Главная/Статьи/Как купить квартиру в ипотеку

ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Как купить квартиру в ипотеку по шагам: что посчитать до банка и до показов

Обновлено: 24 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Покупка квартиры в ипотеку в Москве начинается не с банка и не с объявлений, а с двух чисел: какой платёж вам комфортен и сколько своих денег будет к сделке. Свои деньги задают потолок цены, платёж решает, дотянетесь ли до него, а выбранный путь двигает бюджет на миллионы. Дальше - одобрение банка, и только потом показы посчитанных вариантов

Частый вопрос: с чего начать и что за чем делать, чтобы не выбрать квартиру, на которую не хватит денег или одобрения? Ниже - восемь шагов по порядку и расчёт на условном примере

Одна пара чисел - три ответа.

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле: квартира в новостройке, взнос не меньше 20%, без расходов на оформление. Рыночная ставка 18,74% - средневзвешенная на первичном рынке, данные обзора СПРОСИ.ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года, не меняется весь срок; семейная - ставка по потолку, поэтому бюджет - верхняя граница. Ставка рынка здесь - данные на октябрь 2026 года, условия программы застройщика - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Как купить квартиру в ипотеку: короткий ответ и порядок шагов

Шагов восемь, и решает их порядок. Этапы покупки квартиры в ипотеку пошагово - в ленте ниже: что решить на каждом и что посчитать. Первые три делаются до того, как вы откроете первое объявление

1. Платёж и свои деньгиРешить, какой платёж в месяц комфортен и сколько своих денег будет к сделке: накопления, своя квартира. Посчитать бюджет - кредит под этот платёж плюс свои - и потолок: свои, делённые на долю взноса
2. ПутьРыночная ставка, семейная ипотека, если на дату договора есть ребёнок до 7 лет (в Москве - только на новостройку), ставка застройщика, рассрочка или транши, срок. Посчитать платёж на каждом пути и цену квартиры при программе застройщика
3. Одобрение банкаДоход, другие кредиты, нужен ли созаёмщик. Посчитать все платежи вместе с ипотекой, делённые на доход
4. Квартиры под бюджетПул объектов под ваш запрос и показ онлайн. Посчитать цену при полной оплате и в ипотеку и платёж на вашем пути
5. Показы и согласованиеПоказы у застройщиков и дополнительная брокерская скидка
6. Банк проверяет квартируБанк оценивает квартиру и требует страховку: закон обязывает страховать заложенную квартиру, если договор не говорит иначе; страховка жизни - по вашему выбору. Посчитать расходы сверх цены
7. Договор и расчётыДоговор долевого участия в новостройке или договор купли-продажи на вторичке и способ расчётов
8. РегистрацияПраво собственности и ипотека регистрируются одновременно; в новостройке сначала регистрируют договор, а право - после передачи квартиры. Пошлина за право - 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн, за ипотеку в силу закона - 0

Сколько можно взять в ипотеку и на какую квартиру хватит: бюджет до банка

Бюджет - это кредит, который выдерживает ваш платёж, плюс ваши деньги. Потолок - ваши деньги, делённые на долю взноса. Сколько можно взять в ипотеку, решают оба числа сразу. Как считается кредит под платёж, я разобрала в справке платёж по ипотеке

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле: бюджет - кредит, который выдерживает платёж, плюс 5 млн своих, без расходов на оформление; квартира в новостройке, взнос не меньше 20%. Рыночная ставка 18,74% - средневзвешенная на первичном рынке, данные СПРОСИ.ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года, не меняется весь срок. Семейная - один ребёнок до 7 лет на дату договора, Москва, договор с 1 октября 2026 года: до 12 млн по ставке не выше 12%, сверх - по рыночной, платёж на первые 15 лет, срок 30 лет. Застройщик - программа 12,99% на 20 лет у одного застройщика, цена квартиры при ней на 11,9% выше цены при полной оплате (наш замер на 18 октября 2026 года); бюджет пересчитан в цену при полной оплате. Ставка рынка здесь - данные на октябрь 2026 года, условия программы застройщика - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Потолок при взносе не меньше 20%: своих 3 млн - квартира не дороже 15 млн, своих 5 млн - не дороже 25 млн, при любом платеже. С 3 млн своих платёж 150 000 ₽ по рыночной ставке на 30 лет до потолка не дотягивает - 12,57 млн, а с семейной упирается во взнос: 15,00 млн

Щедрый банк здесь не поможет: взнос всё равно вносите вы

Взнос 20% и меньше на новостройку банки дают в пределах квот Банка России. Почему 20% стали границей, я разобрала в справке первоначальный взнос по ипотеке

Зачем считать самому, если банк всё равно скажет, сколько даст?

