает только при продаже. Для налогового резидента по НК РФ в редакции от 04.08.2026:

Кто удерживает налог с выплаты, зависит от того, где учитываются ваши паи. В расчёте на 15 млн продажа паёв через 5 лет идёт без налога: срок больше 3 лет, паи на бирже, предел за 5 лет - 15 млн

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Выплата фонда и аренда квартиры - это две строки расчёта, а не вся стратегия. Паи я не продаю и конкретный фонд не советую: это не моя работа; моя - посчитать квартиру и подобрать её под вашу задачу. Пришлите сумму, срок и какую доходность вы ожидаете - я посчитаю, что останется на вложенный рубль в квартире, и положу рядом пороги фонда на тех же деньгах

Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность ожидаете
2. ПодборПодбираю под это максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomПредлагаю, показываю, разбираем варианты вместе
4. РасчётСчитаю, что выбранная квартира оставит на вложенный рубль, рядом с паями на тех же деньгах