Банк назовёт сумму кредита, а не квартиру. Потолок цены задают ваши деньги: с 3 млн своих квартира не дороже 15 млн, сколько бы банк ни одобрил. А одобренная сумма - граница банка, а не ваш комфортный платёж: жить с этим платежом вам, а не ему

Сценарий жизни и деньги я считаю вместе, до объявлений: с каких вопросов начинаю, - в справке какие вопросы задаёт брокер

Переезжаете из другого города? Своя квартира там - это и есть ваши свои деньги. Как купить до её продажи, - в справке альтернативная сделка, а если деньги нужны раньше, чем она продастся, - в справке ипотека под залог квартиры

Какую ипотеку выбрать: рыночная, семейная или ставка застройщика

Путь двигает бюджет на миллионы, поэтому его выбирают до показов. Чтобы сравнить пути честно, возьмём одну квартиру в новостройке и посчитаем обратный ход: какой нужен платёж и какой доход

Условный пример, новостройка: взнос 20% - 5 млн на двушке за 25 млн и 3 млн на двушке за 15 млн; по программе застройщика взнос 20% от цены при программе. Доход - если платёж занимает половину дохода; это условие примера, а не правило банка. Семейная - 12 млн по ставке не выше 12%, сверх - по рыночной, поэтому платёж - верхняя граница. Остальные условия и даты ставок - как под таблицей бюджета

С семейной та же пара чисел - 150 000 ₽ и 5 млн своих - покупает квартиру на 4,13 млн дороже, чем рыночная ставка на 30 лет: до 18,69 против 14,57 млн. Если семейная вам не подходит, выбор пути - это выбор между ставкой и ценой, и считать его нужно на одной квартире

Семейная. С одним ребёнком, «возраст которого не достиг (не достиг бы) 7 лет на дату заключения кредитного договора», в Москве ставка не выше 12% на 12 млн, а весь кредит - до 30 млн; вторичку в Москве семейная не покупает (решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р, п. 38, 39, 40 пп. «д», «и», «с»). Кому положены программы, - в справке льготная ипотека 2026, как половина цены своими снижает ставку, - там же

Ставка 12,99% у застройщика на 5,75 п. п. ниже рыночной 18,74% - в чём подвох?

У одного застройщика (наш замер на 18 октября 2026 года) цена той же квартиры при этой программе на 11,9% выше, срок - до 20 лет, и взнос 20% считают от новой цены: на двушке за 25 млн это на 595 000 ₽ своих больше. При платеже 150 000 ₽ и 5 млн своих программа на 20 лет покупает квартиру примерно за 15,92 млн в пересчёте на цену при полной оплате, рыночная ставка на те же 20 лет - за 14,37 млн. Окупается ли надбавка за весь срок, я разобрала в справке рыночная ипотека

Ставка и цена в этом примере пришли в одном комплекте: одно ниже, другое выше

Рассрочка, транши и срок. Ещё два пути - в справках рассрочка от застройщика и траншевая ипотека, а как выбрать между 20 и 30 годами, - в справке на какой срок брать ипотеку

Как банк одобряет ипотеку и почему одобрение - до выбора квартиры

Банк смотрит не на квартиру, а на вашу нагрузку. Он сложит все ваши платежи по кредитам и картам вместе с новой ипотекой и разделит на доход - это показатель долговой нагрузки, ПДН (353-ФЗ ст. 5.1 ч. 3). Как банк считает доход, - в справке доход для ипотеки

В нашем примере платёж 150 000 ₽ занимает половину дохода, если доход - 300 000 ₽ в месяц; это условие примера, а не правило банка. Если нагрузка выше 50%, закон требует от банка письменно предупредить вас о риске, а не отказать (там же, ч. 5)

Почему одобрение - до выбора квартиры. Когда я сама покупала квартиру, продавец снизил цену, и я сразу ему позвонила: ипотека у меня уже одобрена, давайте согласовывать документы. С одобрением на руках вы ищете в пределах суммы, которую банк готов дать, и готовы к сделке, когда нужный вариант появился. Как это встроено в путь покупки, - в справке как купить квартиру в Москве

Одобрение даёт банк, и обещать его я не буду. В моей команде есть ипотечный брокер, и с одобрением ипотеки мы помогаем: как он работает, - в справке ипотечный брокер. Если банк отказал, что делать дальше, - в справке отказ в ипотеке

Что посчитать до показов квартир

До показов на каждом варианте я считаю три вещи:

• Цену при полной оплате и в ипотеку - у части застройщиков она одна, у других при программе выше
• Платёж на вашем пути - рыночном, семейном или с программой застройщика
• Хватает ли своих денег на взнос не меньше 20%

Клиентам я так и говорю: сначала все расчёты, «и только после этого поедем на показы тратить время на те объекты, которые уже выгодны и посчитаны». Порядок такой

1. ЗапросВы рассказываете, что нужно и как хотите жить
2. Пул объектовФормируем пул объектов, которые подходят под ваш запрос
3. Показ онлайнПоказываем их онлайн и обсуждаем плюсы и минусы каждого
4. Показы у застройщиковНазначаем показы только посчитанных вариантов
5. Брокерская скидкаСогласуем дополнительную брокерскую скидку

Если вы переезжаете, первый круг идёт онлайн, а прилетать стоит уже под выбранные объекты. Как это устроено, - в справках покупка квартиры в Москве по шагам и как купить квартиру в другом городе

Оценка, страховка и расходы: что добавляет банк

Банк проверяет квартиру, потому что она станет залогом. В договоре об ипотеке должна быть указана её оценка, и определяется она по соглашению с банком (102-ФЗ ст. 9). Страховать заложенную квартиру закон обязывает «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий» (102-ФЗ ст. 31 п. 2); что здесь обязательно, а что нет, - в справке страховка при ипотеке

Страховка жизни - ваш выбор: если вы сами застрахуетесь у страховщика, который подходит под критерии банка, банк обязан дать кредит на тех же условиях (353-ФЗ ст. 7 ч. 10, 10.1). Отказ от страховки вовсе может поднять ставку - подробнее в той же справке, о страховке жизни

Пошлины - НК РФ ст. 333.33 п. 1 пп. 22, 30 и ст. 333.35 п. 3 пп. 6; оценка - диапазон услуги по России в статье банка; страховка - средний тариф страхования квартиры по ипотечным сделкам на агрегаторе, не цена вашего банка. Цифры оценки и страховки здесь - данные на июнь и I квартал 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Расходы на оформление - десятки тысяч, а +1 п. п. к ставке 18,74% на кредите 20 млн на 30 лет - это 16 410 ₽ каждый месяц. На вторичке за 25 млн оформление стоит меньше одного процента взноса 5 млн. Вся смета покупки - в справке расходы при покупке квартиры, что банк проверяет в квартире на вторичке, - в справке ипотека на вторичное жильё

Хорошая новость: разориться на оформлении трудно. Дорого стоит не бумага, а процент

Как проходит сделка по ипотеке и когда квартира становится вашей

Квартира становится вашей с записи в реестре, а не с подписи. При покупке в ипотеку в один день в реестре появляются две записи: квартира ваша, и она в залоге у банка. Так работает ипотека в силу закона: её регистрируют одновременно с вашим правом собственности (218-ФЗ ст. 53 ч. 2), и с этого момента квартира в залоге (102-ФЗ ст. 77 п. 1)

Сколько идёт регистрация права. Закон отводит «семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления», через МФЦ - девять рабочих дней, если иное не установлено федеральным законом (218-ФЗ ст. 16 ч. 1 пп. 1, 2). Подать документы можно и электронно - как, в справке электронная регистрация сделки

В новостройке сначала регистрируют договор долевого участия, а право собственности - после передачи квартиры. Порядок сделки в новостройке и на вторичке - в справке как купить квартиру в Москве

Пошлина за право собственности - 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры «не превышает 20 000 000 рублей» (НК РФ ст. 333.33 п. 1 пп. 22); за регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не платится (ст. 333.35 п. 3 пп. 6)

Новоселье лучше назначать после выписки из реестра, а не после подписей

Памятка: с чем идти в банк и на первый показ

Семь вопросов, которые стоит закрыть до разговора с банком и до первого показа

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Покупка квартиры в ипотеку идёт в одном порядке: платёж и свои деньги, потом путь и одобрение, и только потом показы посчитанных вариантов

Скажите, какой платёж вам комфортен и сколько своих денег будет к сделке, - я посчитаю, какая квартира вам по силам на каждом пути: рыночная ставка, семейная, ставка застройщика с ценой, рассрочка и транши - и подберу варианты под этот платёж, а на показы мы поедем уже к посчитанным. Работа идёт так

1. Запрос, бюджет и районВы рассказываете, какая квартира нужна, где хотите жить и какой бюджет
2. Подбор вариантовПодбираю варианты под вашу задачу
3. Онлайн-разборПоказываю все варианты и даю предварительные цифры
4. ДоговорДоговариваемся о сотрудничестве и подписываем договор
5. Точные расчётыСчитаю подробно и точно по выбранным лотам
6. Переговоры о скидкахЕдем к застройщику и согласуем дополнительные скидки
7. ПодписаниеПомогаю с документами до подписания

Как проходит первая встреча, - на странице разбор ситуации